地王“收割機”：國企5個月豪擲1700多億搶地王

地產(chǎn)分析人士：土地市場已是“寡頭”市場

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時分析，從企業(yè)整體的資金成本來看，過去的計算邏輯和現(xiàn)在是不一樣的，過去地王必須在兩三年內(nèi)賣到一定價格，不然利息成本太高，現(xiàn)在的情況則是超發(fā)貨幣量較大，企業(yè)付出的資金成本都是較低的，剩下都可以靠融資來解決，而像央企這樣的企業(yè)融資成本更低，不會超過3%。

據(jù)悉，去年第四季度全國廣義貨幣M2增長了約4萬億元，今年一季度M2的增速大概在5萬億元水平，兩個季度新增貨幣約9萬億元，土地市場、樓市的火爆被外界認為是“貨幣現(xiàn)象”。

記者在上海多個土地競拍現(xiàn)場看到，盡管基本每塊地都有超過20家房企參拍，但多數(shù)現(xiàn)場都只有一半人舉牌。“很多房企開場沒有兩分鐘聽到跳價就知道自己沒有實力競爭了，還有相當一部分是來打醬油的，比如說之前政府還附加了一些針對土地自持比例等方面的苛刻條件，這個行業(yè)抬頭不見低頭見，大家都會好奇圍觀‘地王’怎么來處理。”張大偉告訴記者，現(xiàn)在的土地市場已經(jīng)是“寡頭”市場，在一線城市，只有央企、國企和一部分上市公司才能真正參與“分蛋糕”。

資深地產(chǎn)觀察人士盧俊研究發(fā)現(xiàn)，擁有國資背景的信達地產(chǎn)借款利率水平甚至只有2%，而一般民企基本的借款利率都在6%~8%，個別優(yōu)秀的企業(yè)才能做到4%。

“央企融資成本低，利率往往比其他房企低3個百分點。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也表示，這是央企拿地底氣十足的重要原因。

值得一提的是，6月2日京基集團剛與中信銀行簽下300億元授信額度，被認為是銀行信貸資金支撐房企的例證。廣發(fā)證券提供的一份報告顯示，2016年4月份監(jiān)測的重點上市房企境內(nèi)銀行貸款規(guī)模178億元，同比大幅上升144%。

除了銀行信貸大開綠燈外，《中國經(jīng)濟周刊》記者還了解到，去年以來流行的公司債發(fā)行規(guī)模巨大，成為“國家隊”拿地的便利所在。2016年4月，房企公司債發(fā)債規(guī)模267億，為去年同期的3.68倍，預案募集規(guī)模782億。

記者注意到，華僑城日前發(fā)行的35億元公司債利率低至2.98%，保利地產(chǎn)50億元公司債利率更是只有2.95%。如果以同期數(shù)據(jù)來比較，這樣的發(fā)債利率已經(jīng)逼近國家信用，當時5年期國債、國開債收益率分別是2.61%、2.81%，7年期國債、國開債收益率分別為2.78%、3.11%。

央企該不該拿地？國資委曾下發(fā)“限房令”

對于國企，特別是央企拿地，市場久有爭議。有觀點認為，央企也是企業(yè)，逐利無可厚非，但更多觀點直指央企隱性的特殊資源，認為不應該在競爭充分的房地產(chǎn)市場里“攪局”。

獨立經(jīng)濟學家馬光遠就認為，央企的定位應該是在關系國民經(jīng)濟命脈和國家安全，以及基礎設施和資源等領域，并不是所有領域都涉足，而大多數(shù)的央企之所以能夠取得競爭優(yōu)勢，憑的是政治優(yōu)勢、權力優(yōu)勢和政策優(yōu)勢，而非經(jīng)營優(yōu)勢，中央企業(yè)靠獨特的地位，在信貸、政策等方面控制了中國社會的絕大部分資源，如果將這些資源用于投資房地產(chǎn)等，將影響國家經(jīng)濟結構和創(chuàng)新型戰(zhàn)略大局，造成資源浪費。

