央視揭北京學(xué)區(qū)房每平46萬(wàn)：純屬子虛烏有

　　文昌胡同是一條位于北京市二環(huán)內(nèi)的老胡同，距離西長(zhǎng)安街不足200米。

記者按圖索驥，找到了與圖片相吻合的地點(diǎn)，這里就連自行車都跟圖片上的一模一樣。

原標(biāo)題：【調(diào)查】北京天價(jià)學(xué)區(qū)房每平46萬(wàn)？真相讓人大跌眼鏡

孩子的教育問題是絕大多數(shù)家長(zhǎng)的頭等大事，為了讓孩子能進(jìn)好的學(xué)校，很多家長(zhǎng)不惜重金買下學(xué)區(qū)房。而就在近期，一條有關(guān)北京天價(jià)學(xué)區(qū)房的消息，讓“天價(jià)學(xué)區(qū)房”的概念再次被刷新。有媒體報(bào)道，北京西城區(qū)文昌胡同的一套學(xué)區(qū)房，賣出了每平米46萬(wàn)元的天價(jià)。報(bào)道發(fā)出后，輿論一片嘩然。這到底是一套怎樣的房子？它是哪家中介出售的？又是誰(shuí)買走了這套房子呢？

每平米46萬(wàn)、媒體紛紛報(bào)道，天價(jià)學(xué)區(qū)房卻子虛烏有。

根據(jù)媒體報(bào)道，在北京市西城區(qū)的文昌胡同深處，一間有點(diǎn)破敗的房子，以530萬(wàn)元人民幣成交，每平米房?jī)r(jià)高達(dá)46萬(wàn)元人民幣。創(chuàng)造了北京最貴學(xué)區(qū)房的記錄。

文昌胡同是一條位于北京市二環(huán)內(nèi)的老胡同，距離西長(zhǎng)安街不足200米。

文昌胡同，全長(zhǎng)不過400余米，北京市第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)位于胡同的終點(diǎn)，占到整條胡同長(zhǎng)度的四分之一。《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者從胡同西邊開始探訪，詢問了這里的幾位老住戶。

住在胡同西邊的幾個(gè)住戶都向《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者表示，知道這件事，但也都是從媒體上看來的。

這套每平米賣出了46萬(wàn)的學(xué)區(qū)房到底在哪里呢？在這條小胡同西頭住了幾十年的老街坊都沒有說出個(gè)所以然。記者在這條不足500米的胡同看到，胡同北側(cè)已經(jīng)被拆遷，現(xiàn)在只有南側(cè)還有居民居住，《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者開始往東邊繼續(xù)打聽。

胡同的東側(cè)的幾位老住戶也紛紛告訴記者，周圍熟識(shí)的鄰居們并沒有誰(shuí)家出售過房子。

在這條短短幾百米的胡同里，隨處可見這樣的小廣告，廣告的內(nèi)容都是求購(gòu)房產(chǎn)。

文昌胡同的房子幾乎都有上百年甚至幾百年的歷史，許多都沒有室內(nèi)廁所，可為什么會(huì)如此炙手可熱呢？

住戶：一直沒住，這孩子一上學(xué)才回來的。

這位住戶告訴《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者，他們也是為了孩子上學(xué)才剛剛搬回來居住的。因?yàn)?，只有在文昌胡同及附近劃片范圍?nèi)有房子的孩子，才可以就讀北京市第二實(shí)驗(yàn)學(xué)校，小學(xué)畢業(yè)之后還可以直接升入屬于同一區(qū)域的北京師范大學(xué)附屬實(shí)驗(yàn)中學(xué)。這兩所學(xué)校在北京，乃至全國(guó)都是最好的學(xué)校。因此，學(xué)區(qū)房的屬性讓文昌胡同的房?jī)r(jià)一直居高不下。

1986年，我國(guó)開始實(shí)施九年義務(wù)教育，同時(shí)強(qiáng)調(diào)“就近入學(xué)”原則，“學(xué)區(qū)”概念進(jìn)入百姓視線。

