權威解讀樓市新政：“七折房貸利率”不會出現

中國經濟網編者按:3月末,央行、住建部、銀監會等部門出臺新政策:二套房貸首付比例降低,營業稅“5改2”,多項利好進一步松綁樓市。房地產業是中國的重要產業,與鋼鐵、水泥、建筑等多個行業密切關聯。同時,房地產市場發展受金融政策影響最大。本輪樓市新政,金融政策的影響幾何?新政會否加劇銀行不良貸款率?“房貸七折利率”會否重出江湖?資金會否再次大規模流向股市?就這些問題,中國經濟網記者采訪了金融領域權威專家。

采訪嘉賓:

中國農業銀行首席經濟學家 向松祚

中國銀行國際金融研究所副所長 宗良

中國民生銀行首席研究員 溫彬

中國經濟網:此次樓市新政降低了二套房貸首付比例,是否會刺激投機性買賣二手房現象?

向松祚:二手房的投機性買賣,我們通常講叫二手房投資。我覺得這次下調二手房首付比例,可能使得部分投資者會對投資房產有興趣。但根據數據看,目前對整體房地產市場的投資回報前景并不看好。投資房地產的回報主要來自兩方面,一是為了未來房價的上漲,二是買完后租出去,但后者因素比較復雜,即使北上廣深這樣的中心城市租金收益率也不高,甚至可以講非常低。投資房地主要是為了漲幅,而現在普遍認為漲幅不會像以前一樣飆漲。所以,這次政策對平穩房地產市場會有很好的作用。

宗良:不會出現這種情況。總體上來講,在宏觀市場將來有可能出臺房地產稅,目前也正在做房地產登記,實際上是為將來房地產政策出臺奠定基礎。在這種背景下,購買第二套房是真實的住房需求,即改善性住房需求,多數買房的原因是實實在在的、想改善生活的需求,不是投資性的。

溫彬:經過這幾年的發展,我國的整個經濟環境,特別是房地產市場發生了變化,從過去的供不應求向供需平衡轉變,在這樣的形勢下,過去房地產二套房的首付比例就顯得過于嚴厲,所以這次從60%下調到40%,一方面對有自住型和改善型需求的購房人來說,降低首付比例會增加他們的購買能力,同時,40%的底線是比較審慎的,按照國際經驗,40%可以在一定程度上防止過度炒作房地產市場,防止過度投機導致房地產泡沫的出現。

中國經濟網:放松房貸后會不會增加銀行呆壞賬,如果出現應如何控制?

溫彬:這個不會增加,因為不管是一套房首付30%還是二套房首付40%,都是比較審慎的政策。在國際上,30%、40%首付的房貸資產質量是比較穩健的,而且,我認為中國房地產市場不會出現崩盤式的大幅下降。另外,通過房貸和稅收政策的組合拳,需求釋放后,也會保證房地產市場的平穩發展,不會出現房地產信貸壞賬大量出現。

向松祚:這個不會出現。過去雖然房地產市場經歷過很多周期,也經過了很多調整,但住房按揭貸款的壞賬率在銀行所有貸款類別里是最低的。這有兩個原因,一是我們對房貸首付比例的控制比較恰當,不管怎么調整,基本上多數首付都在20%以上,不存在像美國次貸危機里出現的零首付;二是中國老百姓對銀行按揭負債還款比較在意,刻意通過信貸政策不還款或者惡意拖欠的有,但屬極少數。所以,我不認為政策的調整會增加銀行的壞賬,個人住房按揭貸款是銀行非常歡迎的,而且非常安全。

宗良:總體看,銀行房貸是質量較好、不良預算較低的一種貸款,是穩定的,而從國際上看,個人貸款占比在國際銀行業中都比中國高,國際上占比達到一半,中國目前只有20%,因此,未來在這種方面還要大力發展。另外,改善性住房的貸款客戶是比較好的客戶,各方面條件較好,加上降息,降低了購房者成本,但一定要防止有的地方借機漲價。

中國經濟網:繼本輪樓市寬松政策后,會不會有更多寬松的貨幣和財政政策接踵而來?

向松祚:目前中國經濟進入了新常態,我相信房地產市場也不例外,整個房地產市場也進入了新常態,也包括房地產行業的稅收、財政、貨幣政策進入了新常態。我們更多會依靠間接政策調控房地產市場,比如稅收政策。對于信貸政策,未來的信貸政策主要是在中央銀行的宏觀調控下,各家商業銀行根據當地市場的情況來調整自己的按揭貸款政策,對于首套房,特別是對剛性需求和改善性住房需求還是要支持的,所以,我不認為會出現大規模刺激性政策出現。要依靠間接式的宏觀政策引導房地產市場的平穩發展,我們不希望房地產市場出現“斷崖式”調整,也不希望出現過快或泡沫式發展。

溫彬:這應該是兩方面的。針對房地產當前的情況,一方面,城鎮化進程在加速,居民收入還在不斷增長,所以住房的剛性需求還在。另一方面,去年以來,房地產庫存壓力大,特別是在二三線城市和一些局部地區,房地產明顯出現供大于求的現象,導致房價下降。通過政策調控,改變過去房地產市場的“非常態”,所以,我認為房地產新政不是穩健貨幣轉向的標志。

宗良:從貨幣政策角度看,不會有貨幣政策出現了。房地產的發展不能作為簡單的投資品,應是保障民生的重要措施。

中國經濟網:如果進一步加大金融政策對房地產的支持力度,下一步會不會出臺“房貸七折利率”?

