樓市去庫存收效各異 規劃配套滯后致“有房無人”

“半市民化”制約消費需求釋放

國務院去年發布《關于進一步推進戶籍制度改革的意見》提出，到2020年，要努力實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶。

業內人士認為，人口城鎮化長期滯后于土地城鎮化。新市民難在城市扎根，購房消費需求難以提振。在就業、社保、教育、醫療等公共服務方面，進城農民工難享受平等待遇。激活新市民消費潛力必須解決該問題。

“我國還處在城鎮化高速發展階段，面對人口城市化對住房的海量需求，本應成為推動中國經濟增長重要引擎的房地產卻陷入困境，根本原因是它背離了我國城市化進程的真實需求。新生代農民工進城目的不僅為了打工，還希望能夠留下定居。但城市顯然沒有做好準備迎接這些新市民，這是農民工‘半市民化’現象。”清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明認為，進城落戶難，很多到了四五十歲以后的農民工因沒有基本社會保障而重返農村。各級政府需通過戶籍改革去庫存，促進公共服務均等化、農業轉移人口市民化，提振新市民住房消費。

海通證券首席經濟學家李迅雷認為，不能單純為了去庫存而鼓勵農民工舉債買房，庫存去化若只是尋求“接盤者”，可能引發下一波高庫存風險。房子的功能應該是居住，要解決空置率較高的問題，應注重發展租賃市場。

目前，一些三四線城市缺乏產業優勢、就業崗位較為缺乏，農民工難以在城市扎根。住房和城鄉建設部專家委員會委員張泓銘指出，讓農民工進城不是簡單解決農民落戶問題，還要搞好三四線城市經濟發展，增加就業。

北京大學國家發展研究院名譽院長林毅夫也提出：“如果就業狀況比較好，家庭收入快速增長，過剩房地產就能多消化一些，企業的盈利狀況也能得到改善。”

規劃配套滯后致“有房無人”

專家認為，多年來地方政府在土地財政依賴下盲目供地、企業為逐利盲目開發，卻忽視了相關配套設施的完善，導致“有房無人”現象頻現。中國房地產業協會原副會長朱中一表示，庫存難去的主要原因是供給過剩和供需錯配，“住宅產品忽略了市場有效需求，項目本身的質量問題與周邊配套不足亦加大了庫存去化難度。”

記者調查了解到，部分城市對住房綜合配套的城市軟硬件服務跟進滯后、對居住者的生活便利性規劃考慮不足，導致庫存難以去化。以海口市為例，該市最大的保障性住房項目永秀時代城大量限價房一度銷售困難。該小區于2014年竣工，共有限價房6192套，已分配的2000多套中，常住居民只有數十戶。小區門前已建好一排商鋪，北區也有了學校和醫院的雛形。但配套設施建設僅停留于此，目前仍少有相關企業和機構入駐。公共交通方面，最近的公交車站距離小區也有一公里左右，對廣大“無車一族”來說，上下班出行成為一道難題。

針對此類問題，專家建議應多渠道完善配套的政策和基礎服務建設，促進行政區域布局調整，為購房者配置優質的就業、就學、就醫條件，培育消費需求。以合理的規劃實現新市民生活、區域經濟及房地產市場的共同、協調發展。

“多年來我們的城市規劃、房屋的建造背離了人的需求。我們小時候住的院子里，通常都涵蓋了辦公、生產和居住等功能。現在的城市里，居住區、商務區等相互分隔獨立，人們每天從上班到回家在路途上耗費了大量時間。這同時也對城市的交通狀況和空氣質量造成了嚴重影響。”遠大集團總裁張躍認為，城市規劃理念和房屋建造理念需要更新，應探索城市建設從“職住分離”向“職住合一”轉變。