一線急速降溫戰火轉移 二線樓市熱度能持續多久？

三大動力支撐二線火爆

二線城市的樓市為何會在此時火爆？業內普遍認為，寬松的信貸政策、持續利好的樓市新政為二線城市的上漲提供了社會條件，一線樓市的調控收緊、土地惜售充當了“助攻”，而房地產的投資性需求則成為助推市場熱度和價格上升的“元兇”，并將直接助長二線城市的樓市風險，亟需抑制性的樓市調控政策。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉對記者表示，一線城市和二線城市不僅沒有去庫存壓力，相反還面臨著供應不足、價格快速上漲的壓力，“增加供應、抑制價格、打擊投機、防范泡沫破滅可能導致的金融風險、完善住房保障，是這類城市面臨的任務。”

業內分析，經過2015年多輪貨幣信貸政策調整后，信貸全面放松，目前購房信貸優惠位于最佳窗口期。數據顯示，今年一季度新增人民幣貸款達4.67萬億元，創單季歷史新高，比第二高的2015年一季度高出1.06萬億元。此外，多地公積金貸款額創下新高，表明個人貸款多增的絕對主力也是中長期，房地產按揭明顯增長。

2月末，央行再次降準0.5個百分點，為信貸需求的增長提供更寬松的環境。此外，為了打好去庫存攻堅戰，二三線城市的樓市出臺多項利好政策，有效地刺激了樓市需求，提振了市場信心。

國土資源部日前印發《國土資源“十三五”規劃綱要》。《綱要》指出，結合房地產去庫存，實施有效用地調節政策，保持房地產市場平穩運行，在住房供求關系緊張地區適度增加用地規模，對房地產庫存較高的城市，減少直至停止住房用地供應。

此次國土資源部提出對庫存較高城市減少用地供應，體現了“一城一策”思路。近一個月來已經有多個省市針對土地供應市場采取收緊措施。

此前，一線城市在標桿房企拿地爭搶的影響下，已經普遍出現了地價超過房價的現象。一線城市土地市場惜售，二線城市優質地塊資源較少，房企拿地競爭激烈，熱點地塊溢價率高企進一步帶動整體市場溢價率提高，樓面價上漲。

面對二線城市房價、地價的攀升，各地政府都抓住時機，加大土地供應。

在不少開發商看來，在二線城市拿地有著戰略考量，也是無奈之舉：一線城市拿不動、三四線城市不敢拿，二線城市似乎成了必然之選。從開發商現金流角度考慮，市場好趕緊推。而今年房地產開發企業到位資金出現明顯增長。數據顯示，1-3月份，房地產開發企業到位資金31992億元，同比增長14.7%，而今年1-2月份為下降1.0%。

然而，部分二線城市的土地供應量放大、地價高企、樓市投資客比例過高、調控政策或將出臺等風險因素已開始顯現，值得開發商和購房者警惕。

一線城市的房價接連暴漲大幅抬高了剛需的購房門檻，透支未來的市場需求。而由于資金的溢出效應，一線城市政策收緊、門檻上升使得大批過剩的資本轉而流向周邊的二線城市。二線城市房地產的投資屬性被強化，投資客正在代替普通購房者成為購買新主力。在市場瘋狂火熱的情況下，甚至剛需改善需求客也恐慌性入市，需求不斷被激發。

非理性上漲難持續須警惕風險

在現有的政策、貨幣環境下，二線城市或將延續短期上漲的行情。不過，土地價格的飆升無疑導致房價上漲，價格持續上漲又將導致投機性、投資性需求卷土重來，市場風險會不斷累積。

一位房地產研究人員表示，目前，中國二線城市仍處于去庫存期，吸客能力沒有根本提升。“從目前房企的投資意愿、新開工面積來看并沒有出現向好的轉變，在這種大背景下，所謂的‘時光盤’‘日光盤’更多是開發商的一種銷售行為，只是借機加快資金回籠。”

一位房企投資部負責人告訴記者。目前，以南京、蘇州為代表的二線城市土地市場大熱、地價屢創新高，但開發商還是義無反顧地高價拿地，其中的無奈已不在于未來盈虧，而是事關企業生死。供應總價提高了，然而，產品結構并沒有發生太大變化。這對于客戶來說并沒有太大轉變，但購房成本卻增加了。這就很大程度上增加了未來市場的風險。

一季度房地產市場表現不錯，但對即將來臨的二季度，業內人士并不樂觀。不少業內人士認為，二季度結尾的時候，那些先前比較火熱的城市如蘇州、南京、合肥等都存在成交量下降的可能。

全國房地產商會聯盟主席顧云昌分析稱，目前我國一些大城市的樓市泡沫還在不斷被吹大，的確存在破滅的風險，但是還沒有達到馬上要破滅的狀態，上海、深圳等地收緊限購政策，就是防止大城市的房價進一步提升，泡沫進一步被吹大進而面臨破滅的危險，“一般來說，越是大城市，樓市熱得快，冷得也快，上下波動也較大；相反，小城市熱得慢，冷得慢，波動也小些。”