地方樓市調控兩難：資產泡沫堆積 去庫存仍存難題

26日，連續兩個月房價漲幅第一的廈門迎來6幅土地的集中出讓，為謹防房企躁動難抑，廈門市國土局一方面規定參與土拍的房企最多只能拿一塊地，而另一方面，同時緊急喊話提醒相關方理性看待市場，防范高風險拿地。廈門國土局相關負責人表示，廈門房地產市場監管工作從嚴從緊，根據市場情況，不排除未來會在房地產市場調控方面出臺更加嚴格的措施。

值得注意的是，在土地市場火熱難抑的同時，與其相依存的房價漲幅卻出現連續3個月下滑現象。業內人士表示，現階段房企已“瘋”，在寬松的流動性支持下，早已不計成本拿地，資產價格不斷被推升，抑制資產泡沫刻不容緩。

形勢 土地市場“瘋牛”

8月24日下午，經過兩個小時360輪激烈的競拍應價，合景泰富以57.7億元拿下天津濱海中心商務區一地塊，樓面價達22014元，超過目前周邊在售項目房價，溢價率高達312%。同日，上海出讓松江區小昆山鎮涉宅類地塊，路勁以總價42.5億元將該地塊拿下，成交樓板價20934元/平方米，溢價率158%。若剔除公共設施、保障房等，可售部分實際樓板價則高達25418元/平方米。

這只是8月土地市場的一個縮影。中原地產市場總監張大偉表示，樓面價開始全面超過房價，如果說2016年出現了一次密集地王勢頭，8月則是最密集的月份。

中原地產數據顯示，如果將總價超過10億元的地塊看作地王的話，截至8月25日，年內全國已經出現單宗土地超過10億的地塊303宗，其中溢價率超過100%的地王達到了153宗。僅8月單月，總價超10億元地塊數量就達47宗，溢價率超100%的多達33宗。

同時，高總價地王頻現。截至目前，單宗地超過100億的總價地王達到了4宗，超過50億的有24宗，超過30億的有77宗。其中，208宗溢價率超過50%的地王分布在25個城市，全部為一二線城市或者輻射區。

值得一提的是，地王均分布在房價漲幅較高地區。張大偉認為，這種不理性行為趨勢將導致房地產市場面臨巨大風險，去杠桿已成必然課題。

風險 資產泡沫隱現

據測算，以北京土地市場為例，北京歷史累計土地出讓經營性用地樓面價超過3萬元地塊合計59宗，合計土地出讓金1919.38億元，以此計算其平均成本樓面價將約為3.8萬元/平方米。張大偉表示，這意味著，未來上述地塊銷售均價需達6萬元。而目前北京的房價銷售均價在3.5萬左右，這部分地王入市的難度依然非常大。

同時，張大偉認為，現階段已經出現了遍地地王的現象，樓面價超過房價已成為常態。“雖然地王不完全代表未來市場售價，但如此多的集中出現，未來房價很難不受到影響。”

“造成現狀的主要原因，是寬松流動性下信貸的支持。”張大偉說，2016年前7個月房貸釋放了2.8萬億元，刷新了歷史紀錄，是2009年全年個人按揭貸款1.4萬億元的2倍。數據顯示，去年第四季度以來個人房貸增速均高于整體房地產貸款增速，2016年上半年個人購房貸款余額更是同比增長31%，占全部房地產貸款的比例高達81%。

的確，連續多次的降準降息為房企與購房者帶來了低廉的融資利率和貸款利率。融360最新數據顯示，8月全國首套房平均房貸利率為4.44%，進入2016年后首次止跌。同比去年8月的5.16%下降0.72%。

中國社科院城市競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，現在房地產與宏觀經濟已經陷入一個奇怪的循環。一方面，大家都覺得房地產有前景，所有的需求端無論是中低收入者、中產階級還是高收入階層，無論是買房自己住，還是投資，大家都瞄準了房地產，尤其是中等以上的收入階層。因此在居民的資產結構中，60%以上的資產都是房地產。“而這也使房價在不斷走高的同時，房地產與宏觀經濟之間的隱患與風險也在不斷放大。”

困境 地方處境尷尬

值得注意的是，在廈門等城市房市火熱，庫存急速下滑的同時，另外一些城市庫存卻只增不減。

上海易居房地產研究院報告顯示，2016年7月，在22個城市庫存下滑的同時，13個城市庫存卻出現了大幅增長的現象。具體來看，合肥、南京和蘇州分別同比下調63.3%、58.4%和39.6%，而茂名、太原和濟寧3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到58.3%、55.3%和55.1%。

從房地產庫存存銷比來看，在南京、合肥存銷比不足3個月的同時，北海存銷比卻高達30個月，西寧也需要26個月以上。

的確，現階段地方市場難抑與庫存難消兩個極端并存，且市場越差的地方庫存越難消。沙縣國土資源局相關負責人介紹，沙縣已從2014年基本停止住宅用地的供應，主要是為去庫存。一些地產商拍出去的地至今沒有動工。也正因如此，從去年開始沙縣已開始兩輪鼓勵農民買房政策，今年沙縣繼續出臺化解房地產庫存促進市場穩定健康發展的實施意見，要求從7月開始，購房可領補貼。

倪鵬飛表示，現在宏觀經濟高度依賴房地產，盡管中國經濟要轉型，一直說要轉向科技創新、轉向制造業，鼓勵大眾創新等，但從實踐效果來看，在財源不足的背景下，轉向房地產在增加。

事實上，據記者了解，在經濟整體疲軟的背景下，目前仍將房地產作為拉動經濟主要抓手的地區不在少數。某省會城市就曾表示，受整體經濟下行影響，房地產投資下滑，商品房銷售面積增長遲緩，部分項目進展緩慢，少數項目停工待建。如果不采取積極穩妥措施解決，該市整體經濟發展將會因房地產貢獻率大幅下降而受到重要影響。

“現如今熱點區域的發展紅利和潛力往往很快被房地產透支。比如，一個區域有一個重要的利好，很快就被房地產商進行炒作，往往這個利好還沒兌現，房價就上去了。”倪鵬飛說。

倪鵬飛說，目前大家普遍認為其他產業都不行，其他投資都沒有賺錢的機會，都向房地產方面投資，經濟越來越依賴房地產，房地產業越來越影響經濟。目前宏觀經濟的房地產化十分嚴重，當經濟房地產化到一定程度，持續不下去的時候，那么經濟就會出現停滯。

“當然，在大家都有信心的情況下，虛假的需求可能還會繼續。房地產泡沫很大程度上是這種信心造成的，但從根本上說，信心不可能離開真實需求太遠，房地產市場根本上還是來源于真實需求。”倪鵬飛表示，根據預測，2025年長期的拐點可能要出現。

因此，地方政府正面臨著政策調控兩難窘境，一方面市場火熱，泡沫堆積，而另一方面，則是市場冷淡下的去庫存難題。