溫彬:增加個人住房按揭貸款是大多數商業銀行今年的策略,但隨著投放額度的增加,利率也將有相應的打折,現在市場已經出現9折甚至更低的88折,但是到7折,銀行就會出現虧損,因此,“7折利率”不會是常態性的或大面積出現,當然對高端客戶和對銀行貢獻較大的客戶可能會差別對待,打折可能會多一些。

宗良:去年似乎可以這么做,但實際操作中并沒有,主要原因是現在資金成本高,銀行利率要呈現市場化特點,如果利率過低,銀行就沒有盈利了,虧本賺吆喝,干的不會太久,所以,按市場化運營才能保證政策的有效推進。

向松祚:我個人認為現在不需要出臺這樣的政策,國家政策讓銀行對房貸的優惠都用到頂,當然不同的地段和樓盤可能優惠會有不同,但我個人認為這種政策至少在現在沒有出臺的必要。

中國經濟網:由于銀行凈利潤增速放緩,會不會出現銀行“刻意”壓縮房貸額度的情況?

宗良:總體上看,銀行房貸增速快,這一部分資產較穩定,不會像企業貸款短期出現很多不良貸款。從今年1、2月份的房貸量看,房地產市場的貸款增加了2.1萬億左右,主要體現為個人按揭貸款的增長,個人按揭貸款是銀行比較愿意做的。居民為了改善住房條件,銀行應該給與適當的支持。

溫彬:這個不會。很多銀行都將房貸作為今年的一個主要投向。前提是房貸在銀行信貸中是比較安全的,因為是房產抵押,首付至少有30%,所以風險比較低。當前,一些產能過剩行業本身信貸需求不旺盛、信貸風險上升,因此,銀行會繼續支持個人住房按揭貸款。

向松祚:不會出現。商業銀行對個人按揭貸款非常歡迎,不良率也比很低。銀行收入和利潤的下調也是正常的,過去幾年增長過快,現在銀行利潤增長變慢是回歸常態和正常的增長。不會對按揭貸款額度產生影響。

中國經濟網:有人認為,對購房者來說首付降低了,但每月還貸額度增大了,這項政策“利好”還是很有限的。

向松祚:這個問題要權衡,實際上,降低首付比例不意味著大家都是按照這個政策比例執行,買房可以一次性付款,也可以首付50%、70%這樣,然后少貸款,這只不過是一個政策界限,最少首付應該這么多。我覺得這是個人的自主選擇,同時,商業銀行也會有自主的選擇,這種擔憂雖有一定道理,但不會出現這種現象。

宗良:我覺得這是一個偽命題,有人提出的這個質疑是錯誤的。首付想付多少就付多少,40%是政策是給出的一個選項,不是必要條件。如果有能力多付首付或者提前還款都是可以的,這樣貸款就少了。所以,不存在這個問題。

溫彬:央行在去年11月和今年2月底連續兩次降息,住房公積金利率也降低了,不能靜態看首付降低后貸款總額增加,還應看到銀行前期下調房貸利率,所以,總體看,對剛性需求還是利好的。

中國經濟網:有股民說,此次救市政策拯救不了房地產業,只是“拯救了房地產股”,多數資金可能流向了股市。

宗良:從本意上講,我希望房地產市場保持平穩健康長遠的發展趨勢,市場走勢太低或太高都不合適,太高會出現風險,太低會導致房地產短期內大跌。房地產作為重要的產業,保持持續穩定發展是必要的,因為它涉及到廣大民生。第二,房地產有利于我國經濟的平穩發展。這兩年,房地產投資增速下降,我們希望不要過快下降,保持平穩的增長有利于經濟發展。第三,就是你提到的這個問題,少數房地產企業獲得資金后,得到快速發展有利于整個市場的平穩發展。如果有少數資金流向這些房地產企業和它們的股票,我認為也是在合理范圍內的。

向松祚:我覺得是一個短期現象,我不認為這項政策可以挽救整個房地產市場。因為房地產市場的發展最終取決于剛性需求,我們的政策調整是希望房地產市場平穩過渡,而政策的調整是否能刺激需求要看當地市場的情況。在這個調整中,一些負債過高的房地產公司,特別是中小型公司可能破產。根據我們掌握的數據,有很多剛性需求甚至二套房需求已經滿足了,政策對這方面的作用有限,甚至對有些開發商并不會產生效果。短期內,房地產板塊可能有好的表現,但不意味著房地產市場都會向好。我覺得還要看房地產公司自身的負債率、現金流和項目是否良好。

溫彬:現在中國的房地產市場已經從過去的快速增長轉變為平穩增長,短期來看,這個政策對市場利好,有刺激作用,從長期看,是否會緩解房地產市場庫存,這可能是影響未來房地產股票的一個重要前提。(中國經濟網記者李婧)