2010年，北京出臺(tái)政策，所有知名中學(xué)、附中都將參加“小升初”電腦派位，派位根據(jù)劃片區(qū)域計(jì)算機(jī)抽簽；2014年，北京市開始全面取消共建入學(xué)，讓所有學(xué)生都就近入學(xué)，也就是說，如果你想就讀好的學(xué)校，那么在這個(gè)學(xué)校劃片的區(qū)域內(nèi)有一套可以落戶的住房就成了必要條件。

以2014年為例，全市學(xué)齡人口信息采集總計(jì)160575人，西城區(qū)計(jì)劃招收1.22萬(wàn)，只占全市適齡入學(xué)兒童數(shù)量的不到8%。

北京目前公認(rèn)的市級(jí)示范高中校共有68所，西城區(qū)轄區(qū)面積只有50.7平方千米、只占北京市總面積不到千分之三的，卻擁有15所北京市市級(jí)示范高中，占到全市示范高中總數(shù)的22%，在同等面積內(nèi)創(chuàng)下中國(guó)重點(diǎn)中學(xué)數(shù)量之最。

也就是說，西城區(qū)是全國(guó)名副其實(shí)的人均占有優(yōu)質(zhì)教育資源第一的區(qū)域。胡同里的平房面積只有10平米左右，單價(jià)雖然貴，但總價(jià)并不算特別高，就導(dǎo)致了文昌胡同以及附近學(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià)一直都是北京樓市的“異類”。

居民：連著(走)廊才16平米，(去年)是450萬(wàn)還是350萬(wàn)買的，就那價(jià)。

在網(wǎng)絡(luò)上有關(guān)天價(jià)學(xué)區(qū)房的報(bào)道里，好幾篇文章里都附有這樣一張圖片。

記者按圖索驥，找到了與圖片相吻合的地點(diǎn)，這里就連自行車都跟圖片上的一模一樣。

那這里是不是就是那套每平米46萬(wàn)的天價(jià)學(xué)區(qū)房了呢？《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者敲開了這一戶的房門。

記者：我們?cè)诰W(wǎng)上有一個(gè)照片特像您這的這個(gè)房，您這房子是剛賣的剛買的？

居民：我們自己在這住，住好幾十年了。

記者：那這房子您知道就這幾戶有出售的情況嗎？

居民：沒有，虛假的。

這位居民用極其肯定的語(yǔ)氣告訴記者，自己和周圍的鄰居都是幾十年的老住戶了，根本沒有人出售過這套房產(chǎn)。

《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者從文昌胡同的東頭一直走到了西頭，怎樣打聽也沒找出這套號(hào)稱每平米46萬(wàn)的天價(jià)學(xué)區(qū)房的位置。而且不僅如此，幾乎所有和記者交流的居民都表示，這個(gè)信息不真實(shí)。

在網(wǎng)上再次搜索，46萬(wàn)每平米天價(jià)學(xué)區(qū)房的信息已達(dá)到231萬(wàn)條，大量的媒體進(jìn)行了報(bào)道和轉(zhuǎn)載。

那么他們報(bào)道的消息源來自哪里呢？

媒體人士：有一個(gè)微信公眾號(hào)，叫《每日人物》。

這個(gè)公眾號(hào)在2016年3月2日刊發(fā)了一條叫做《46萬(wàn)一平，誰(shuí)買走了北京天價(jià)學(xué)區(qū)房》的文章。

在篇文章中，開頭第一句就是“11.4平米，530萬(wàn)。每平米46萬(wàn)的單價(jià)創(chuàng)下了近期學(xué)區(qū)房單價(jià)的記錄”。

《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：就是我想跟您確認(rèn)《每日人物》上發(fā)的文章是您主筆的是嗎？

