地方樓市調控兩難：資產(chǎn)泡沫堆積 去庫存仍存難題

26日，連續(xù)兩個月房價漲幅第一的廈門迎來6幅土地的集中出讓，為謹防房企躁動難抑，廈門市國土局一方面規(guī)定參與土拍的房企最多只能拿一塊地，而另一方面，同時緊急喊話提醒相關方理性看待市場，防范高風險拿地。廈門國土局相關負責人表示，廈門房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作從嚴從緊，根據(jù)市場情況，不排除未來會在房地產(chǎn)市場調控方面出臺更加嚴格的措施。

值得注意的是，在土地市場火熱難抑的同時，與其相依存的房價漲幅卻出現(xiàn)連續(xù)3個月下滑現(xiàn)象。業(yè)內人士表示，現(xiàn)階段房企已“瘋”，在寬松的流動性支持下，早已不計成本拿地，資產(chǎn)價格不斷被推升，抑制資產(chǎn)泡沫刻不容緩。

形勢 土地市場“瘋牛”

8月24日下午，經(jīng)過兩個小時360輪激烈的競拍應價，合景泰富以57.7億元拿下天津濱海中心商務區(qū)一地塊，樓面價達22014元，超過目前周邊在售項目房價，溢價率高達312%。同日，上海出讓松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)涉宅類地塊，路勁以總價42.5億元將該地塊拿下，成交樓板價20934元/平方米，溢價率158%。若剔除公共設施、保障房等，可售部分實際樓板價則高達25418元/平方米。

這只是8月土地市場的一個縮影。中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，樓面價開始全面超過房價，如果說2016年出現(xiàn)了一次密集地王勢頭，8月則是最密集的月份。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，如果將總價超過10億元的地塊看作地王的話，截至8月25日，年內全國已經(jīng)出現(xiàn)單宗土地超過10億的地塊303宗，其中溢價率超過100%的地王達到了153宗。僅8月單月，總價超10億元地塊數(shù)量就達47宗，溢價率超100%的多達33宗。

同時，高總價地王頻現(xiàn)。截至目前，單宗地超過100億的總價地王達到了4宗，超過50億的有24宗，超過30億的有77宗。其中，208宗溢價率超過50%的地王分布在25個城市，全部為一二線城市或者輻射區(qū)。

值得一提的是，地王均分布在房價漲幅較高地區(qū)。張大偉認為，這種不理性行為趨勢將導致房地產(chǎn)市場面臨巨大風險，去杠桿已成必然課題。

風險 資產(chǎn)泡沫隱現(xiàn)

據(jù)測算，以北京土地市場為例，北京歷史累計土地出讓經(jīng)營性用地樓面價超過3萬元地塊合計59宗，合計土地出讓金1919.38億元，以此計算其平均成本樓面價將約為3.8萬元/平方米。張大偉表示，這意味著，未來上述地塊銷售均價需達6萬元。而目前北京的房價銷售均價在3.5萬左右，這部分地王入市的難度依然非常大。

同時，張大偉認為，現(xiàn)階段已經(jīng)出現(xiàn)了遍地地王的現(xiàn)象，樓面價超過房價已成為常態(tài)。“雖然地王不完全代表未來市場售價，但如此多的集中出現(xiàn)，未來房價很難不受到影響。”

“造成現(xiàn)狀的主要原因，是寬松流動性下信貸的支持。”張大偉說，2016年前7個月房貸釋放了2.8萬億元，刷新了歷史紀錄，是2009年全年個人按揭貸款1.4萬億元的2倍。數(shù)據(jù)顯示，去年第四季度以來個人房貸增速均高于整體房地產(chǎn)貸款增速，2016年上半年個人購房貸款余額更是同比增長31%，占全部房地產(chǎn)貸款的比例高達81%。

的確，連續(xù)多次的降準降息為房企與購房者帶來了低廉的融資利率和貸款利率。融360最新數(shù)據(jù)顯示，8月全國首套房平均房貸利率為4.44%，進入2016年后首次止跌。同比去年8月的5.16%下降0.72%。

中國社科院城市競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟已經(jīng)陷入一個奇怪的循環(huán)。一方面，大家都覺得房地產(chǎn)有前景，所有的需求端無論是中低收入者、中產(chǎn)階級還是高收入階層，無論是買房自己住，還是投資，大家都瞄準了房地產(chǎn)，尤其是中等以上的收入階層。因此在居民的資產(chǎn)結構中，60%以上的資產(chǎn)都是房地產(chǎn)。“而這也使房價在不斷走高的同時，房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟之間的隱患與風險也在不斷放大。”