鏈家的"金融風(fēng)暴":被指為首付做杠桿配資拉抬房價

如今，房地產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)早已超越了傳統(tǒng)的房屋買賣、租賃業(yè)務(wù)。以“鏈家”為代表的房地產(chǎn)中介變得越來越像金融公司。“首付貸”、“全款貸”、“換房貸”、“監(jiān)管貸”、“理房通”……一系列眼花繚亂的金融衍生品服務(wù)讓你仿佛置身于一家銀行。近日，鏈家地產(chǎn)上海公司卷入違規(guī)放貸風(fēng)波。上海鏈家的衍生金融被推向了風(fēng)口浪尖。北京青年報記者調(diào)查了解到，多數(shù)地產(chǎn)中介均涉及金融衍生服務(wù)，但市場卻極不規(guī)范。“鏈家事件”折射出地產(chǎn)中介金融的監(jiān)管困局。

事件

上海鏈家遭調(diào)查背后的涉金融業(yè)務(wù)

2月23日，上海市消費者保護委員會在通報會上點名鏈家，通過鏈家購房的消費者講述了鏈家中介服務(wù)存在的一些問題。此后，上海市住建委介入調(diào)查。上海市住建委2月24日回應(yīng)表示，鏈家公司相關(guān)門店存在不規(guī)范經(jīng)營行為，對其已展開正式調(diào)查，處理結(jié)果將及時向社會公布。而上海鏈家方面也連夜更換窗貼，徹底排查并更新鏈家門店所有廣告窗貼。

在上海消保委披露的兩起案例中，上海市民黃先生介紹，鏈家中介欺瞞了房產(chǎn)的抵押情況和房東的信譽情況，自己支付了七成首付后，房子卻接連被三家法院查封，鏈家更要求自己將父母名下資產(chǎn)作為抵押資產(chǎn)作信用擔(dān)保才肯繼續(xù)辦理交易。

在另一案例中的莊先生則表示，自己支付了定金后在簽訂正式協(xié)議前才被告知，房屋有 167 萬元的抵押貸款，房產(chǎn)證無法辦理，而這筆抵押貸款竟然是由鏈家中介以工作人員名義借給上家、以供其購買其他房產(chǎn)的。

在復(fù)雜的劇情背后，鏈家的衍生金融被擺到臺前—在居間合同中故意隱瞞重要信息，然后利用衍生金融服務(wù)阻礙買賣雙方正常交易，繼而為用戶提供各種“解決方案”，比如月利率高達2%的墊付融資服務(wù)，金融服務(wù)已成了鏈家最賺錢的業(yè)務(wù)之一。

目前，鏈家的金融版圖主要有三塊： 2006年開始的融信按揭（北京中融信擔(dān)保）、2014年上線的鏈家理財、2015年開始運營的理房通。

在上海市消保委列舉的兩個案例中，為促成交易，鏈家門店為購房者提供了短期借款產(chǎn)品，月利率1.6%，即年化利率19.2%。據(jù)鏈家理財發(fā)布的一份2015年報告顯示，鏈家理財業(yè)務(wù)模式為“房產(chǎn)買賣—銀行按揭—資金托管—產(chǎn)權(quán)服務(wù)—過橋融資—金融理財”的房產(chǎn)金融閉環(huán)模式。

針對外界關(guān)于上海鏈家金融業(yè)務(wù)暫停的質(zhì)疑，鏈家方面表示，目前上海鏈家只是暫不承接新的金融業(yè)務(wù)，目的在于集中精力對作業(yè)過程中經(jīng)紀(jì)人是否存在違反業(yè)務(wù)規(guī)范流程的操作行為進行全面核查。一旦核查結(jié)束，鏈家將盡快恢復(fù)該項服務(wù)。正在辦理中的金融業(yè)務(wù)不受影響。

探訪

地產(chǎn)中介還是金融公司？

過去幾年鏈家門店發(fā)展非常迅猛。在北京一些熱點區(qū)域的密集生活區(qū)，幾乎不到兩三公里就能看到一家鏈家地產(chǎn)中介，其綠色的標(biāo)志極為顯眼。靠金融輸血，鏈家過去一年間在全國范圍實現(xiàn)了“大躍進”，特別是在北京、上海等一線城市牢牢占據(jù)了老大的位置。

2月26日，石佛營東路，朝陽區(qū)不動產(chǎn)登記中心附近的一家鏈家門店內(nèi)，北青報記者在一份工作人員提供的宣傳資料上看到，鏈家為賣房者和購房者提供的金融服務(wù)包括贖樓貸、全款貸、換房貸、個人借款、首付貸、監(jiān)管貸以及理房通。

據(jù)工作人員介紹，贖樓貸幫助業(yè)主還清房屋欠款，使房屋可以正常交易、過戶；全款貸是幫助賣房業(yè)主提前拿到全款；換房貸可以零首付換房；個人借款包括房屋抵押貸款、個人消費貸款、企業(yè)經(jīng)營貸；首付貸為首付資金不足的購房者提供融資方案；監(jiān)管貸主要是為過戶過程中所需監(jiān)管資金墊資。

