多城房價與收入增幅出現明顯“倒掛” 深圳高達111%

機構稱深圳房價收入比偏離合理值高達111%

5日，上海易居房地產研究院發布全國35個大中城市房價收入比偏離度排行榜，指出2015年35城房價收入比均值為8.7，目前偏離合理值的幅度為12%。但值得注意的是，區域分化愈加劇烈，以深圳為例，深圳房價收入比偏離合理值高達111%，而沈陽房價收入比偏離合理值卻僅為-14%，致使房價進入了“跌無可跌”的底部狀態。此外，由于房價連續數月上漲，多地房價和城鎮居民人均可支配收入的實際增幅出現了“倒掛”。

據悉，房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值，其指標主要用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平，直接反映房價水平與廣大居民的自住需求相匹配的程度。

報告顯示，根據國家統計局口徑的數據，2015年全國商品住宅房價收入比為7.2，其中，35個重點城市房價收入比為8.7，偏離合理值的幅度為12%。

“從平均水平來看，我國房價收入比較合理值只是稍高，但值得注意的是，如果分城市具體看，區域分化愈加劇烈。”易居研究院研究員曹倪娜介紹稱。

曹倪娜說，通過2015年與2014年的數據對比，2015年35城房價偏離度的中位數是12%，相比2014年的18%，下降了6個百分點，35城房價收入比偏離度有所收窄，說明2015年的房地產市場回暖具有明顯的區域差異，并非全國市場范圍內的統一高度反彈。

數據顯示，從房價收入比來看，與全國均值7.2相比，深圳房價收入比高達23.2，廈門房價收入比為15.3，北京方面房價收入比達14.5，上海方面達14.0，福州、杭州、廣州分別為11.2、10.7、10.4。房價收入比偏離值方面，35城中超四分之一城市偏離值幅度達25%。深圳房價收入比偏離合理值的幅度高達111%，廈門方面房價收入比偏離合理值的幅度也達70%，北京方面偏離合理值的幅度達45%，石家莊偏離度也高達45%，上海、福州方面，分別偏離40%左右。而沈陽房價收入比僅為6.0%，房價偏離值幅度更是為-14%。

曹倪娜表示，2015年因中央到地方各方面樓市利好政策不斷出臺，釋放了擠壓幾年的樓市剛性和改善性需求，加之2015年上半年股市避險資金流入樓市，使得以深圳、上海、北京為首的一線城市，樓市成交量大幅攀升，助推房價出現前所未有的井噴式增長。在此背景下，小幅上漲的收入水平大大落后于房價的上漲幅度，也是該類城市偏離合理值的主要原因。

事實上，在連續數月上漲的房價面前，不僅僅是深圳，多地城鎮居民人均可支配收入的實際增幅出現了“倒掛”情況。上海方面，2015年上海城鎮常住居民人均可支配收入52962元，增長8.4%，但當年新建住房價格同比增長18.2%。

對此，曹倪娜指出，35個大中城市房價收入比偏離度區域分化加劇。房價收入比偏離度處于負值的城市，如銀川、沈陽、哈爾濱，基本可以判定沒有房價泡沫。但并不意味著這些城市的房地產市場，在日后擁有更多的反彈空間，因為高企的庫存和低迷的市場環境，很難在短時間內得到根本性的扭轉。其次，與之相反的，房價收入比偏離度較大的城市，例如深圳、上海、廈門基于堅挺的住房消費需求和投資投機性需求，房價收入比的偏離度可能再次擴大或者持平，但換角度而言，短時間內飆升的房價亦透支著未來上漲的動能，同樣存在盤整的風險。