揭房產(chǎn)開發(fā)商規(guī)避明碼標(biāo)價貓膩：玩價外價高開低賣

開發(fā)商玩各種價格貓膩

“我去年年初在北京市通州區(qū)看房時，就向銷售人員提出看價格公示表，但銷售人員不給看。你問哪套房，她才告訴你哪套房的價格。”韓曉玲說，如果不是記者告知有備案制這一事實，普通購房者根本不了解，很容易被開發(fā)商牽著鼻子走。

據(jù)嚴(yán)躍進介紹，在房價持續(xù)上漲的情況下，房企銷售商品房最明顯的一個營銷手段就是一房兩價。

“換句話說，如果第一個購房者按照每平方米兩萬元的報價認(rèn)購某住房，但沒有簽約，而第二個購房者愿意按2.2萬元每平方米的價格認(rèn)購，第一個購房者就會被告知已經(jīng)沒有住房，即便他是第一個提出要認(rèn)購此類住房的。”嚴(yán)躍進說，這會使得購房者不明不白地發(fā)現(xiàn)根本買不到住房，這其實也是沒有明碼標(biāo)價所導(dǎo)致的。

在北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波的印象中，赤裸裸的違反明碼標(biāo)價規(guī)定的行為肯定是有的，“比如說買房子必須要購買車庫或者其他配套產(chǎn)品，這都是直接或者間接的違法行為，其原因還是現(xiàn)在的市場比較旺盛”。

此外，據(jù)房產(chǎn)專家陳寶存透露，開發(fā)商常用的規(guī)避明碼標(biāo)價的手段還有兩種：一是“價外價”，另一種是高開低賣。

何為“價外價”？陳寶存舉了個例子，假如一個樓盤備案價是3萬元每平方米，開發(fā)商覺得備案價低了，又沒有到監(jiān)管部門規(guī)定的可以調(diào)價的日子，開發(fā)商就向客戶硬加價，加到3.5萬元每平方米。

“這種情況一般出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場比較火的地方。開發(fā)商硬加價，連發(fā)票都不給開?！标悓毚嬲f，在這種情況下，網(wǎng)簽價還是3萬元每平方米，政府部門統(tǒng)計的房價雖沒有上漲，但市場上的房價實際上還是上漲了。

房產(chǎn)律師周寧告訴記者，開發(fā)商之前的做法是，在商品房銷售合同之外，再簽一個補充協(xié)議，以加收裝修款的形式加價，但是現(xiàn)在很多地方明令禁止通過這種方式加價，所以就有了硬加價的做法。

關(guān)于高開低賣，周寧是這樣解釋的：有開發(fā)商將商品房備案價格定得遠(yuǎn)高于銷售價，而二者之間的價差就是開發(fā)商坐地起價的空間，這是因為此前很多地方并沒有明確的備案標(biāo)準(zhǔn)，基本是開發(fā)商申請備案價是多少就是多少。

“價格公示需要和商品房預(yù)售或房源的公示同步，從某種程度上說，預(yù)售的房源應(yīng)該在售樓處的沙盤五米以內(nèi)公示，而且不允許遮擋，這樣也有利于購房者看到此類房源和報價。監(jiān)管部門在必要時應(yīng)該定期檢查，甚至需要動用一些電子顯示屏。此類房源公示數(shù)據(jù)可以直接傳遞到房管部門，防止部分房源數(shù)據(jù)造假。”嚴(yán)躍進說，這樣才是商品房銷售的正常狀態(tài)，“實際上，一房一價在商品房預(yù)售層面都有規(guī)定，之所以現(xiàn)實中出現(xiàn)了此類問題，很大程度上與此類住房交易規(guī)模大、監(jiān)管成本高、部分互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)創(chuàng)新使得監(jiān)管困難有關(guān)”。

明碼標(biāo)價還需法律明確

那么，如果出現(xiàn)虛假報價，最有效的處理方法是什么？

罰款——嚴(yán)躍進回答的簡明扼要，“此類罰款可以采取提高報價相關(guān)金額的5倍或更高倍數(shù)進行，同時對于出現(xiàn)3次虛假報價的，要限制銷售資格，并列入相應(yīng)的‘黑名單’”。

不過，嚴(yán)懲卻并非易事。

“如果開發(fā)商沒有按明碼標(biāo)價去賣，被查處肯定要承擔(dān)責(zé)任的。但是，發(fā)改委、房屋管理部門和價格管理部門的執(zhí)法力量都有限。最能夠發(fā)現(xiàn)這種違法違規(guī)行為的是購房者?！睒墙úㄏ蛴浾叻治稣f，“如果說市場是一個賣方市場，很多人愿意加價去買，買方加了價，就不會去投訴，在這種情況下很難監(jiān)管，執(zhí)法就不會那么有效”。

不過，樓建波也向記者坦言，明碼標(biāo)價在法律上仍缺乏依據(jù)。“城市房地產(chǎn)管理法中明確規(guī)定，國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。根據(jù)上述明碼標(biāo)價的規(guī)定，是出售的價格要申報。這就和法律規(guī)定的成交價格申報存在一定的區(qū)別”。

“所以，目前要求的明碼標(biāo)價在法律上還缺少一定的依托，將來還要在法律上進一步明確。而且，如果要真正有效實施，就要對不明碼標(biāo)價的后果規(guī)定得更加明確?，F(xiàn)在我們做的就是信用體系行政處罰，甚至包括對于資質(zhì)方面的懲罰?！睒墙úㄕf。

如果消費者在購房時發(fā)現(xiàn)開發(fā)商以高于備案價的價格在銷售，該如何維權(quán)？

“如果購房者尚未簽訂合同，則比較簡單，可以直接向建委和物價部門投訴，相關(guān)部門可以依法要求開發(fā)商整改?！睒墙úㄕf。

比如，深圳市就明確規(guī)定，對超出備案價格、擅自提價且不接受主管部門價格指導(dǎo)的開發(fā)企業(yè)，立即停止網(wǎng)簽并責(zé)令企業(yè)整改。

至于未來，備案制能否被開發(fā)商嚴(yán)格遵守，樓建波說，要解決執(zhí)行環(huán)節(jié)的問題，可以加大查處力度。

“以前對開發(fā)商的處罰力度很小。”周寧向記者補充說。

制圖/高岳 記者 趙 麗實習(xí)生 王曼寧