住建部將制定政策允許按間出租 或緩解租房難問題

央廣網北京5月8日消息(記者 劉樂 劉飛)據中國之聲《新聞縱橫》報道，隨著一線城市房價的一路飆升，房屋租金水漲船高，部分城市的獨立單套住宅的租金已貴到令人咋舌的地步。為了能在城市中落腳，不少年輕人選擇了廉價的群租房，群租亂象也隨之成為難治的城市病。

但是住房和城鄉建設部副部長陸克華日前表示，為了滿足青年人、新市民的住房租賃需求，住建部將研究制定現有住房改造后按間出租的條件以及人均居住面積的標準、單間最多居住人數等等辦法，確保房屋住用安全。

住建部此次對“按間出租”的肯定態度，不禁讓一些市民擔憂，未來出臺的相關政策會不會對群租房網開一面，甚至讓群租房披上合法的外衣，從而讓亂象更加難以管治。那么，按間出租都有哪些標準和要求？為保障安居，未來政策落地又應該注意哪些細節？

5月4號的國務院常務會議提出：“實行購租并舉，發展住房租賃市場”，可以說，在決策層的力推之下，房屋租賃市場有望獲得大發展。不過，房源從何而來，如何保證市場的規范有序，仍然是住房租賃市場面臨的問題。住建部副部長陸克華日前表示，住建部將研究制定現有住房改造后按間出租的條件以及人均居住面積的標準，單間最多居住人數等辦法，確保房屋住用安全。陸克華表示，之所以將允許住房按要求改造后按間出租，主要是為滿足青年人、新市民的住房租賃需求。

陸克華坦言，“確確實實在一些大城市，特別是租賃的市場供求關系比較緊張的地方，住房難的問題存在。我們部2015年對16個租房需求比較大的城市做了一個調查。租住的房屋大概以中小戶型為主，50平方米以下的占到了75%左右，但是市場上能夠租到的中小戶型住房比較少，所以往往只能選擇合租，合租的比例達到了50%。”

我們注意到，未來將被允許的按間出租房屋的改造，是有嚴格的前提條件。

陸克華指出，就是允許將現有的住房按照安全、舒適、便利等要求改造后按間出租，但是不得改變原有的防火分區、安全的疏散和防火分隔等設施。加強對這一類行為的監管，人均居住面積的標準，單間最多居住人數等辦法。

按照之前的相關規定，租房是不能改變房屋內部功能的，簡單說就是，臥室只能用作臥室，客廳也只能用作客廳，這類規定主要是針對以往的群租亂象。從去年開始，上海嘗試了一種稱之為“N+1”的租房方式。“允許將符合條件的客廳改造成一間房間，單獨出租使用，通常把它叫做“N+1”。從地方的實踐來看，這么做，一是增加了中小戶型租賃住房的有效供應。二是可以適當降低承租人租金的負擔。三是有利于規范住房私自改造出租行為。”

在一線城市和部分外來人口聚集的二線城市，普遍存在群租房，把普通住房隔出一個個小空間，這樣，房子多了，房租也降了。但是，群租房的問題也顯而易見，房屋原有的功能被打破，有些極端的案例中，一套90平米的住宅，竟然能住50多人，帶來社會問題和安全隱患。在一些城市，群租行為已經被禁止或者整治，有這種行為的房東或者房屋中介甚至會被高額處罰。這次新的政策，被認為是對群租房堵后門，開正門的做法，也有人直接理解為房屋允許“打隔斷”出租了，是這樣嗎？中原地產首席分析師張大偉表示，在住房問題的調控過程中，相關部門增加一些規范政策比較常見，其實業內更關注這次“N+1”租房方式的推行。這種修改是否合理合規，是否能夠真的起到減低房租的作用，還要看未來落地的措施。

租房行為對于買賣房屋來說，更隱蔽，更不容易監管。張大偉表示，有幾點問題在未來政策落地細節中，需要格外關注。首先就是政策的口子會不會越開越大。“有可能會出現‘N+1’之外的‘N+2’、‘N+3’，這樣的話會造成后續監管一個更大的問題，一旦允許，就有可能實施一種執行過程中，口子會開的更大一些。”

社區內租房的人多了，還有一點要格外引起注意，就是不應該侵犯其他租住用戶的權益。

張大偉指出，租房行為其實是個案，如果過多執行“N+1”，居住了更多的人，就有可能過多占用使用比如電梯資源、公共設施資源，對其他的正常租住和居住的人不合理，侵占了其他人更多的權益，這個政策如何落地，還是需要看后續一些細節，包括同一個社區里面其他居民是否愿意執行這種政策。所以總體而言，租房應該說是在不侵犯鄰居或者同社區居民權益的前提下，可以做一些示范、調整。

另外，對于一些房價較高的大城市來說，房主們是否愿意將自己房屋改造后再出租也是問題。

張大偉認為，對于北京90%的租房的房主來說，房租對比他的房價事實上是微不足道的。如果說房屋結構做改造，如果房子只租個三四年的話，在一些與房主的交流中發現，都不夠房屋改造裝修的錢。這樣來說的話，一般做拆改，做“N+1”的都是一些小中介或者二房東，如果政策允許的話，就會涉及到最后是否能夠把房租平移下來的紅利讓給租房戶，所以，這些應該說要在未來落地細節中做更多的考慮。

“按間出租”或許很難從根本上改變大城市住房租賃的供需關系，但卻能在一定程度上緩解“租房難”“租房貴”的問題。當然，若想既滿足青年人、新市民的住房需求又保障公共利益不受影響，還需在政策制定時多注重細節，執行政策時嚴格監管，莫讓投機者鉆了空子。