鏈家工作人員解釋，這些金融產(chǎn)品主要是為買房者和賣房者提供過橋貸款，隨著房地產(chǎn)市場的升溫，首付貸和監(jiān)管貸這些帶有杠桿性質(zhì)的金融服務(wù)也日益受歡迎。北青報記者了解到，按20%的首付計算，購房的杠桿比例是1:5，在此基礎(chǔ)上再通過首付貸一半的首付，那么購房的杠桿比例將放大為1:10。

針對風(fēng)險問題，鏈家金融事業(yè)部一名風(fēng)控專員表示，鏈家內(nèi)部定期會對這些金融服務(wù)進行風(fēng)險排查，鏈家金融產(chǎn)品的風(fēng)險在可控范圍之內(nèi)。另外，借款的安全性還通過房產(chǎn)抵押、個人征信報告、房產(chǎn)評估等方式體現(xiàn)。

但有業(yè)內(nèi)專家質(zhì)疑，只要房價還在上漲，這些金融杠桿業(yè)務(wù)就相對安全，一旦房價停止上漲或者下跌，風(fēng)險就可能失控。

北青報記者在上述鏈家門店看到，包括工商銀行、招商銀行、光大銀行、北京銀行已經(jīng)在門店內(nèi)設(shè)有專屬席位，一家公證單位也駐場辦公。作為房地產(chǎn)中介的鏈家更像是一家金融公司。

質(zhì)疑

風(fēng)暴中的鏈家金融

在此次“鏈家事件”當(dāng)中，市場質(zhì)疑最多的還是鏈家的理財業(yè)務(wù)。根據(jù)鏈家方面的資料，目前鏈家金融業(yè)務(wù)已經(jīng)占到整體收入的10%，而2017年預(yù)計可貢獻20%的收入。

鏈家為借款人和投資用戶設(shè)計的P2P產(chǎn)品主要承載平臺被稱為鏈家理財，該平臺隸屬于北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。鏈家理財官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至昨日，鏈家理財平臺累計投資金額已達到180億元，已發(fā)放收益1.78億元，投資用戶人數(shù)超過了31萬人，人均投資金額超16萬元。

北青報記者梳理鏈家理財平臺上的相關(guān)信息，發(fā)現(xiàn)其有兩款主要的理財產(chǎn)品：面對投資者的定期寶和面向購房資金需求者的家多寶。家多寶的年化收益率在6.48%~7.8%之間不等，定期寶則包括60天年化收益率6.4%、半年年化收益率7.2%以及一年年化收益率7.8%三款產(chǎn)品。

由于家多寶背后的借款人借款期限是固定的，但是投資方所對應(yīng)的定期寶產(chǎn)品卻按照時間分為60天、半年期、一年期三類。資金兩端一一匹配在鏈家理財平臺上并沒有出現(xiàn)。一位網(wǎng)貸行業(yè)人士表示，這樣的產(chǎn)品設(shè)置很難保證不存在期限錯配、資金錯配的行業(yè)頑疾。

另外，在與理財客戶的交易中，鏈家用北京中融信擔(dān)保有限公司（下稱“中融信”）來做擔(dān)保。不過，它也是鏈家旗下的企業(yè)，唯一股東是北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，法定代表人為左暉，即鏈家地產(chǎn)董事長。通俗的解釋就是，鏈家是自己在為自己擔(dān)保。

而中融信的經(jīng)營范圍顯示，其只是一般的經(jīng)營合同擔(dān)保公司，不是融資性擔(dān)保公司。多名業(yè)內(nèi)人士指出，鏈家實際上是自設(shè)了“資金池”，而從鏈家持有的牌照來看，是沒有資格做類似資金池業(yè)務(wù)的，況且，資金池的存在給鏈家?guī)砹司薮蟮娘L(fēng)險。

根據(jù)北京市企業(yè)信用信息網(wǎng)顯示，目前中融信擔(dān)保的注冊資金為5億元人民幣，實收資本卻仍為1000萬元。如果以去年平均每月鏈家理財存量資金10億來計算，中融信擔(dān)保的月度杠桿平均高達100倍。

另外，鏈家的第三方支付“理房通”也被指存在凍結(jié)資金使用不透明的問題。鏈家金融平臺端、支付端、擔(dān)保端和線下業(yè)務(wù)端，都是鏈家自己設(shè)立或是直接管理單位，這暴露了其互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)混同經(jīng)營風(fēng)險。

據(jù)一名國有銀行的風(fēng)控專家介紹，嚴(yán)格的做法是，鏈家“理房通”的托管資金應(yīng)與鏈家理財或其他業(yè)務(wù)相隔離，作為第三方支付機構(gòu)托管的資金不能用于理財，也不能用于發(fā)放貸款融資等業(yè)務(wù)。