社科院:1.5線城市隱現 房地產市場泡沫風險加劇

社科院警示：個別二線城市熱度直逼一線，明年房地產可能重回下滑通道

5日，中國社科院發布房地產藍皮書《中國房地產發展報告（2016）》指出，在諸多利好政策接連不斷刺激下，2015年全國房地產市場反彈跡象明顯，但城市分化加劇，個別城市上漲幅度遠超其他城市，導致局部市場價格泡沫明顯，風險概率增加，不利于房地產市場穩健發展。

報告認為，個別二線城市熱度直逼一線城市，今年以來尤甚。現階段房地產市場面臨結構供需嚴重失衡，預計2017年樓市或全面下滑。

投資 增幅創1998年來新低

數據顯示，2015年住宅市場整體處于去庫存的調整期。商品住宅施工面積出現1998年以來的首次負增長，新開工面積繼續兩位數負增長，商品住宅投資增速更是延續快速回落態勢，創1998年以來新低。

報告顯示，1998年至2013年，商品住宅各項建設指標呈現較快增加態勢，施工、新開工和竣工面積年均增幅18.9%、15.6%和12.1%。但進入2014年以后，商品住宅建設景氣明顯下降，2015年則繼續延續了下降趨勢，各項建設指標全面進入負增長狀態。具體來看，全年商品住宅施工面積、新開工面積和竣工面積分別為51.16億平方米、10.67億平方米和7.38億平方米，分別比上年減少0.7%、14.6%和8.8%。其中，施工面積出現1998年以來的首次負增長，新開工面積減幅比上年擴大2%，竣工面積減幅更是擴大11.5個百分點。

此外，報告還稱，1998年以來，商品住宅投資持續大幅增加，1998年至2013年，住宅年均投資增速高達25%，但進入2014年，投資增速降至9.2%，2015年投資增速幅度更是跌至0.4%，是1998年以來的最低水平。

具體來看，2015年東、中、西部地區商品住宅投資分別為35652億元、14743億元、14199億元，分別增長0.5%、1.3%、-0.9%，增速較上年分別下降8%、8.4%、11.2%。其中，遼寧、黑龍江、內蒙古、湖南等13個地區出現負增長。

失衡 “1.5線城市”隱現

“目前房地產市場存在嚴重的供給過剩，同時也存在結構供需嚴重失衡。”中國社科院城環所副研究員王業強表示，由于城市間的分化，導致了區域性的結構失衡，其中一線城市和少量二線城市庫存快速下降，而大多數二、三、四線城市需要著力去庫存。

值得一提的是，此次快速上漲的城市不再僅僅是一線城市，部分二線城市的熱度也直逼一線城市。

王業強表示，2015年伊始，二線城市房地產開發便出現了嚴重的分化，多數城市新開工面積明顯下降，庫存壓力依然較大，但具有經濟、產業、人口優勢的部分城市，卻存在較大的增長空間。

從近期的市場表現更能看出其態勢。近日，中國指數研究院發布的《4月中國房地產指數系統百城價格指數報告》顯示，4月新建住宅平均價格環比漲幅前十位分別是惠州、昆山、中山、廈門、蘇州、廊坊、南京、珠海、東莞、武漢，不再是“常勝將軍”北、上、廣等一線城市。

具體來看，4月惠州新建住宅價格環比漲幅高達6.3%，昆山漲幅也達到6.06%，此外，中山、廈門、蘇州三地漲幅均超過5%，廊坊、南京、珠海漲幅超過4%，東莞、武漢漲幅超過3%。而與此同時，深圳新建住宅價格環比漲幅僅為2.84%，北京2.03%，廣州環比上漲1%，上海環比漲幅僅為0.92%。

對此，中原地產首席分析師張大偉認為，漲幅較高的城市分別位于區域節點或一線城市周邊，因此，在一線城市收緊的背景下，該類經濟水平發展較好，或地理位置處于優勢的城市便成為購房者的主要選擇。

全國房地產商會聯盟主席顧云昌在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，現階段二線城市間的分化更為明顯，一些沿海城市產業結構合理，人口凈流入，庫存量少，需要增加供給補庫存。而大多數土地供給與人口的變化不相適應的人口凈流出城市，則面臨著巨大的去庫存壓力。“但可以注意到，需求量較大的城市經濟發展較好，因此也可認為是類一線城市。”

因此，房地產市場面臨著結構供需嚴重失衡的局面。王業強說，一線城市和少量二線城市面臨住房供給相對滯后和必要時需補庫存的難題，而大多數二、三、四線則需大力去庫存。

走勢 2017年或全面下滑

值得一提的是，報告指出，2010年房地產投資增速達到頂點的33%，隨后一路下調。因此，從房地產投資數據可以看出，中國房地產市場發展歷程可分為1998年到2010年的快速上升周期和2011年后的下降周期。

對此，王業強表示，這一階段劃分與人口年齡結構變化是一致的。“2010年勞動年齡人口占總人口的比重達到頂點74.53%。根據中國指數研究院的調查，25-44歲這一年齡段人口要占購房人數的75%左右。隨后，出現了老齡化趨勢，以及大幅放緩的人口流動速度。2011年，中國城鎮化率達到51.27%，突破50%的拐點，意味著城鎮化將由加速推進進入減速推進的時期。人口年齡結構拐點的出現意味著人口紅利的結束，這也將導致房地產市場出現拐點，2010年之前房地產價格上漲與城鎮化快速推進息息相關。”

因此，報告對2016年的判斷是，維持市場穩定將是政策基調。長期將通過改革供應端，短期則通過貨幣或財政政策刺激需求，實施分類調控，以適度緩和區域分化、冷熱不均現象。

具體來看，在持續降息與鼓勵住房消費的政策作用下，預計2016年銷售面積與2015年相當。但價格方面，整體將呈上漲趨勢，區域漲幅進一步分化。一線和部分二線城市房價在“人人喊打”的聲討聲中仍將持續上漲，上漲幅度將有所減緩；而二線城市房價將全面上漲，漲幅區域性分化明顯；三、四線城市在寬松的政策推動下庫存將有所減少，房地產價格跌幅逐漸收窄回穩。

但報告同時指出，從較長時期看，一線城市房價的過度上漲不利于房地產銷售的結構性調整，三、四線城市去庫存也難以取得突破性進展。

對此，王業強表示，房價漲幅較大將加大居民購房壓力，無助于解決剛性需求難題，也難以有效滿足住房改善需求，并進一步透支了居民的未來消費能力，這也是“擴內需”的巨大障礙。

王業強同時表示，房價過快上漲，將導致局部市場形成上漲預期，容易讓社會各界錯誤地認為“房價只漲不跌”，從而忽視了潛在的房價波動風險，不利于改變長期以來各種資源向房地產業集聚的態勢，也加大了地方經濟轉型和結構調整的難度。

因此，隨著政策刺激效應的衰減，房地產銷售可能進一步回落。如果宏觀經濟增長繼續下滑，房地產價格有可能在2017年下半年再次出現全面下滑趨勢。(記者 梁倩 實習生 杜宛真)