房貸猛增近３萬億元仍可打九折，“收信貸”“降杠桿”能否遏制炒房熱？

７月份全國信貸增長全靠房貸，居民買房杠桿高不高？

個人房貸規模猛增，不僅體現在房貸規模自身的膨脹，與其它部門貸款相比，房貸增速和規模驚人。

中國人民銀行近期公布的７月份金融統計數據顯示，今年７月份人民幣貸款增加４６３６億元，其中住戶部門中長期貸款增加４７７３億元，而代表企業貸款的非金融企業及機關團體貸款，甚至還減少了２６億元。“銀行貸款增量全部被居民房貸占領了。”上海新金融研究院學術委員李迅雷稱。

對此記者采訪發現，在貸款規模不斷增加、銀行依然大量放貸的情況下，很多購房者都想方設法提高杠桿、用盡貸款政策。

這種情況自去年以來開始在熱點城市蔓延。央行深圳中心支行數據顯示，２０１５年深圳新發放個人住房貸款較前一年增長了２．１倍，平均按揭成數高達６．５成，與最高貸款成數僅差５個百分點，幾乎將杠桿用到了極致。

深圳鏈家研究院近日發布的《２０１６年上半年深圳樓市大數據》顯示，２０１６年上半年深圳二手房套均總價高達３７０．８萬元，以貸款方式進行購房的比例高達９３．７％，較２０１５年增加２．５個百分點，較２０１１年增加約１１個百分點。

對于居民加杠桿購房的趨勢，有不少金融機構和經濟學家認為應警惕風險。

中金公司的一份研究報告稱，中國的總體房貸杠桿率及全民負擔能力目前還未超出合理范圍，但目前房貸存量一年同比３１％的增長的確高出長期可持續的水平，其中不無隱憂。

而經濟學家巴曙松提出的幾組比較數據也提示房貸劇增的風險因素。其一是中國從２００８年居民部門杠桿率（居民債務與ＧＤＰ之比）不足２０％快速地攀升到２０１５年的３９．５％，而２０１６年這個數字估計會超過４３％。每一輪房價的上漲，都伴隨著居民杠桿率持續的提升。雖然這一水平低于目前的發達國家，但已經高于一些和我們發展水平相近的發展中國家。

其二是中國房貸與銷售額之比，即某個階段新發放的房貸規模與這個時間段的房屋銷售規模相比，在２０１５年中國房貸銷售比為４３％。而從國際經驗來看，美國房地產市場２００７年新增房貸與銷售比在接近５０％時發生次貸危機。所以在這一數據上中國目前處于高位。

多地“限貸”“限購”政策重出江湖

記者發現，以合肥、南京、蘇州、廈門、杭州、武漢為代表的核心二線城市，以及廣東惠州、江蘇無錫等為代表的三線城市，近期頻頻出現“日光盤”“排隊買房”甚至兜售買房資格等非理性購房行為。

在此背景下，合肥、南京和蘇州等二線城市率先收緊政策，重啟限貸、限購政策等“殺手锏”以遏制房價過快上漲態勢。

在限貸方面，蘇州“樓市新政”規定，居民家庭擁有１套住房且相應購房貸款未結清，再次申請商貸購房，其最低首付款比例由４０％調整為５０％；居民家庭已有２套及以上住房且購房貸款未結清的，繼續停止發放“三套”及以上住房貸款。

而南京新的政策規定，擁有１套住房且相應購房貸款已結清的居民家庭最低首付款比例調整為不低于３５％；擁有１套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭最低首付款比例不低于５０％。而在合肥的限貸政策中，即便名下無房，如果有房貸未還清，也可能被銀行拒貸。

“限貸政策一出，即使你在南京、合肥無房，但是在其它城市有房并且沒還清貸款，也可能難以在限貸城市申請貸款買房了。”嚴躍進稱，“雖然銀行貸款利率是市場化的，但是政府限貸政策將會對購房門檻進行提高，進而降低購房杠桿。”

在限購方面，蘇州規定，非本市戶籍居民家庭在蘇州購買第二套住房，必須提供繳納證明或社保證明。

同策咨詢研究部總監張宏偉預計，地方政府通過“提首付，降杠桿”的方式可以限制投資客，為火熱的樓市降溫。同時，要從房地產開發企業資金通道入手，疏堵結合，逐步降低杠桿率，從而防范房地產行業泡沫的出現，尤其是防止金融風險。

對此有業內人士指出，限貸政策與限購政策一道，在上一輪房地產調控過程中起到了關鍵作用。但是與上一輪調控全面鋪開相比，此次限貸、限購政策目前仍僅在部分“過熱”城市施行，這種“定點”“定向”的調控方式勢必將對猛增的房貸特別是炒房背后的房貸需求起到抑制作用，同時將平衡抑制資產泡沫和房地產去庫存之間的關系。