微信公眾號(hào)作者易方興：是的。

記者：那個(gè)圖片和文字都是您一手是嗎？

易方興：是。

《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：那個(gè)房子的房號(hào)您能給我一下嗎？

易方興：這個(gè)房子房號(hào)不知道。

記者：那您那個(gè)信息是哪來的呢？

易方興：那個(gè)是這個(gè)，那個(gè)鏈家中介它那個(gè)信息庫(kù)里，就是他們有一個(gè)售房記錄，那個(gè)電腦上查。

這篇文章的作者叫易昌興。他在電話里向記者明確表示，這篇文章為他的一手采訪資料。那么房子的具體位置到底在哪里呢？

記者：那您沒看具體到門牌號(hào)什么的是嗎？

易方興：沒有門牌號(hào)。只知道在東頭。

易方興告訴記者，關(guān)于這套天價(jià)學(xué)區(qū)房，他是今年2月初從鏈家地產(chǎn)的房產(chǎn)中介那里獲知的消息。事實(shí)果真如此嗎？

《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者來到了位于新文化街上的鏈家地產(chǎn)門店。

鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：文昌近一年沒成交過房子，反正我們鏈家是沒成交，別的公司有沒有我們不知道。

那么有沒有可能是鏈家地產(chǎn)其它的門店賣出去的呢？記者為了準(zhǔn)確核實(shí)信息，又和鏈家地產(chǎn)總部取得了聯(lián)系。

鏈家網(wǎng)首席內(nèi)容官徐東華：可以這樣，可以直接給你調(diào)那個(gè)原始數(shù)據(jù)庫(kù)，然后我們從原始數(shù)據(jù)庫(kù)里看到這個(gè)數(shù)據(jù)。

鏈家網(wǎng)首席內(nèi)容官帶著《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者一起查詢了一下鏈家地產(chǎn)的后臺(tái)數(shù)據(jù)庫(kù)，發(fā)現(xiàn)最近的一筆交易在去年3月份。

徐東華：成交面積是10平米，單價(jià)在28萬(wàn)。我可以非常負(fù)責(zé)任地表示，這套天價(jià)學(xué)區(qū)房肯定不是鏈家成交的。

為了準(zhǔn)確核實(shí)交易信息，記者為此聯(lián)系了北京市西城區(qū)房管局。

2016年3月18日，《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》欄目得到了北京市西城區(qū)房管局的官方回復(fù)。

北京市西城區(qū)房管局表示：針對(duì)近期，新聞媒體報(bào)道的《11平米的學(xué)區(qū)房售價(jià)530萬(wàn)》消息，西城區(qū)房屋管理局對(duì)實(shí)驗(yàn)二小周邊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了巡查，采取了進(jìn)店內(nèi)詢問、查看房源登記底冊(cè)、對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)門店懸掛的房源信息進(jìn)行核查等措施。同時(shí)通過房產(chǎn)交易權(quán)屬系統(tǒng)對(duì)2016年1月1日至3月6日，該地區(qū)房產(chǎn)交易記錄進(jìn)行了查詢，未發(fā)現(xiàn)2016年以來，文昌胡同存在產(chǎn)權(quán)交易過戶的記錄，媒體所報(bào)道的“高價(jià)學(xué)區(qū)房”交易案例與檔案記載不相符。

虛假天價(jià)學(xué)區(qū)房，引發(fā)購(gòu)房非理性預(yù)期。

中介帶記者看了一套北京第二實(shí)驗(yàn)學(xué)校的學(xué)區(qū)房，位于距離文昌胡同不遠(yuǎn)的東鐵匠胡同里。中介告訴記者，這個(gè)位于東鐵匠胡同的13平米的小平房，現(xiàn)在的掛牌價(jià)是480萬(wàn)元，折合每平米接近37萬(wàn)元。

中介：(去年)9月份我成交的才30(萬(wàn)每平米)

