揭房產開發商規避明碼標價貓膩：玩價外價高開低賣

最近一段時間，北京市民韓曉玲一直“盯”著北京市南四環的一處聯排別墅。

“半年前，我就開始在這附近看房，看過10余家新盤售樓處，都沒有找到相關房源價格公示，所有報價都是售樓小姐口頭報價。最近這處樓盤開了，竟然看到了價目表。”韓曉玲有些詫異。

這樣的變化，來自政策的剛性約束。繼今年國慶節前后全國逾20個熱門城市主動出臺限購限貸新政后，各種調控方式接連出臺。11月8日，房地產市場調控再度升級——國家發改委、住房和城鄉建設部聯合發文稱，將針對各省、自治區、直轄市及計劃單列市、副省級省會城市的商品房銷售明碼標價進行專項檢查。與之前各個城市的單獨行動不同，此次調控的規格有了明顯升級。

國家發改委和住建部的文件顯示，八項行為將受到重點查處，主要包括：銷售商品房不明碼標價、未在交易場所醒目位置明碼標價；未按規定實行“一套一標”；未一次性公開全部銷售房源等。此外，商品房交易及產權轉移等代收代辦的收費未標明由消費者自愿選擇；標示信息不全，沒有按照規定內容明碼標價、公示相關收費以及影響商品房價格的其他因素；采取多種方式明碼標價，標價內容不一致；在標價和公示的收費之外加價、另行收取未予標明的費用和其他違反明碼標價規定銷售商品房的行為也在重點檢查之列。

此次專項檢查，能否讓明碼標價成為常態？

明文規定反成“稀奇事”

兩張價目表在沙盤旁貼著，每張價目表的高度都在兩米左右，上面清楚地標明每套房的建筑面積、套內面積、建面單價、總價等信息。

對于這樣的公示，韓曉玲用“稀奇”來形容。

的確，記者在以前的調查中發現，在今年9月底以前，這種價格公示的情況并不常見。即便是在龍頭開發商的售樓處，也鮮有清清楚楚標明每套房價格的情況，更不用說明確告訴購房者價格不會隨便漲且售價不能高于備案價。

不僅如此，韓曉玲說，以前，除了價格不透明，還有不少樓盤強制消費者交納“訂金”，但這筆費用并不計入房款中。

然而，購房者眼里“稀奇”的明碼標價，并非監管部門首次提及。

早在2010年，國務院就下發了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，其中明確規定，房企要嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售；2011年，國家發改委又出臺《商品房銷售明碼標價規定》，重申要嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售，并規定商品房經營者應當在商品房交易場所的醒目位置放置標價牌、價目表或者價格手冊，商品房經營者不得在標價之外加價銷售商品房。

此后，上海等多個省市相繼出臺細則，一些省市明確要求如果售價需要上浮，要重新備案。

今年9月以后，北京、天津等多地出臺關于樓市調控政策，很多城市進一步明確規定，商品房實際銷售價格不得高于申報價格，如需調高必須重新申報價格備案。

今年10月初，上海和石家莊等城市還對涉嫌未經備案就擅自調價的開發商立案調查。

“此次對商品房銷售明碼標價的專項檢查，實際上與此前的限購、限貸政策收緊的思路是一致的，即從多方面規范市場交易，進而抑制資產泡沫。”易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進在接受《法制日報》記者采訪時說，過去很多房企的商品房銷售報價比較隨意，尤其是在行情較好的情況下，部分房企存在隨意漲價的現象，這會使得此類住房交易市場比較混亂，進而加大購房者的購房成本。而且從實際情況來看，這種行為也會加劇購房者與房企之間的矛盾。因此，此次專項檢查非常有必要。

值得一提的是，今年10月中旬，住建部在《關于規范房地產開發企業經營行為維護房地產市場秩序的通知》中明確指出，要對房企的9種不正當經營行為依法嚴厲查處，其中便包括捂盤惜售或散布漲價信息、沒有對每套房明碼標價、銷售現場臨時提價等。

業內人士認為，國家發改委與住建部宣布的針對商品房銷售明碼標價的專項檢查，與上述住建部10月份的文件是一脈相承的。

開發商玩各種價格貓膩

“我去年年初在北京市通州區看房時，就向銷售人員提出看價格公示表，但銷售人員不給看。你問哪套房，她才告訴你哪套房的價格。”韓曉玲說，如果不是記者告知有備案制這一事實，普通購房者根本不了解，很容易被開發商牽著鼻子走。

