上海墓地單價超房價4倍 高端墓地近30萬元一座

每年清明節前后，墓地價格自然會成為人們關注的話題。在上海，為先人買塊墓地，到底要花多少錢？

墓地單價超上海房價4倍

高端墓地289198元/座價格最低60419元/座平均售價91150元/座

官方統計顯示：2015年上海市內環新建住宅均價為72066元/平方米，全市成交均價21501元/平方米。墓穴單價遠超上海內環房價，是全市均價的4倍以上。

有機構測算，湯臣一品今年二月份之前的成交均價約為17.7萬元/平方米，遠低于高端墓地29萬元左右的單價。

面包財經

查閱相關上市公司財報可以發現：在上海，高檔墓地均價已經逼近29萬元，九省市可比墓地均價也超過9萬元。根據相關條例和各地方規定，推算每平米墓穴價格遠超上海內環房價，是上海2015年全市新建住宅成交單價的4倍多，每平方高檔墓穴單價遠超上海頂級豪宅，是內環房價的3倍多。

在香港聯交所上市的福壽園(01448.HK)是國內為數不多的以墓葬為主業的上市公司，公司于2013年底在港交所主板上市，是中國最大的跨區域墓葬公司之一。閱讀其招股書和歷年財報，不難解讀出墓葬業背后的真實數據，看看一個人離開人世后，找塊安息之所到底要花多少錢。

九省市均價9.1萬元

根據福壽園2015年中報，其目前出售的墳墓包括定制藝術墓、成品藝術墓、傳統藝術墓、草坪臥碑墓等六種。其中定制藝術墓價格最高，2015年上半年共銷售388座，均價為289198元/座 (人民幣，下同)。價格最低的草坪臥碑墓的平均售價，也已經達到60419元/座。

除去公益墓和部分地方政府出資進

行的遷墓之外，福壽園半年內共銷售墓穴6242座，扣除一家新收購的子公司，可比墓穴的平均銷售價格為每座91150元，較上年上漲16271元，漲幅為21.7%。

根據《殯葬管理條例》、民政部關于墓地墓穴的相關文件、各地政府的地方政策，可以得知一些數據。根據相關規定，國內安葬骨灰的墓穴面積一般不超過1平方米，因此可以推算出墓穴按面積計算的單價，已經超過9萬元/平方米。

9萬元/平方米是個什么概念？　來自上海市統計局的數據顯示，2015年上海市內環新建住宅均價為72066元/平方米，全市成交均價21501元/平方米。墓穴單價遠超上海內環房價，是全市均價的4倍以上。同時根據網易房產的統計，今年2月份之前，上海著名的頂級豪宅湯臣一品，成交均價約為17.7萬元/平方米，遠低于最高檔墓地每座29萬元左右的單價。

福壽園經營的區域覆蓋上海、河南、重慶、安徽、山東、遼寧、福建、浙江、江西等9個省市的11座墓園，而且在其進入的大部分城市，都是當地最大的墓園企業。盡管總銷售收入分布在各省市間并不均勻，但查閱一些具體墓園的銷售均價，可以看出其差距遠小于省市間銷售總額的差距。可以這樣說，福壽園公布的銷售價格，具備相當廣泛的代表性。

毛利率近80%

根據財報數據，2015年上半年福壽園墓地服務收入約為5.16億元，其中絕大部分為墓地銷售收入，總額約5.08億元。根據其公布的成本數據測算，墓地服務的整體毛利率高達79.8%，墓地銷售毛利率與這一數據接近，兩者都接近80%。

除了墓地服務外，殯儀服務的毛利率也相當可觀，根據財報數據，其2015年上半年殯儀服務的毛利率，達到了71.8%。綜合各項業務，福壽園2015年

上半年總收入約5.876億元，毛利約4.592億，綜合毛利率約為78.2%。

不僅毛利率水平高，凈利潤率也頗為可觀。同樣根據財報數據，可以計算出其稅前和稅后凈利潤率約為45.7%和34.2%。

無論是毛利率還是凈利潤率，福壽園都大幅超越主要房地產公司。盡管房地產被指責為暴利行業，但其利潤率，還是無法與墓園企業相比。

以中國最大的房地產公司萬科為例。萬科的業務遍布全國，在福壽園擁有墓地的絕大部分城市都有銷售，以萬科同期利潤水平與福壽園做對比頗具參考價值。根據萬科的財報 (為避免財務準則差異，選擇萬科港股的財務數據為對比)，其2015年上半年營業額約為476.26億元，毛利約為126.27億元，稅前利潤約為105.1億元，稅后約為67.89億元。由此計算萬科的毛利率、稅前利潤率和稅后凈利率分別為26.5%、22.1%和14.3%。

福壽園的毛利率、稅前凈利潤率和稅后凈利潤率分別是萬科的2.95倍、2.06倍和2.39倍。如果剔除福壽園低利潤的地方政府相關“遷墓”業務，則其毛利率是萬科的3倍以上。

墓地行業的高利潤，讓以墓葬為主業的福壽園利潤迅速增加，從2012年6月份到2015年6月份，其半年度凈利潤從6365萬增加到1.588億元，增加了149.5%，在過去幾年上市公司整體遭遇業績壓力的情況下，格外顯眼。業績增加的同時，福壽園加速全國擴張，其管理的墓園數量從2013年底上市時的6座，增加到2015年中期的11座。

墓地價格連年上漲

墓地的高價格近年廣受詬病，但不少利益相關方以土地稀缺為由論證墓地高價的合理性。近期九部委發布的相關政策，也以節約用地為政策訴求之一。但是，墓地價格貴真的是因為土地稀缺嗎？

回過頭來再看福壽園的財務報表。根據財務數據可以計算出，福壽園土地成本僅占銷售額的2.5%，在成本中的占比也不過12.2%。銷售金額2.5%的土地成本幾乎是一個可以忽略的數字，因此，土地價格，并非當下墓地價格居高難下的主要原因。

相關人士指出，建立墓園所需要的土地和房地產用地，要求完全不同。國內的一二三線城市，大部分墓園都建在遠郊，有荒山的城市通常將墓園建立在荒山上，一般是將農業價值和商業開發價值都不高的土地用于建墓園。這樣的土地，對大多數城市來說并不稀缺，價格也不高。

但想獲得設立墓園的批文卻并非易事，墓葬行業事實上是一個在高度監管下運營的行業，所有用地需要嚴格審批。近年來對于墓葬市場化改革的呼聲越來越大，其中一種聲音認為，墓葬市場化有利于提高土地利用效率，降低墓葬成本。

出發點可謂良善，但實際效果如何？數字已經說明了一切。