這個(gè)13平方米的小房子如同臨時(shí)建筑一樣，水泥外墻，單薄門窗，似乎從來沒有住過人。

中介也跟記者直言，這樣的房子沒法住。

中介：要住人的話，起碼衛(wèi)生間是具備的。您要是加了衛(wèi)生間，您不可能說30萬(wàn)一平米買廚房衛(wèi)生間。

清華同衡城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院技術(shù)創(chuàng)新中心副總工程師王鵬：東西城區(qū)的這個(gè)學(xué)區(qū)房的狀況，大多數(shù)大家買的這些房，并不是去住的，而是只是作為一個(gè)投資和一個(gè)學(xué)位的這個(gè)使用。我們實(shí)際走訪，發(fā)現(xiàn)基本上沒有自住的情況。

王鵬專注北京城市大數(shù)據(jù)研究近五年時(shí)間。他所帶領(lǐng)的項(xiàng)目組兩年來，對(duì)2014年北京市義務(wù)教育綜合改革后的學(xué)區(qū)房政策與價(jià)格進(jìn)行全面調(diào)研，跟蹤北京近9000個(gè)住宅小區(qū)，得出了許多翔實(shí)的一手?jǐn)?shù)據(jù)。

王鵬：我們選取了北京8723個(gè)小區(qū)作為我們的研究對(duì)象，其中學(xué)區(qū)房的概念是我們采用了政府所在2011年之前，劃分的市區(qū)兩級(jí)重點(diǎn)學(xué)校所覆蓋的小區(qū)，這個(gè)總量大概是1048個(gè)，占到所有小區(qū)總量的12.01%。其中，市重點(diǎn)小學(xué)輻射的學(xué)區(qū)，大概是283個(gè)，占到總量的3.24%。所以說就是重點(diǎn)小學(xué)所覆蓋的小區(qū)，在整體的所有小區(qū)的數(shù)量中是一個(gè)非常低的比率。

根據(jù)北京市教委數(shù)據(jù)顯示，2014年全市學(xué)齡人口信息采集總計(jì)160575人。而東城、西城和海淀的市重點(diǎn)小學(xué)只有25所，每年只能接受入學(xué)人數(shù)約5000人。

每32個(gè)北京適齡入學(xué)小學(xué)生中，只有一人可以進(jìn)入這些優(yōu)質(zhì)教育資源的學(xué)校。

王鵬：我們觀察了學(xué)區(qū)房和它臨近的非小區(qū)的價(jià)格，我們發(fā)現(xiàn)有一個(gè)大概20%左右的溢價(jià)率，所以說學(xué)區(qū)的因素對(duì)住宅的價(jià)格可能會(huì)有一個(gè)大概20%左右的影響。

在中關(guān)村地區(qū)從事了8年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人工作的董振宇告訴記者，只隔了一個(gè)四環(huán)，幾乎是同樣年代的小區(qū)，每平米房?jī)r(jià)差到了1萬(wàn)到1萬(wàn)5千元，一個(gè)重要的原因，就是學(xué)區(qū)因素。

王鵬在他們的研究中也發(fā)現(xiàn)，由于這些享有優(yōu)質(zhì)教育資源的學(xué)區(qū)房其居住屬性很弱，人們更多的是看中學(xué)區(qū)房的教育乃至金融屬性，所以與普通住宅相比，價(jià)格的波動(dòng)很多時(shí)候存在非理性因素。

王鵬：比如說最近媒體上頻頻曝光的這個(gè)46萬(wàn)的天價(jià)學(xué)區(qū)房，在很大程度上，很明顯地拉高了一些中介的掛牌價(jià)格，也拉高了一些學(xué)區(qū)房購(gòu)買者的這種心理價(jià)位。

一個(gè)46萬(wàn)每平米的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格放出，就影響了整個(gè)北京市學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的心理狀況，事實(shí)果真會(huì)這樣嗎？

在距離文昌胡同直線距離3公里外的陶然亭地區(qū)，記者遇到一位前來咨詢購(gòu)買學(xué)區(qū)房的孟先生。

孟先生：我想買個(gè)三居室吧，想看看這邊的學(xué)區(qū)房。

聽說學(xué)區(qū)房已經(jīng)達(dá)到46萬(wàn)每平米的天價(jià)，還沒有孩子的孟先生特意咨詢購(gòu)買學(xué)區(qū)房的情況。