早在2010年3月，時值全國兩會剛剛謝幕，主營業(yè)務并不是房地產(chǎn)的央企在北京一日誕下“三大地王”，引起輿論震動，當時國資委就曾下過“限房令”，要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企加快退出市場。據(jù)當時的一項統(tǒng)計，2010年127家參與統(tǒng)計的央企一共有94家涉足房地產(chǎn)，占比超過70%。

后來到2012年年底，據(jù)媒體統(tǒng)計，只有不到20家央企通過剝離或者轉讓方式，完成了從房地產(chǎn)市場的退出。這一年的7月，對于主營業(yè)務包含房地產(chǎn)業(yè)務的央企，國資委也曾下發(fā)通知，要求不要參與地王地塊的競拍，然而收效甚微。

不過，2011年，“限房令”執(zhí)行一年后，國資委曾擴增房地產(chǎn)央企的陣容，將魯能集團、中航工業(yè)、新興集團、神華集團、中煤集團5家央企的房地產(chǎn)業(yè)務視作主業(yè)管理。

事實上，距離當年“限房令”已有6年，如今不僅主業(yè)為地產(chǎn)的央企競相爭當?shù)赝酰切儆谇逋诵辛械难肫笠膊]有完全退出地產(chǎn)市場。記者多方查詢都沒有查到78家央企具體退出房地產(chǎn)業(yè)的時間表，“限房令”莫非虎頭蛇尾？

“實施情況應該不如預期，因為沒有公布的企業(yè)具體的拿地情況不得而知，有些企業(yè)甚至不一定要通過公開市場拿地，可以通過企業(yè)并購、項目并購、資源整合來拿地。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，由于在央企產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略布局中，房地產(chǎn)貢獻度向來較高，所以作為利益相關方，央企退出政策執(zhí)行并不理想。

而張大偉則分析，即使這78家央企全部退出，剩下來的房地產(chǎn)央企也都是市場占有率更高的部分，從央企退出的比例來說是較低的。

曾經(jīng)的民企地王們

“因拿地王拖累現(xiàn)金流導致企業(yè)瀕臨倒閉”的民企生存邏輯會否在央企身上重演？

而民企曾演繹過多次地王悲劇。2009年12月，由富力、碧桂園、雅居樂及后來入股的中信、世茂5家開發(fā)商聯(lián)合奪得的廣州亞運城，以255億元的成交價至今仍高居全國總價地王榜首。當時，5家公司各持股20%成立利合房地產(chǎn)開發(fā)亞運城項目，但從2009年拍地算起，5年之后的亞運城項目依然沒能給投資企業(yè)帶來正現(xiàn)金流。2014年雅居樂占20%股權的廣州利合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司稅后虧損人民幣0.28億元，2015年度稅后虧損為人民幣0.27億元。

2009年，金地、常發(fā)地產(chǎn)分別以222%、425%的溢價率拿下上海佘山兩宗地王，2012年8月常發(fā)豪庭開盤，開盤價格為13095元/平方米，不僅接近樓板價12075元/平方米，更是低于整個板塊的均價，令地王光環(huán)差點成為賠本生意。

2015年10月，碧桂園聯(lián)合金茂分別以34.2億元和17.6億元拿下了北京兩幅地塊。隨后，碧桂園以“最終成交價超過了老板的授權價”為由將該地塊的權益轉給了另一家央企。最近的一個例子是，攜手信達一起競拍杭州地塊的萬科，也因為信達最終出價超過約定10億元而退出游戲。

許多人還記得2015年世茂88億元拿下建鄴區(qū)河西北部江東5號的2016G11地塊，一舉刷新了南京的總價地王時的情形。為了奪得土地，世茂集團董事局副主席兼執(zhí)行董事許世壇親自督戰(zhàn)，其于現(xiàn)場雙手合十祈禱的神情被拍下，成為外界解讀民企拿地心酸的一個符號。