三四線城市房地產(chǎn)回暖 農(nóng)民工購房安家仍有難處

買房負(fù)擔(dān)能否減一減？

一些房屋開發(fā)政策的限制成為增加買房負(fù)擔(dān)的重要因素，一、二線城市與三、四線城市存在貸款利率倒掛現(xiàn)象，需防止“邊去邊增”的惡性循環(huán)，避免“舊庫存沒解決，新庫存就出現(xiàn)”

對三、四線城市購房者而言，首先盼的就是房企進一步降低價格。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前房地產(chǎn)企業(yè)普遍對5月1日將推行的房地產(chǎn)業(yè)營改增較為關(guān)注。有分析認(rèn)為，營改增后將有利于三、四線城市低利潤房企減負(fù)，給當(dāng)?shù)厝齑嫣峁└蠼祪r空間。

淄博市淄川區(qū)頤中房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)負(fù)責(zé)人趙慧介紹，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地成本一般占總成本的40%，本次營改增政策規(guī)定將土地成本、建安成本等納入抵扣范圍，如果抵扣充分，估計企業(yè)的整體稅負(fù)下降2%左右，為企業(yè)降房價、促銷售提供了空間。“營改增可以為我們的房價帶來5%的下降空間，大約每平方米能下調(diào)300元。”

一系列房屋開發(fā)政策的限制，提高了房產(chǎn)開發(fā)成本，也是增加買房負(fù)擔(dān)的重要因素。近年來，為解決大城市停車難，一些地方出臺了住宅小區(qū)車位建設(shè)的相關(guān)規(guī)范，普遍要求新建小區(qū)車位住宅比達(dá)到1∶1，這在一、二線城市政策效果不錯，緩解了小區(qū)停車緊張問題，但在三、四線城市，由于居民購車數(shù)量還不多，停車空間較富裕，小區(qū)地下停車位出現(xiàn)了賣不動的景象。

濟寧華都房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)“金色蘭庭”項目一、二期房屋時，按照政策要求同步配建了2600個地下停車位，至今房屋銷售了1700多套，但車位只賣出約600個，占壓企業(yè)資金近1.6億元，每年利息成本近2000萬元。

記者了解到，為了盡量不占壓資金，不少房地產(chǎn)企業(yè)采取了搭配銷售的策略，即購買一套住房必須同時購買一個地下車位，但動輒10萬元以上的車位對三、四線城市購房者是一筆不小的負(fù)擔(dān)，加之銀行和公積金中心普遍不接受車位作為抵押品進行貸款，相當(dāng)于提高了購房者的首付比例。

除了引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)主動降價，銀行的信貸支持也很重要。張大偉告訴記者，目前三、四線城市普遍執(zhí)行20%首付比例，杠桿率已經(jīng)處于較高水平，繼續(xù)降低首付比例可能性不大，未來的信貸支持主要是通過引導(dǎo)利率下行，降低買房者的購房成本和還款壓力。

相關(guān)資料顯示，我國銀行總體吸收存款成本在2.1%—2.2%之間，銀行業(yè)正常的經(jīng)營成本約1%，總體資金成本在3.1%—3.2%之間，而目前長期貸款利率在4.8%以上，銀行放貸利率存在進一步下降的空間。

由于三、四線城市金融業(yè)競爭相對不足，利率沒有充分市場化，出現(xiàn)一、二線城市與三、四線城市利率倒掛的現(xiàn)象，“北京等城市能找到八二折的優(yōu)惠利率，但很多中小城市仍在執(zhí)行基準(zhǔn)利率，這顯然不合理。”張大偉說。

此外，如何進一步發(fā)揮好公積金在降低買房負(fù)擔(dān)方面的作用，值得探討。張大偉建議，可以逐步考慮將現(xiàn)行的公積金政策擴大，為購買首套住房的群體提供普遍的低利率貸款支持，同時可以解決現(xiàn)有戶籍、公積金存繳等方面的使用限制。

隨著市場回暖，風(fēng)險因素也有所抬頭，首付比不斷降低，對于未來可能出現(xiàn)的放貸風(fēng)險，銀行要有所防范。有銀行反映，去年以來，有些優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)商議價能力強，主動要求降低開發(fā)貸款的保證金比例，降低貸款擔(dān)保責(zé)任，銀行一方面擔(dān)心丟失優(yōu)質(zhì)客戶，一方面又怕增加后續(xù)資產(chǎn)質(zhì)量壓力。有些房地產(chǎn)商也開始自己從事金融業(yè)務(wù)，給買房客戶拆借資金，造成本身沒有購買能力的買房人，通過零首付或低首付買房，到銀行辦理按揭貸款，這部分貸款風(fēng)險不小。

淄博市齊商銀行個人金融部個貸中心副主任宋志剛介紹，由于住房按揭貸款大多是中長期貸款，信貸風(fēng)險往往需要在較長時期內(nèi)才能顯現(xiàn)，難以即時察覺。而當(dāng)前不少房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴張，資金缺口和債務(wù)規(guī)模不斷擴大，資金鏈緊張，會影響到現(xiàn)金流的平穩(wěn)運行，銀行包括項目貸款銀行和按揭貸款銀行都有可能造成損失。

宋志剛建議，政府應(yīng)加大支持力度，成立風(fēng)險防范基金等，維持購房信貸的安全穩(wěn)定，同時采取購租并舉、適當(dāng)降價等方式，加大對農(nóng)民工等群體購房的支持力度，讓政策紅利真正惠及這一群體。

溫州銀監(jiān)分局相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，應(yīng)實行差異化的房貸政策，積極引導(dǎo)各類資金真正投向需要去庫存的領(lǐng)域。監(jiān)管部門要嚴(yán)密監(jiān)測轄內(nèi)房地產(chǎn)貸款的資產(chǎn)質(zhì)量，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款快速增長、按揭貸款首付比例下降的情況下，確保資產(chǎn)質(zhì)量不出現(xiàn)大幅度下降。

值得注意的是，伴隨市場出現(xiàn)暖色，一些待開發(fā)的房地產(chǎn)項目提前開發(fā)了，又興起新一輪投資熱潮。比如，在溫州，近期房市回暖，部分房企拿地?zé)崆楦邼q，中梁地產(chǎn)僅在2015年就拍得8宗地塊，華鴻地產(chǎn)拍得5宗地塊，過多地產(chǎn)項目的集中開發(fā)，極易給企業(yè)帶來資金壓力，倘若市場出現(xiàn)波動，某個項目銷售不暢，將使企業(yè)陷入資金困局。

“眼下，特別需要防范去庫存演變成新一輪土地開發(fā)熱的傾向，防止‘邊去邊增’的惡性循環(huán)。”張大偉表示，在地方財政普遍較困難的情況下，房地產(chǎn)去庫存應(yīng)格外注意遏制地方政府新的賣地沖動，防止“舊的庫存沒解決，新的庫存就出現(xiàn)”，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)和地方政府積極順應(yīng)轉(zhuǎn)型要求，告別傳統(tǒng)的土地財政思維。