樓市去庫存收效各異 規劃配套滯后致“有房無人”

樓市“冰火兩重天”的分化趨勢依舊，庫存高企的形勢下各地紛紛“出招”，但收效各異。不少房地產業內專家指出，應警惕過度行政化催生新庫存、配套設施建設滯后、忽視人口城鎮化等問題“蠶食”去庫存成效。

“行政之手”過長或催生新庫存

樓市去庫存成為2016年經濟工作的五大任務之一。今年2月中國人民銀行和中國銀行業監督管理委員會進一步降低非限購城市個人購房首付比例，為去庫存釋放利好。各地也相繼發力，出臺購房補貼、擴大公積金范圍、擴大棚改貨幣化安置力度等措施。

然而，部分地方采取的去庫存手段卻引發了爭議，例如沈陽市推出“大學生畢業5年內零首付購房”政策，僅存活了不足8小時即被匆忙撤回。

還有些地方政府在樓市調控政策中，明確提出對消化庫存主體責任不力、效果不明顯的市縣采取約談和問責。有專家擔憂，官員可能在考核壓力下成為地產商的“售樓經理”。

前國務院參事室特邀研究員保育鈞就提醒，政策調控對樓市去庫存將起到積極作用，但同時也應警惕過度行政化的手段為去庫存催生新壓力。他說，房地產行業有其自身規律，其發展不可能完全服從于行政手段，實現健康平穩發展需更多依靠市場配置。

耶魯大學金融學教授陳志武也表示，在去庫存背景下，要防止政府的“行政之手伸得過長”。不能將開發商的問題轉嫁給普通購房者。如果開發商借著去庫存的“東風”繼續以高價賣出房子，嘗到了甜頭后可能繼續擴大投資開發新房，造成市場供給不減反增。最好的方式是讓因盲目開發而陷入經營困境的地產商自然淘汰，讓無視風險和市場規律的房企得到應有“教訓”，以堵住庫存不斷膨脹的源頭。

山水文園集團CEO張曉梅坦言，房地產業瘋狂增長的背后，企業長期以來生產、運營、管理等能力普遍較弱，難以適應新形勢?！霸谶^去的十多年房地產商趕上了好時代，大家‘蓋樓’就像工業化批量生產一樣，只要建了房子就能賣出去，賺取巨額利潤?！?/p>

多名專家建議，只有對房地產市場的供給側進行結構性改革，讓市場配置煥發活力，重新塑造房地產價格形成機制，最終通過市場規律的傳導，調整市場結構、使房地產行業擺脫長期低迷的困境。

“半市民化”制約消費需求釋放

國務院去年發布《關于進一步推進戶籍制度改革的意見》提出，到2020年，要努力實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶。

業內人士認為，人口城鎮化長期滯后于土地城鎮化。新市民難在城市扎根，購房消費需求難以提振。在就業、社保、教育、醫療等公共服務方面，進城農民工難享受平等待遇。激活新市民消費潛力必須解決該問題。

“我國還處在城鎮化高速發展階段，面對人口城市化對住房的海量需求，本應成為推動中國經濟增長重要引擎的房地產卻陷入困境，根本原因是它背離了我國城市化進程的真實需求。新生代農民工進城目的不僅為了打工，還希望能夠留下定居。但城市顯然沒有做好準備迎接這些新市民，這是農民工‘半市民化’現象?！鼻迦A大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明認為，進城落戶難，很多到了四五十歲以后的農民工因沒有基本社會保障而重返農村。各級政府需通過戶籍改革去庫存，促進公共服務均等化、農業轉移人口市民化，提振新市民住房消費。

海通證券首席經濟學家李迅雷認為，不能單純為了去庫存而鼓勵農民工舉債買房，庫存去化若只是尋求“接盤者”，可能引發下一波高庫存風險。房子的功能應該是居住，要解決空置率較高的問題，應注重發展租賃市場。

目前，一些三四線城市缺乏產業優勢、就業崗位較為缺乏，農民工難以在城市扎根。住房和城鄉建設部專家委員會委員張泓銘指出，讓農民工進城不是簡單解決農民落戶問題，還要搞好三四線城市經濟發展，增加就業。

北京大學國家發展研究院名譽院長林毅夫也提出：“如果就業狀況比較好，家庭收入快速增長，過剩房地產就能多消化一些，企業的盈利狀況也能得到改善。”

規劃配套滯后致“有房無人”

專家認為，多年來地方政府在土地財政依賴下盲目供地、企業為逐利盲目開發，卻忽視了相關配套設施的完善，導致“有房無人”現象頻現。中國房地產業協會原副會長朱中一表示，庫存難去的主要原因是供給過剩和供需錯配，“住宅產品忽略了市場有效需求，項目本身的質量問題與周邊配套不足亦加大了庫存去化難度?！?/p>

記者調查了解到，部分城市對住房綜合配套的城市軟硬件服務跟進滯后、對居住者的生活便利性規劃考慮不足，導致庫存難以去化。以海口市為例，該市最大的保障性住房項目永秀時代城大量限價房一度銷售困難。該小區于2014年竣工，共有限價房6192套，已分配的2000多套中，常住居民只有數十戶。小區門前已建好一排商鋪，北區也有了學校和醫院的雛形。但配套設施建設僅停留于此，目前仍少有相關企業和機構入駐。公共交通方面，最近的公交車站距離小區也有一公里左右，對廣大“無車一族”來說，上下班出行成為一道難題。

針對此類問題，專家建議應多渠道完善配套的政策和基礎服務建設，促進行政區域布局調整，為購房者配置優質的就業、就學、就醫條件，培育消費需求。以合理的規劃實現新市民生活、區域經濟及房地產市場的共同、協調發展。

“多年來我們的城市規劃、房屋的建造背離了人的需求。我們小時候住的院子里，通常都涵蓋了辦公、生產和居住等功能?，F在的城市里，居住區、商務區等相互分隔獨立，人們每天從上班到回家在路途上耗費了大量時間。這同時也對城市的交通狀況和空氣質量造成了嚴重影響?！边h大集團總裁張躍認為，城市規劃理念和房屋建造理念需要更新，應探索城市建設從“職住分離”向“職住合一”轉變。