法學家熱議住宅土地使用權續期:年限不同怎么對待？

《物權法》頒行后，第149條規定的住宅建設用地使用權期限屆滿后的續期問題，成為有爭論的問題。近日，在溫州出現的土地使用權期限屆滿需支付高額續費問題，再次引起了社會各界和法律界人士的高度關注。為此，中國人民大學民商事法律科學研究中心和北京市消費者權益保護法學會在京聯合舉辦了“住宅建設用地使用權期限屆滿續期法律問題研討會”。

與會專家們就如何正確理解現行法律法規，對住宅建設用地使用權期限屆滿后的自動續期問題展開討論。此次會議既是對近日出現的土地使用權期限屆滿需支付高額續費問題的回應，也是對即將啟動的民法典立法工作的展望，更是對住宅建設用地使用權人的基本人權與合法權益的關照與維護。

中國政法大學終身教授江平：

何為自動續期不應由地方政府解釋

我認為，由溫州市政府來解釋“什么叫自動續期”，這本身就是一個嚴重問題。就現在消息來看，除了溫州之外，還有深圳、青島，都已經面臨20年住宅期滿自動續期的問題。

這個問題又提出了一個問題，我國法律的適用、解釋，能不能每一個地方自己來做規定？溫州有溫州的規定，深圳有深圳的規定，青島有青島的規定，或者說讓地方的房地產管理部門、國土資源部門來做決定。

在這個問題上，我覺得完全有必要說清楚。應該有一個統一的法律解釋，因為這個條款寫在《物權法》上，對《物權法》的解釋當然屬于全國人大常委會，具體說來也就是法工委。不能再由政府或者哪個部門來解釋，更不能夠由下面各級政府來做解釋。如果沒有統一解釋，法律就亂了，而且這個問題已經迫在眉睫，統一做出法律解釋，非常有必要。

關于“自動續期”的含義，至少有三點：

第一點在“續期”，就是說明期滿了以后，一不能夠收回，二也不能夠按照原有形式再來重新簽訂一個土地出讓合同，續期就是把原有的延續下去，所以這一點要說清楚。不能夠像一般征收房子那樣，或者是拆掉、國家收回，也不能夠再來重新簽訂一個合同。

第二點是“自動續期”，這個自動續期就很重要，因為自動續期就說明業主不需要自己主動提出和申請。這涉及到法律效率問題，如果不自動續期，沒有交費怎么辦？我覺得自動續期的含義就是，沒有交費他仍然有權在這居住。在轉讓時會出現問題，房屋期滿，如果房屋要轉讓就要受限制，這將會在民事流轉上起到影響，但并不對居住權利產生影響，因為權利是自動續期的。所以在權利上，他仍然享有房屋所有權，他仍然可以居住，但是在轉讓方面受到限制，因為他土地使用權過期了。

第三點，當初寫的時候只寫自動續期，并沒有寫有償無償，當時想留到以后來解決。在這個問題上，將來解釋就非要說清楚。如果是有償的，那要寫明續期有償要交費，那有償交費到底多少？從當時情況來看，自動續期當然是數量不大，如果像現在溫州報上登的還要交幾十萬塊錢，顯然負擔太大，這不合適。即使收費，也應該是一個數量比較少的。

全國人大法工委民法室原主任姚紅：

住宅用地與商業用地應區別對待

我簡單介紹一下《物權法》第149條出臺的背景。當時起草《物權法》，涉及到房地關系時，最初曾做過兩個規定。一個規定是所謂“房隨地走”，國外立法一般規定如果土地使用權人收回土地，建筑物所有權人可以取回建筑物，當時我們曾經也做過這樣規定；第二個就是關于土地使用權到期以后的續期問題，由于《土地管理法》當時規定，期滿前一年申請續期，除了因國家公共利益需要以外，原則上都應準許，所以我們最早有這樣兩條規定。

從第一個規定來看，還沒到全國人大常委會審議口就被否了，所以后來《物權法》里沒有這樣的規定。

第二個關于土地使用權續期的規定，我們提出之后到常委會審議時，有委員提出，建筑物土地使用權涉及到數億老百姓利益。到期以后大家都續期，是一個一個續，還是整個小區續，排隊都排不過來。所以后來《物權法》149條就規定“自動續期”，不用老百姓排隊去辦手續了。

續期要不要收費，當時這個問題我們也提出來了。當時認為這個問題隨著經濟發展再解決就行，大部分房屋都沒到期，等到期以后再說，所以就把這問題留下了。最早出現這個問題是在2006年的青島，最后不了了之。

從理論上，有幾個問題需要厘清。

首先，土地所有權人土地到期時是否有權利要錢。這個問題跟我國土地制度密切相關。中國跟外國不一樣，國外所有權人取得土地之后房地基本都一體，取得了房屋所有權，一般土地所有權、使用權就拿到了。我國1982年《憲法》明確規定土地要么屬于國家所有，要么屬于集體所有，其他任何人、單位組織都不能擁有土地，只能取得使用權。國家作為土地所有權人，永遠掌握著房屋到期以后續期收費的權利。從理論上講，所有權人再次出租時有權決定收不收錢，國家是不是放棄這個權利？

其次，中國現在購買房屋價款太貴，有的城市甚至超過日本東京新宿地區的房價，而那么高的房價還僅僅取得一個有期限的土地使用權。我覺得老百姓取得使用權時，還要交那么多錢，不太合理。在研究續期要不要收費的問題時，這個因素應當被考慮進去。

最后，續期問題涉及到住宅民生，對老百姓利益影響巨大。雖然從理論上說土地所有權人收回土地，再續期有權收費，但涉及到那么多老百姓利益，怎么做比較合適？能不能畫一個杠杠，比如如果用以居住而不是投資炒作，不跟老百姓收錢？但是如果是用做炒作，轉讓之前是不是要補交土地使用權出讓金，我覺得這可以考慮。要分情況，不能一刀切。

企業如果到70年滿時續期收費，我覺得那是正當的，因為它是商業行為，政府有權從商業行為里收取費用。那么老百姓炒作房地產，也轉為商業形式，是不是有權利從這部分收錢，我覺得這些是可以考慮，是可以研究的。