孟先生告訴《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者，最近的確也是因?yàn)槁犝f了學(xué)區(qū)房已經(jīng)達(dá)到46萬(wàn)每平米的天價(jià)，所以才有點(diǎn)坐不住了。

孟先生：聽過這種新聞，對(duì)啊，擔(dān)心啊，現(xiàn)在也來看看，了解了解行情。如果承受范圍之內(nèi)，打算置換一套。

46萬(wàn)一平天價(jià)學(xué)區(qū)房的消息不僅影響了像孟先生這樣的買家心理，同樣的，持有學(xué)區(qū)房的賣家也對(duì)價(jià)格開始有了不理性的期待。

賣房者趙先生：當(dāng)時(shí)我們拆遷的時(shí)候才3萬(wàn)塊錢在10年前。

趙先生十年前就住在文昌胡同旁邊的文華胡同，正是因?yàn)閷?shí)驗(yàn)二小擴(kuò)建，他的老宅子被拆遷了。當(dāng)年，他用拆遷款買了陶然亭附近的這個(gè)小區(qū)。去年西城區(qū)教育改革，他在陶然亭的房子也一下成為了優(yōu)質(zhì)教育資源的學(xué)區(qū)房。

去年上半年之前，我們這個(gè)學(xué)區(qū)是福州館小學(xué)，在去年的6月1日正式掛牌，翻牌為八中附小，而且呢，上那個(gè)小學(xué)的所有的(學(xué)生)，70%的直升北京八中。這樣那個(gè)，消息出來以后，我們這房?jī)r(jià)跳漲了1萬(wàn)。

最近，一直想要置換房屋的趙先生今天也把中介找到了家里，抱著試試看的心理，他想要商量一下房子的掛牌價(jià)格。

中介告訴趙先生，這個(gè)小區(qū)大概8萬(wàn)5左右的價(jià)格比較合適，但趙先生堅(jiān)持要把價(jià)格掛高5000元左右。他告訴記者，這樣做的原因一方面是他對(duì)自己的學(xué)區(qū)房很有信心，另一方面，也是因?yàn)橄裉靸r(jià)學(xué)區(qū)房這樣的消息，讓他擔(dān)心自己賣虧了。

不論掛牌價(jià)如何瘋狂，記者走訪了許多房地產(chǎn)中介，他們都表示，最終成交價(jià)格并沒有那么夸張。

徐東華：其實(shí)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上漲并沒有那么夸張。以實(shí)驗(yàn)二小為例，去年9月份，11萬(wàn)2000元，是塔樓中間層，今年最近的一套成交價(jià)格，11萬(wàn)8000元，可以說，這個(gè)漲幅是低于北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均漲幅的。

與此同時(shí)，在調(diào)查中，記者也了解到，像文昌胡同附近的平房，現(xiàn)在的掛牌價(jià)格雖然很高，每平米三四十萬(wàn)元，但是由于其居住屬性很差，租金可能還不到千元。

王鵬：這種情況下，實(shí)際上類似文昌胡同學(xué)區(qū)房已經(jīng)作為了一種金融工具，這個(gè)只看中它保值增值的這個(gè)屬性，在金融意義上來看我覺得這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)還是非常大的。

與此同時(shí)，政策因素也極大地影響著學(xué)區(qū)房的價(jià)格。在調(diào)查中，記者也了解到，學(xué)區(qū)房并不是像人們想象中那樣，只漲不跌。