據嚴躍進介紹，在房價持續上漲的情況下，房企銷售商品房最明顯的一個營銷手段就是一房兩價。

“換句話說，如果第一個購房者按照每平方米兩萬元的報價認購某住房，但沒有簽約，而第二個購房者愿意按2.2萬元每平方米的價格認購，第一個購房者就會被告知已經沒有住房，即便他是第一個提出要認購此類住房的。”嚴躍進說，這會使得購房者不明不白地發現根本買不到住房，這其實也是沒有明碼標價所導致的。

在北京大學房地產法研究中心主任樓建波的印象中，赤裸裸的違反明碼標價規定的行為肯定是有的，“比如說買房子必須要購買車庫或者其他配套產品，這都是直接或者間接的違法行為，其原因還是現在的市場比較旺盛”。

此外，據房產專家陳寶存透露，開發商常用的規避明碼標價的手段還有兩種：一是“價外價”，另一種是高開低賣。

何為“價外價”？陳寶存舉了個例子，假如一個樓盤備案價是3萬元每平方米，開發商覺得備案價低了，又沒有到監管部門規定的可以調價的日子，開發商就向客戶硬加價，加到3.5萬元每平方米。

“這種情況一般出現在房地產市場比較火的地方。開發商硬加價，連發票都不給開。”陳寶存說，在這種情況下，網簽價還是3萬元每平方米，政府部門統計的房價雖沒有上漲，但市場上的房價實際上還是上漲了。

房產律師周寧告訴記者，開發商之前的做法是，在商品房銷售合同之外，再簽一個補充協議，以加收裝修款的形式加價，但是現在很多地方明令禁止通過這種方式加價，所以就有了硬加價的做法。

關于高開低賣，周寧是這樣解釋的：有開發商將商品房備案價格定得遠高于銷售價，而二者之間的價差就是開發商坐地起價的空間，這是因為此前很多地方并沒有明確的備案標準，基本是開發商申請備案價是多少就是多少。

“價格公示需要和商品房預售或房源的公示同步，從某種程度上說，預售的房源應該在售樓處的沙盤五米以內公示，而且不允許遮擋，這樣也有利于購房者看到此類房源和報價。監管部門在必要時應該定期檢查，甚至需要動用一些電子顯示屏。此類房源公示數據可以直接傳遞到房管部門，防止部分房源數據造假。”嚴躍進說，這樣才是商品房銷售的正常狀態，“實際上，一房一價在商品房預售層面都有規定，之所以現實中出現了此類問題，很大程度上與此類住房交易規模大、監管成本高、部分互聯網技術創新使得監管困難有關”。

明碼標價還需法律明確

那么，如果出現虛假報價，最有效的處理方法是什么？

罰款——嚴躍進回答的簡明扼要，“此類罰款可以采取提高報價相關金額的5倍或更高倍數進行，同時對于出現3次虛假報價的，要限制銷售資格，并列入相應的‘黑名單’”。

不過，嚴懲卻并非易事。

“如果開發商沒有按明碼標價去賣，被查處肯定要承擔責任的。但是，發改委、房屋管理部門和價格管理部門的執法力量都有限。最能夠發現這種違法違規行為的是購房者。”樓建波向記者分析說，“如果說市場是一個賣方市場，很多人愿意加價去買，買方加了價，就不會去投訴，在這種情況下很難監管，執法就不會那么有效”。

不過，樓建波也向記者坦言，明碼標價在法律上仍缺乏依據。“城市房地產管理法中明確規定，國家實行房地產成交價格申報制度。根據上述明碼標價的規定，是出售的價格要申報。這就和法律規定的成交價格申報存在一定的區別”。

“所以，目前要求的明碼標價在法律上還缺少一定的依托，將來還要在法律上進一步明確。而且，如果要真正有效實施，就要對不明碼標價的后果規定得更加明確。現在我們做的就是信用體系行政處罰，甚至包括對于資質方面的懲罰。”樓建波說。

如果消費者在購房時發現開發商以高于備案價的價格在銷售，該如何維權？

“如果購房者尚未簽訂合同，則比較簡單，可以直接向建委和物價部門投訴，相關部門可以依法要求開發商整改。”樓建波說。

比如，深圳市就明確規定，對超出備案價格、擅自提價且不接受主管部門價格指導的開發企業，立即停止網簽并責令企業整改。

至于未來，備案制能否被開發商嚴格遵守，樓建波說，要解決執行環節的問題，可以加大查處力度。

“以前對開發商的處罰力度很小。”周寧向記者補充說。

制圖/高岳 記者 趙 麗實習生 王曼寧