中國大規模“造城運動”恐難以持續 亟需盤活存量

如何看待今天城市房產的存量負擔？就像我國當年成功地將“人口負擔”變為“人口紅利”一樣，“存量負擔”亦可以變為“存量紅利”

這幾天，一則2014年初就曾爆出的“全國規劃新城新區將裝下34億人”的舊聞，再次成為輿論熱點。媒體報道援引的數據顯示，截至2016年5月，全國縣及縣以上的新城新區有3500多個，這些新城新區規劃人口達到34億。這意味著，可以把一半地球人都裝進來，的確聳人聽聞。

這一數字是怎么得來的呢？我國對于規劃用地有1萬人/平方公里的標準，一般可由規劃用地規模倒推出人口規模。需要說明的是，這種算法只適用于“建設區”規劃。而對于大多屬于“政策區”的新區來說，并不適用。如果混淆“建設區”和“政策區”，那么占地1.68萬平方公里的北京市，規劃人口將要達到1.68億，這顯然不符合事實。從這個角度，新城新區規劃人口達到34億之所以可能是“神仙數”，原因也在于此。

雖然“34億人舊聞”的命題不真，但它再次引發的輿論關注，還是提醒我們要關注城市發展中的真問題。我們都知道，過去的20多年，中國城市的發展一定程度上依賴于土地財政，它對緩解地方財力不足、公共品供給融資難，創造就業機會和提升城鎮化水平等，都曾有不小的促進作用。但隨著經濟社會的發展，土地財政在缺少必要制度約束的情況下，手段往往成了目的，不僅不利于優化經濟結構，還加大了金融風險、透支了未來收益。從2015年的統計數據來看，全國城市存量房產創歷史新高，而房地產開發投資增速創歷史新低，作為曾經的制度創新的土地財政亟待轉型。

在這樣一個發展階段，大規模的“造城運動”恐怕已經難以持續——這也是“34億人舊聞”引發公眾焦慮的原因，人們意識到了盲目“造城”增量變存量的后果。

習近平總書記講“問題意識”，“有什么問題就解決什么問題”。在中國城市發展的過程中，認清真問題，解決真問題，才能帶來真正的變革發展。如何看待今天城市房產的存量負擔？就像我國當年成功地將“人口負擔”變為“人口紅利”一樣，“存量負擔”亦可以變為“存量紅利”。在2015年11月的中央財經領導小組會議上，習近平總書記就提出“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”。而隨后召開的中央城市工作會議，更是為城市建設進行了頂層設計，提出了盤活存量、緊湊集約、高效綠色等發展目標。

可以說，未來中國的城市發展，不是大干快上，而是深耕挖潛；不是圈地蓋樓賣房，而是盤活存量。通過盤活存量，為城市居民提供更高品質的城市空間，進而為居民增加生活便利、提升生活品質、創造消費條件。換句話說，今天的城市居民，不是沒有更豐富的生活需求，而是缺乏這些新需求的載體。為什么上海的迪士尼生意如此紅火？為什么北京的798藝術區游人如織？為什么一些城市的健身場所、文化藝術區開一個火一個？原因就在于此。今年5月印發的《京津冀協同發展土地利用總體規劃(2015—2020年)》之所以提出，要通過建設用地“減量瘦身”，倒逼城市功能提升，原則上新增建設用地嚴控，鼓勵存量轉化、存量挖潛，不宜再進行高強度大規模建設，原因也在于此。

目前，我國常住人口城鎮化率已超過56%，相比改革開放之初不足20%的城鎮化率，有了巨大進步。國際經驗表明，城鎮化率在30%到70%之間是城市快速發展階段。目前我們的城市發展所面臨的問題，并不是中國獨有的，發達國家也經歷過同樣的問題。發展的問題要在發展中解決，我們可以從發達國家經歷中總結經驗、吸取教訓，通過“框定總量、限定容量、盤活存量、做優增量、提高質量”，實現城市新舊發展動力的轉換，真正實現以人為本、以經濟規律為基礎、以促進發展為目標的城市發展。這既是城市發展的必然要求，也是供給側結構性改革的重要內容。