美國中產階層逃離大都市 房價瘋漲害了誰？

【房價為什么這么高？】

都市房價為何漲得這么厲害？原因似乎很簡單：供不應求。

最近十年，隨著信息技術、高科技技術、醫療技術等行業的發展，美國大城市再次成為民眾眼中的香餑餑，那里意味著前途光明的職業、多元開放的文化、富有情調的餐廳酒店、更高品質的生活。年輕人渴望在大城市謀求更好發展，空巢老人則喜歡都市內形形色色的博物館和別具風味的餐飲。

但城市用地有限推升地塊市價，各級政府又對開放房地產設置種種限制，住房裝修水平的普遍提升也在推著成本蹭蹭蹭地往上漲……如此種種因素，讓開放商很難蓋出足夠多的樓房滿足市場需求。

以波士頓為例。根據東北大學公共政策和城市事務專業教授巴里·布盧斯通的調查報告，普通家庭住房面積按１６００平方英尺（約１４８平方米）計算，當地建筑成本約為４３.８萬美元。這么高的價錢意味著２０１０年至２０１４年間，整個大波士頓地區雖然增加了６.７萬戶家庭，但新增住房僅有１.５萬套。

舊金山同期情況類似。帕拉岡房地產集團估算，舊金山地區５年內增加了４.７萬戶家庭，但住房僅增加１.２萬套。

“人口變化助漲了（房產）需求，”布盧斯通說，“但我們滿足不了這樣的需求，因為生產成本實在太高了。”

【高房價害了誰？】

不少專家認為，都市房價的不斷上漲，不僅將工薪階層和中產階層擠出大城市、甚至拉進貧困人群，同時還加劇城市貧富差距，長此以往將從經濟、人才、文化等方面削弱城市的魅力所在。

布盧斯通說，本身在貧富分化背景下，富人有的是錢買房置業，窮人則有條件等待政府補貼，“苦的是夾在中間的人”，眼下不斷攀升的房價又進一步加劇這種分化，結果會損傷城市的多元化，“只剩下富人和窮人的城市不是我想住的城市”。

科恩則擔心，舊金山正走向這樣的道路。他眼中的舊金山原是座包容的城市，沒有工作的詩人、尋求認同的怪咖、放蕩不羈的藝人……都可以在這里立足。“他們和我們一同搭建龐大的社會結構，但現在他們都被趕走了”。

知名政策研究機構布魯金斯學會研究發現，２０１４年波士頓最富裕人群收入是最低收入人群的將近１８倍，差距之大居全國之首。舊金山貧富差距也很明顯，富人群體收入是最貧困人口的１４.５倍，導致當地基尼系數之高堪比盧旺達等較落后的發展中國家。

基尼系數是國際上綜合考察居民內部財富分配差異狀況的一個重要分析指標，數值介于０到１之間，越大意味著財富分配越不平均。國際上通常把０．４作為貧富差距的警戒線。

【住房難題怎么解？】

要想破解中產階層的住房難題，并非易事。但布盧斯通認為，困難并不意味著不可能。只要動員包括政府、工會、非營利組織、開發商和居民在內的各種群體，“從解決一個個小問題開始”，總體將有助于緩解當下困局。

在紐約市，市長比爾·德布拉西奧在推動政府通過規劃，計劃在未來十年建筑２０萬套能讓中產者住得起的家庭住房，其中涉及修改城市區域規劃，委托企業為中低收入家庭蓋樓，放寬對住宅建設密度和高度要求等。雖然《紐約雜志》周刊對這一計劃持懷疑態度，稱其“不完美”，但不少工會組織和商貿團體支持市長。

無獨有偶。波士頓市長馬蒂·沃爾什也將為工薪階層增加住宅列為本屆政府要務。按照他的設想，到２０３０年，全市將為中低收入人群增加５.３萬套住房。

舊金山則計劃向首次買房者提供貸款和抵押補助，為教師提供專門保障。為解決高房價逼走大量教師、造成師資短缺的現狀，市政府定于５月重啟“鄰家有教師”項目，保證當地教師首次置業能獲得最多２萬美元資助。

部分組織則跨越市縣界限，共同解決住房難題。西雅圖地區部分政府、非營利組織和社會投資企業著手推動“地區公平發展啟動基金”，致力于向在西雅圖市內工作、讀書但跨市居住的低收入人群和工薪階層提供早期購房融資，幫助他們在通勤線路沿線購買價格合適的住房。

部分私人企業也開始行動。房地產投資企業“特納沖擊資本”去年聯手花旗集團旗下負責社區開發的借貸機構“花旗社區資本”、密歇根大學捐贈基金會和洛克菲勒兄弟基金會，共同創建投資基金購置、管理價值１０億美元的普通公寓房，以較低價格出租給中低收入家庭。他們不打算靠租金獲取財務收益，而是計劃投資其他社會事務盈利。

“眼下是時候（在居民住房問題上）共同投資了，”城市研究所都市住房和社區政策中心主任羅爾·彭達利說，“我們需要圍繞如何重獲城市價值再多一點創造力。”（王鑫方）（新華社專特稿）