6月房價漲勢放緩漲幅收窄 樓市“一城一策”取向漸顯

警惕 風險加劇泡沫凸顯

2016年上半年25家企業(yè)半年業(yè)績預告看漲，多家房企上調(diào)銷售目標。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，35家官方公布銷售業(yè)績的房企合計銷售業(yè)績高達12425.92億，比2015年同期的7285.54億上漲幅度高達70.6%，而銷售面積也達到了10146萬平方米，同比上漲47.5%。具體來看，35家房企平均完成年度任務(wù)指標64%，首次出現(xiàn)上半年平均完成指標過半的情況。

中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，市場未來越來越恐慌，一二線恐慌性上漲，三四線恐慌性調(diào)整，地王恐慌出現(xiàn)。

貨幣方面杠桿突增，風險增加。央行日前發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，個人購房貸款新增2.36萬億元，同比增長1.25萬億元。個人購房貸款余額同比增長30.9%，同比上升13.9個百分點。

值得一提的是，今年以來，居民中長期新增貸款月度規(guī)模在不斷上行，絕對額從4月開始就超過非金融性公司新增中長期貸款規(guī)模。如6月居民中長期貸款月度新增量為5639億元，而非金融公司中長期貸款僅僅增加了4105億元。同時，上半年數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商企業(yè)到位資金中，來自個人按揭貸款的收入有1.12萬億，同比增長57%，而同期開發(fā)商全部到位資金僅增長15.6%。

張大偉表示，本輪市場火爆的主要導火線與原因都是信貸釋放，居民杠桿在不斷增加，從而形成了泡沫。從現(xiàn)階段來看，雖然整體新增加貸款降速，但居民戶長期貸款依然天量，趨勢難改。一旦房市轉(zhuǎn)向，因杠桿帶來的風險將加倍。

而郭毅也認為，雖然在房地產(chǎn)調(diào)控放松下，天量貨幣大水漫灌，但部分經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱、產(chǎn)業(yè)提振不利的三四線城市，地產(chǎn)調(diào)控政策的刺激只能對區(qū)域樓市產(chǎn)生短期的利好拉動。長期來看，區(qū)域樓市在缺乏就業(yè)機會、人口吸附力不足的背景下，庫存壓力難以得到根本性扭轉(zhuǎn)，仍會對樓市的持續(xù)向好形成巨大阻力。

前景 調(diào)控趨向“一城一策”

“上半年盡管絕大多數(shù)城市房價環(huán)比都出現(xiàn)上漲，但城市間漲幅差異仍然較大。因此預計下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策將從‘因城施策’升級到‘一城一策’。”張大偉表示。

的確，從上半年來看，房地產(chǎn)政策頻出。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，有多達54個省市發(fā)布房地產(chǎn)去庫存政策。

例如，廈門于7月15日起調(diào)整住房信貸政策，其中最受關(guān)注的是二套房首付的變化。變化最大的應(yīng)該是，對于名下有1套房但未結(jié)清貸款的或2筆及以上貸款記錄的，首付從原本的執(zhí)行40%提升到60%。停止向三套房發(fā)放公積金貸款。

張大偉認為，過去全面寬松的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)變化，政策開始“托底蓋帽”。這種情況下，房價上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區(qū)都出現(xiàn)約束性的政策。而未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是分城施策，更多的將會升級到一城一策。

發(fā)改委日前表示，下半年，針對市場分化的情況，應(yīng)更加注重分類施策、因城施策，促進市場平穩(wěn)發(fā)展。對一線及部分二線城市，要密切關(guān)注其庫存下降情況，加大住房供應(yīng)，合理引導住房消費，防止房價持續(xù)過快上漲。對三、四線等商品房庫存較大的城市，要根據(jù)當?shù)厥袌銮闆r，積極采取有效措施，化解房地產(chǎn)庫存。

此外，有報道稱，18日上午，住建部部長陳政高帶隊調(diào)研萬達、保利、融創(chuàng)和恒大四家房企，摸底當前市場情況，尤其是一二三四線城市的土地市場情況和庫存壓力，并為下一步政策調(diào)整支招。據(jù)悉，住建部將分別聽取房企、央行以及眾金融機構(gòu)的看法，了解目前市場狀態(tài)、風險程度，進一步細化政策重點。

(梁倩)