高杠桿成樓市風險“放大器” 催生畸形房價

從離婚買房者擠爆民政局，到*ST寧通B擬賣學區房保殼，再到北京300套房源1分鐘秒速清盤，中國房地產市場似乎迎來了“瘋牛”。而成就這段“神話”的主要因素，則是在經濟疲軟下，資金出口不斷收窄，熱錢集中流入樓市，杠桿高企。

業內人士表示，當前樓市成為各路資金流入的投資、投機和消費熱點，杠桿刺激加劇了房價飛漲。“買房一年勝過奮斗十年”、“上市公司靠賣兩套學區房保殼”，這種極端情況如果持續出現，將會導致經濟結構無法轉型，同時醞釀越來越可怕的金融風險，降杠桿、去泡沫勢在必行。

躁動 “鴿子籠”袖珍戶型被熱搶

25日，深圳樓市曝出單價近15萬元6平方米的“鴿子籠”袖珍戶型被熱搶。

值得一提的是，與寸土寸金的香港袖珍戶型如出一轍的深圳“鴿子籠”戶型，甚至比香港認為是牢籠的最小戶型16平方米還要小。而出現這種情況的原因，或是房價飆漲之下，人們對房價無力承擔。

與之相對應的是，樓市的虛火卻“溫暖”了面臨困難的上市公司。日前，被交易所實行退市風險警示的*ST寧通B公告稱，擬出售兩套北京學區房，預計產生凈利潤1200萬元，旨在緩解公司當前生產經營資金緊張問題。

公告稱，截至評估基準日2016年7月31日，公司擬處置北京市西城區槐柏樹街11號樓兩套房產，賬面價值為129.74萬元，評估值為2272.62萬元，增值額為2142.88萬元，增值率1651.68%。

中原地產首席分析師張大偉表示，“以當初購入價7589元/平方米計算，增值幅度也超過13倍，遠遠超過了其他任何資產的升值。”

事實上，現階段，在市場躁動下，北京、上海、杭州、南京、廈門、合肥、鄭州等多地房價在短短半年至一年的時間內翻倍，甚至連翻數倍，引發更多購房者恐慌入市，而另一方面，隨著購房者的蜂擁而入，房價進一步被推升。

新城控股集團有限公司副總裁歐陽捷表示，“大水漫灌”正沿著地面低洼路徑不斷擴散，形成一個又一個熱點城市。投資客的卷土重來，使樓市陷入電風扇一般的熱點城市輪動的房價泡沫陷阱。

火爆 居民購房加杠桿已接近極限

不少業內人士指出，若對一些關鍵指標進行分析，則能看出目前國內房地產市場風險正在積蓄，但與此同時，各路資金仍在源源不斷涌入樓市，進一步吹大泡沫。

在“首付貸”產品被監管層喊剎車之后，一些銀行或是互聯網金融平臺的“房抵貸”產品大行其道，一定程度上也助推了居民部門二次加杠桿。據媒體援引盈燦咨詢的數據顯示，2016年1至8月，涉及房地產抵押貸款的平臺約有200家。

牛熊交易室梳理的消息顯示，截至2016年6月底，中國個人房貸余額為16.55萬億元，按此推算，到9月底房貸余額將達到17.9萬億元左右。如果加上地產商、中介商提供的首付貸、消費貸等近1萬億元，也就是說至少19萬億元的杠桿資金卷入房市。值得一提的是，在2011年9月至今短短的5年時間，房貸余額從6.9萬億元狂飆到17.9萬億元。

居民加杠桿熱情空前。牛熊交易室表示，家庭部門在房價高位加杠桿已經成為當前熱點樓市高溫不退的重要特征。2016年前7個月新增房貸2.8萬億元，約為2009年全年新增額的2倍。

數據顯示，2016年3月、6月購房貸款占居民中長期貸款比例均超過90%，此前該數據最高為2014年，當時的占比只有85%。

值得注意的是，對于中國居民來說，最大的投資是購買房產。因此，在房貸飆升的同時，中國居民負債大幅提升。中國指數研究院數據顯示，中國的居民杠桿率近年來增長迅速，居民負債占整個GDP的比重從2005年的17.1%猛增到2015年的39.5%，而2016年有望達到44%。

同時，低利率成為助推房價上漲的另一個杠桿。據統計，截至2016年8月26日房企公司債融資規模達到6534.6億元，平均利率僅為5.16%，規模達到2015年全年的151%。

在此背景下，房企負債大幅增加。CRIC研究中心數據顯示，2015年，云南城投凈負債率為434%，同比2014年上升89個百分點；綠地集團凈負債率達384%，同比上漲51%，而考慮到永久債券凈負債率則高達388%。恒大方面，凈負債率也達261%，同比上漲72%，而考慮到永久債券凈負債率更是高達409%。

解圍 降資金杠桿勢在必行

25日，南京發布住房限購政策，在主城區范圍內，已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房和二手住房；擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房。

南京市相關負責人表示，南京明確，針對不同的購房需求，采取差別化措施，保護剛需和改善性購房，打擊投機購房。

對此，歐陽捷表示，越來越多的地方政府加入了收緊購房政策的行列。包括滬深在內，已有9個一二線城市接連出臺了調控措施，包括限購及限購升級、限貸升級、房價限漲幅、限地價競房價、熔斷搖號等。

國務院參事、住建部原副部長仇保興也持類似觀點。日前，仇保興就表示，金融政策寬松與房地產部門的樓市調控目標相互沖突是推動本輪房價全面上漲的另一關鍵原因。

“居民加杠桿，房價旋即暴漲。”仇保興說，部分金融衍生品更容易放大杠桿率，如果不注意監管會導致系統性風險，并且，在房地產這樣的金融屬性較強的投機市場，金融衍生品會以不同面目出現。

“全球前12大高房價城市中，中國作為發展中國家占了4席。地價高企，居民恐慌性搶房，新增貸款中大部分是房貸，這些都已經釋放泡沫化信號。”方正證券首席經濟學家任澤平表示，當前中國房地產已經呈現出泡沫跡象，貨幣超發和低利率刺激了新一輪房價、地價暴漲，絕對房價已經偏高。

海通證券副總裁李迅雷表示，從目前看，中國主要城市的房價租金比大約為38.5倍，上海、北京、深圳、廈門、南京則均超過50倍，但按照國際標準，房價租金比在16.7-25倍之間為健康區間，超過25倍就是存在泡沫了。“如日本盡管是負利率國家，但房價租金比在20-25倍之間，屬于價值投資區域。因此，中國大部分地區的房價都已經步入泡沫區域了。”

“熱點城市輪動的電風扇將要放慢腳步。”歐陽捷認為，接下來，房地產市場或于今年底到明年上半年進入政策再收緊的第四輪短周期，投資客的狂歡將隨著貨幣政策調整而偃旗息鼓。