高價地頻現背后的地產央企：拿地緣于“不差錢”

分析

央企頻頻拿地緣于“不差錢”

中原地產研究部分析師認為，高價地頻出的大背景是信貸寬松，房企資金充裕，但樓市表現好的城市有限，地塊資源更少，大量資金追逐少數土地，造成高價地。另外，央企整合地產業務，部分央企為避免被整合而在短期內快速做大地產板塊，催生高價地。

在此輪央企制造高價地的風潮中，信達地產是個典型。其關于地產金融的運作模式也引起了市場的廣泛關注和質疑。

公開資料顯示，信達是財政部控股的中國信達旗下的房地產開發上市公司，是信達集團唯一的房地產開發業務運作平臺。中國信達集團通過直接借貸或提供資信、質押、擔保等方式給予地產資金支持。信達的特色是金融地產模式，通過夾層拿地基金的方式獲取項目。

華泰地產的研究報告表示，金融地產的核心，是中國信達借用信達地產的地產運作經驗，將信達地產嵌入到不良資產處置環節中，以附重組條件的地產項目收購模式進行操作。該模式有兩大核心優勢，一是僅占用少量資本金，資金消耗業務主要留在控股股東方，以很高的杠桿輕資產式地撬動項目；二是賦予了公司天然的逆周期操作模式，能夠保證公司在地產景氣度下行時，擁有逆市擴張資本。

此外，信達自身的上市公司身份也為再融資打通了渠道，2015年，信達地產發行了5年期中期票據30億元，30億元公開發行公司債券和80億元非公開發行公司債券均通過監管機構審批。

在融資渠道方面，作為上市公司的信達可謂是央企地產寬裕來源的一個范本。克而瑞最新研報顯示，2015年，其監測的108家典型房企融資總規模達13600億元人民幣，融資規模為2014年同期兩倍。而上市房企的發債規模更為驚人，數據顯示，2015年上市房企發行公司債約3000億元，同比增長18倍。中原地產研究部的數據顯示，在今年以來105宗總價“高價地”中，上市公司比例明顯占絕對多數，105宗“高價地”，89宗為上市公司獲得，合計金額為2760億，占比達84%。

融資規模暴增的主要原因，一是國內融資環境改善，市場發債標準放寬，公司債利率走低；二是房地產銷售回暖帶來融資信心?？硕鹧袌笾赋?，目前房企公司債成本的普遍水平在4%-7%之間，發債就相當于賺錢。如中海地產、保利地產兩家央企發行的公司債利率水平僅3.4%，萬科3.5%，金茂3.55%等，其成本之低甚至接近了“國債”的水平。

種種跡象表明，央企在房地產市場的擴張緣于“不差錢”。有房地產業內人士指出，央企頻頻出手在全國熱點城市搶“高價地”，這與2009年4萬億后央企四處制造“高價地”相似，寬裕的流動性再次集中流向房地產行業，銀行熱衷于向央企國企和大房企授信，低廉的融資成本以及充裕的資金，促使不差錢的房企們不惜血本搶地。

追問

被市場遺忘的央企“限房令”

在央企頻頻在房地產市場上掀起“高價地潮”的時候，一度被市場遺忘的央企“限房令”也被重新提起。

2009年房價暴漲后，2010年的央企和今天的央企一樣，在全國城市各地拿“高價地”，為了顯示中央調控房地產的決心，2010年3月18日，國資委專門召開新聞發布會，宣布不以房地產為主業的央企，應該退出房地產業務。2010年5月份，《人民日報》刊發當時國資委相關負責人的文章，強調非地產主業的央企在房地產領域“該退出的要堅決退出，集中精力做強主業”。

北青報記者了解到，當年國資委要求除名單中21家以外的78家央企迅速退出房地產領域。2010年初，房地產市場高價地頻出，據統計當時有超過70%的央企涉足房地產。時任國資委主任李榮融認為房地產散亂差，市場秩序差，行業結構存在問題，央企是整個房地產行業的骨干和中堅，如果沒有它們來帶動，房地產業不可能整治好。

知名財經微博“曹山石”發文稱，為何國資委2010年要求央企清退房地產業務，六年過去，卻未能改觀？央企抬高面粉價，面包豈能便宜？北青報記者查詢相關資料獲悉，目前在市場上高價拿地的央企幾乎都在保留的21家央企名單之內，而國資委也并未對這些房企在拿地方面作出限制。但央企在土地市場的瘋狂引發了市場對央企“限房令”的記憶，以及對瘋狂土地市場的質疑。