鏈家地產(chǎn)和平里大區(qū)小街橋店經(jīng)理王雪鋒：合并之后，對(duì)原來四小學(xué)區(qū)的房子每平米下降了5000元左右。

工作7年的王雪鋒經(jīng)歷過一次學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格下跌的過程。2014年，和平里第四小學(xué)與和平里第二小學(xué)、東師附小合并，和平里四小的學(xué)區(qū)從原來的10 棟建筑擴(kuò)充到64棟。在和平里四小的學(xué)區(qū)房資源大大增加后，原來十棟樓的價(jià)格，在2015年上半年，出現(xiàn)了一定程度的下跌。此外，一些教育改革的嘗試，也有可能會(huì)影響學(xué)區(qū)房未來的價(jià)格走勢(shì)。

對(duì)學(xué)區(qū)房關(guān)注很久的王鵬告訴記者，當(dāng)前的教育改革正在大力推行優(yōu)質(zhì)教育均等化，許多的政策如果真的落地，將極大的改善當(dāng)前人們對(duì)學(xué)區(qū)房的固有觀念。

王鵬：北京市其實(shí)在非常努力地推進(jìn)教育資源的均等化。在這種趨勢(shì)下，以這種西方的經(jīng)驗(yàn)來看，這種所謂學(xué)區(qū)房的大規(guī)模的溢價(jià)，肯定會(huì)逐漸地縮小。

四中校長(zhǎng)劉長(zhǎng)銘：如果是我，我不會(huì)這樣去做。我會(huì)把更多的精力，也包括家庭的財(cái)力，放在改善家庭教育的品質(zhì)和質(zhì)量上。家庭教育是決定孩子未來職業(yè)成功、生活幸福的因素。

教育部新政策規(guī)定：根據(jù)實(shí)際情況積極穩(wěn)妥采取多校劃片。

2016年1月26日，教育部辦公廳下發(fā)了《關(guān)于做好2016年城市義務(wù)教育招生入學(xué)工作的通知》，明確提出在教育資源配置不均衡、擇校沖動(dòng)強(qiáng)烈的地方，根據(jù)實(shí)際情況積極穩(wěn)妥采取多校劃片。這是教育部首次在官方文件中提出實(shí)施多校劃片。所謂的多校劃片就是指一個(gè)小區(qū)對(duì)應(yīng)多個(gè)學(xué)校，讓買了學(xué)區(qū)房的家庭不確定到底能上哪個(gè)學(xué)校。與此同時(shí)，教育部還“欽點(diǎn)”了24個(gè)城市的名，要求這些城市所有縣市區(qū)100%的公辦小學(xué)、90%的公辦初中要實(shí)現(xiàn)劃片入學(xué)。這都將從本質(zhì)上促進(jìn)教育公平，推動(dòng)均衡發(fā)展，滿足百姓需求。

袁貴仁：多校劃片，是各地探索出來的一個(gè)舉措，為什么今年你們都很關(guān)心呢，通知里承認(rèn)了各地的實(shí)驗(yàn)經(jīng)驗(yàn)，你可以單校劃片也可以多校劃片，建議全國(guó)推廣。

半小時(shí)觀察：理性看待學(xué)區(qū)房 不要被炒作“忽悠”

學(xué)區(qū)房火熱的根源在于教育資源的分配失衡，國(guó)家有關(guān)部門近期也在出臺(tái)政策力圖積極扭轉(zhuǎn)教育資源分配不公的現(xiàn)狀。在前面的節(jié)目我們看到，學(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià)也并非永遠(yuǎn)只漲不跌，學(xué)區(qū)的階段性調(diào)整、教育改革等因素，都有可能讓家長(zhǎng)的投入受到損失。同時(shí)我們也應(yīng)看到，學(xué)區(qū)房“天價(jià)”不斷，也與部分二手房中介、媒體、自媒體的炒作密不可分。這些炒作助長(zhǎng)了學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的非理性增長(zhǎng)，具有很強(qiáng)的欺騙性、誘導(dǎo)性，容易引發(fā)消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生非理性預(yù)期，必須引起有關(guān)部門的重視，這里我們也提醒每位購(gòu)房者不要被一些炒作“忽悠”，能夠理性、辯證、長(zhǎng)遠(yuǎn)地看待學(xué)區(qū)房的問題。