今年房地產業發債7588億元 成吸收流動性重要載體

擴張 負債豪賭 土地市場成交活躍

值得一提的是，本輪拿到“地王”的房企，幾乎都是不惜負債累累去豪賭房地產的明天。如日前拍下蘇州最高溢價率318.86%地塊的景瑞地產，近日再度拍下杭州一幅土地。這意味著，在短短一個月內，景瑞在土地的并購擴張上投資近40億元，幾近其2015年總營業收入57.66億元的69%。然而，景瑞地產的營業利潤在2015年已進入虧損狀態，負債率高達83.59%。

數據顯示，房企負債額大幅增加。2015年，65家重點房企有息負債總額為32300.85億元，平均有息負債為496.94億元。其中，恒大、綠地融資分別為2969.06億元和2398.75億元，萬達、中國中鐵、中國鐵建、保利有息負債也超千億元。

在此背景下，房企負債率也大幅增加。CRIC研究中心數據顯示，2015年，云南城投凈負債率為434%，同比上升89個百分點；綠地集團凈負債率達384%，同比上漲51%；恒大凈負債率達261%，同比上漲72%，考慮到永久債券凈負債率則更是高達409%。

在資金的追捧下，2016年的土地市場再度爆發。中原地產研究中心統計數據顯示，截至7月28日，全國住宅土地合計超過10億元的地塊多達257宗；其中，溢價率超過100%的“地王”合計128宗，溢價率超過50%的更是多達189宗。而在2015年同期，單宗土地成交額超過10億元的只有150宗，其中溢價率超過100%的僅5宗，超過50%的也只有29宗。這意味著，同比溢價率超過100%的土地總數大幅上漲了24倍。

“哪怕再貴也要搶。”在全聯房地產商會秘書長寧高偉看來，房企這種“先占坑”的行為可謂用時間換空間，而解套的機會就在于房價繼續上漲，間接造成企業負債率居高不下。

而促使房企不惜代價拿地的主要動力則是房地產市場的回暖。中原地產研究中心統計數據顯示，截至目前，已有76家房企公布上半年業績預告，除22家業績指標有所下調外，其余全部上漲或平穩。其中，利潤預增企業27家(含不確定4家)，扭虧企業16家，續虧企業11家。

風險 政策收緊 房企資金成本增加

在房企融資規模和負債率大幅上漲的背景下，近來多方開始加碼對房企的融資和拿地限制，房企的銀根或將被收緊，房企通過融資募集資金的難度加大，所得資金的用途范圍變窄，融資成本也在上升。

證監會日前召開會議要求，企業再融資募集所得資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款，并需詳細披露募集資金的實際投向；不允許房地產企業通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用于房地產建設而不能用于拿地和償還銀行貸款。同時，證監會發行部要求企業再融資所得不能用于非資本性支出，如購買原材料和員工支出，用于鋪底流動資金、預備費、其他費用的視同補充流動資金。

也有消息稱，某股份商業銀行近期明確對于2015年三季度后拿地且成本過高的項目原則上不介入。此外，對于全國前20名的房企，融資比例不超過土地成本的60%，其他房企則不超過50%。

除渠道收緊外，資金成本也在上升。2016年5月份，A股市場上市房企公司債的票面利率為6.16%。相比4月增加了0.9個百分點，增幅為17%。觀察今年1月至5月公司債的票面利率，除2月份略偏低外，其余月份總體上呈現出利率上升的態勢。這也意味著，目前上市房企的直接融資成本正在加大。

同時，房地產信托集中到期。根據用益信托網統計，2016年將繼續處于房地產行業信托到期兌付高峰，兌付規模高達2248.05億元，其中，6月份有101只房地產信托到期，到期規模187.59億元，單月兌付規模環比5月上升15.03%。根據統計，預計7月份共有94只房地產信托到期，到期規模為191.12億元。

此外，現階段房地產市場沖高回落現象明顯，房企資金風險陡增。中金研究中心表示，預計2016年下半年中國房地產市場周期將步入拐點，提前進入下行階段，四季度更是會隨著新房供應的增加，迎來供過于求狀態，同時警惕因宏觀經濟超預期下行，流動性回收超預期風險。