預期

未來房價是否會大幅上漲疑問很多

央企制造出的高價地，對市場會帶來什么影響？對此，業內人士表示，直接的影響就是抬高地價，尤其是熱點城市的地價。同時，調控大環境下，高價地影響市場心理預期，深圳就是典型例子，調控后二手房價格只跌了一個月，5月份又重新上漲了。但其中的風險依然很大，這波行情比2010年更危險。

中原地產首席分析師張大偉分析認為：高價地頻繁出現，是資金潮下的資產荒。在過去一年，房地產政策寬松，上市企業融資成本大幅下調，也導致了很多企業敢于拿地，國企在土地市場也表現得更加激進。房企高價搶地開始從國企蔓延到民企，預計下半年房企競爭土地會越來越激烈。

另外，樓面價超過房價已經成為常態。但未來一年房價是不是會出現這么大幅度的上漲疑問很多，這些高價地入市的難度有多大，將成為2016-2017年最大的疑問。特別是北京的平均商品房住宅樓面價已經全面超過3.7萬元，未來豪宅化的趨勢難以避免，房企運營的難度越來越大。

從整體市場看，北京、上海出讓的多宗住宅用地，要求按照“70/90”政策用地，但這一政策并沒有抑制住高價地出現。按照目前地價超過房價的趨勢，需要未來2年房價上漲100%以上，這些高價地才有望順利入市。“開發商基本上是在豪賭。”

同策咨詢研究部總監張宏偉則認為，待本輪市場需求在上半年集中釋放完畢之后，再加上調控政策收緊、貨幣政策轉向等因素，一線城市、熱點二三線城市樓市下半年進入調整期也是勢在必行。如果企業沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么房企就有可能會因此陷入被動的局面。

觀察

“高價地潮”后房地產市場會如何走？

對于中國經濟以及房地產問題，5月9日，“權威人士”在《人民日報》頭版轉二版刊登了《開局首季問大勢》，指出我國經濟運行不可能是U型，更不可能是V型，而是L型的走勢。值得指出的是，此次“權威人士”首提房地產存在泡沫風險。并提出，房子是給人住的，這個定位不能偏離，要通過人的城鎮化“去庫存”，而不應通過加杠桿“去庫存”，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調控政策。

近日，人民日報、新華社也在努力灑水滅火。從人民日報《樹不能長到天上房價也一樣》，再到新華社《地價泡沫如皇帝新裝》，接著又是人民日報《土地拍賣該降降溫了》。

在此背景下，雖然地方政府依舊無法擺脫“土地財政”的束縛，但為了控制“高價地”的發生，地方政府絞盡腦汁，拍地形式限制嚴格。

繼蘇州之后，南京近日也出臺了土地限價令，規定在熱點區域的住宅用地出讓時，由南京市政府設定地塊的土地出讓最高限價，對競買人報價超過最高限價的，終止土地出讓，競價結果無效。此后，蘇州多宗土地由于競拍超過限價而流拍。

5月17日，蘇州市國土資源局網站上掛出補充公告，規定暫緩3號公告中5宗地塊的出讓，很巧合的是，這些地恰好是此次公告中，起拍樓面價最高的那些。此舉，直接抹殺了這些地塊成為高價地的可能。

其中，合肥為了不產生“高價地”，原定于5月27日下午3時舉行的土地拍賣會，調整到5月30日(下星期一)下午3時舉行。分7個教室同時競拍、屏蔽手機網絡信號、合肥國土局局長親自督戰，但這些史無前例的措施并沒有妨礙合肥迎來“高價地”的誕生。5月30日，最終合肥出讓12宗地，拍得96.34億元，且每宗地塊都有保利、信達等央企在內的超10家房企參與競買。

北青報記者了解到，上一次大規模的“高價地潮”發生在2009年下半年至2010年之間，房企“不計成本”拿地，結果迎來2011年房地產市場的回調。今年的“高價地潮”之后，房地產市場會如何走？多名業內人士都表示難以預測，唯一可以肯定的是，2016年的宏觀經濟形勢跟2009年相比，已經不是一個時代了。文/本報記者朱開云