分城施策 考驗調(diào)控智慧

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針對部分城市樓市持續(xù)高熱，近日北京、天津、合肥、鄭州等多個城市陸續(xù)出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，或是出臺了購房風險提示。住建部也接連對一些涉嫌違法違規(guī)銷售、惡意宣傳炒作、嚴重擾亂房地產(chǎn)市場秩序等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構曝光警示。多地樓市調(diào)控政策的共同特點都是為了抑制投資投機需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，引導樓市健康發(fā)展——

國慶假期前后，多城市出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控措施。同時，住房和城鄉(xiāng)建設部門嚴查市場違法違規(guī)行為。

多城調(diào)控措施不同，充分體現(xiàn)了分城施策的原則。調(diào)控能產(chǎn)生怎樣的效果？樓市是否能進一步實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展？考驗著政府宏觀調(diào)控的智慧。

多地出臺樓市調(diào)控措施

近一段時間以來，一線城市和一些熱點二線城市的房價上漲勢頭不減。10月4日晚，深圳出臺樓市調(diào)控政策八項措施。此前9月30日至今，北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、廣州等多地紛紛出臺調(diào)控措施。

多城密集出臺樓市調(diào)控措施，向市場釋放明確信號：高燒的樓市需要降溫，謹防樓市的虛火影響實體經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)市場需要平穩(wěn)健康發(fā)展。

眾多業(yè)內(nèi)人士分析，幾個城市調(diào)控措施的出臺，有望讓高燒的一二線城市樓市降溫，同時，今年以來房價過快上漲的其他城市也有可能繼續(xù)推出調(diào)控措施。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，這次調(diào)控中比較嚴格且有代表性的是北京和合肥。北京將購買首套和二套普通住宅的首付款比例提高至35%和50%；而購買首套非普通住宅的首付款比例調(diào)至40%，購買二套非普通自住房的，首付款比例不低于70%。此外，北京市還調(diào)整土地供應結構，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重不低于70%，并強化“控地價、限房價”的交易方式。北京市房協(xié)秘書長陳志分析，這次北京政策的調(diào)整，體現(xiàn)了國家要求的分類調(diào)控，以及優(yōu)先滿足剛性、自住性需求的原則。

合肥的調(diào)控重點是推出“限購”措施，暫停向擁有2套及以上的本市居民出售新建商品房，暫停向擁有1套及以上住房或無法提供購房之日前2年內(nèi)在本市區(qū)逐月連續(xù)繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市區(qū)戶籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房。此外，調(diào)整了首付款比例，擁有1套且貸款未結清購買二套房首付比例調(diào)至50%。暫停2套以上和外地居民1套以上商業(yè)住房貸款。

總體而言，多個城市新近出臺的調(diào)控措施包括：限購；提高首套房、二套房首付比例；二套房差別化信貸政策；加大土地供應；引導土地出讓合理競價；完善商品房預售管理；加強金融監(jiān)管力度等。

抑制投資投機性需求

對于多個城市出臺的調(diào)控措施，應該首先明確此輪房價過快上漲的原因。財經(jīng)評論員馬光遠認為，仔細研究今年房價上漲的特點，和以往不同，主要是基于三個推動力：一是“去庫存”的背景下，使得過去兩年下滑周期下抑制的需求開始釋放，一線城市率先回暖；二是投資需求逐漸主導了房地產(chǎn)市場，成為下半年一線城市出現(xiàn)恐慌性購買的主要原因；三是在今年房地產(chǎn)市場整體回暖的情況下，熱點城市的土地供應明顯不夠，導致土地市場“地王”頻出，房企高杠桿拿地將恐慌傳導到住房市場。

應該說，到了今年下半年，房地產(chǎn)市場中的投資和投機需求占了很大比重，相當數(shù)量的炒房資金在熱點城市游弋，土地市場高燒不退。

因此，出臺調(diào)控措施的城市都劍指投資投機性需求。清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說，縱觀這些城市的調(diào)控措施，一方面強調(diào)保護自住需求，通過限購限貸等措施，同時重點打擊投機需求，抑制投資需求。

一些市場人士認為，通過提高購房首付比例，特別是提高二套房首付比例，有助于降低銀行信貸風險。

劉洪玉說，此輪調(diào)控不同城市的措施側重點不同，政策力度上也有差異，體現(xiàn)了因地制宜、因城施策原則。他表示，一系列措施對穩(wěn)定熱點城市的房價、穩(wěn)定社會預期，會發(fā)揮積極作用。

由于房價出現(xiàn)了過快上漲的勢頭，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構也頻繁出現(xiàn)炒買炒賣，哄抬房價等違法違規(guī)行為，為房價上漲推波助瀾。住房和城鄉(xiāng)建設部在10月2日和3日分別要求濟南市嚴肅查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)銷售行為以及公布一批各地查處的違規(guī)失信房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構名單。對于規(guī)范市場秩序，凈化市場環(huán)境從而穩(wěn)定市場價格也有重要意義。

考驗調(diào)控智慧和效果

房價的變動與宏觀經(jīng)濟關系密切，特別是很多時候與信貸環(huán)境變化的關系更加密切。同時，樓市還關系到廣大群眾是否能夠實現(xiàn)住有所居，是否能解決好廣大群眾的住房問題。因此，在房價過快上漲的時候，政府十分有必要進行調(diào)控。

面對經(jīng)濟新常態(tài)，很多地方既要實現(xiàn)穩(wěn)增長，又要遏制房價過快上漲勢頭。毫不諱言，地方政府對于土地財政的依賴仍然沒有完全擺脫，而地方政府對樓市調(diào)控又負主體責任。此時，地方政府在面對房價上漲的狀況時是否出手調(diào)控，何時出手調(diào)控，調(diào)控的力度如何把握，都成為考驗地方政府治理思路和智慧的重要指標。

從當前的市場情況看，多城出臺調(diào)控措施十分必要。然而，調(diào)控的效果還有待時間去檢驗。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一認為，今年年初在去庫存的背景下，國家出臺了一些較為寬松的信貸政策，這在當時高庫存的背景下是適當?shù)模不饬撕芏鄮齑妗５F(xiàn)在供求關系發(fā)生了變化，尤其是一些一二線城市出現(xiàn)了炒房現(xiàn)象，杠桿在不斷加大，政策肯定要調(diào)整，各地要針對高杠桿和高庫存這兩類不同的城市采取分類指導政策。

還有不少人士建議將調(diào)控政策細化，分城施策，甚至一城一策，使得調(diào)控更加精細。“在市場分化的基礎下，調(diào)控政策同樣趨于分化。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

因此，一些城市房價上漲勢頭比較明顯之時，應該采取措施果斷抑制房價過快上漲的趨勢。而除了一線城市和房價上漲過快的熱點二線城市之外，還有相當數(shù)量的三四線城市仍然處于漫長的去庫存過程中。應該繼續(xù)鼓勵這些城市有針對性地出臺針對自住改善性需求的優(yōu)惠措施，將去庫存進一步推進。同時，在去庫存過程中，也要避免“矯枉過正”，讓市場從過冷到過熱。