房產中介隨意收費亂象何時終結

從2.7%到1%,房產中介的中介費到底是多少?即使買了兩次房,北京市民韓曉玲仍然不清楚。

“其實,說中介費并不準確,不過到底有哪些收費類名,也沒人和我說過,可能連中介自己也說不清。”韓曉玲說。

在購房過程中,房產中介幫助購房者辦理手續,是很多購房者會選擇的服務。各家中介公司都收取中介費、服務費這兩筆費用,基本上價位相差不多。然而,辦理一筆貸款,中介公司該收多少錢?并無明文規定。此外,中介費本身彈性很大,不少經紀人“看人索價”,購房者并不清楚收費標準。

“此次國家發改委、住房和城鄉建設部專項檢查重點查處的八項行為都是非常有針對性的,其中涉及的現象,多是在中介市場上出現比較多的、比較典型的。規范標價行為穩定市場預期,是此次專項行動比較重要的一個作用。”北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥在接受《法制日報》記者采訪時說。

各種費用說不清

今年年初,韓曉玲曾在北京市豐臺區購買了一套90平方米的二手房,當時商定的中介費是房價的2%。

簽完購房協議后,韓曉玲認為中介費有些高,提出讓中介公司“讓一些”。經過一番討價還價,中介公司降了6000元。

二手房買賣交易手續復雜,涉及部門多,包括中介、公證、銀行、評估、擔保等,辦理按揭貸款所需的各項手續也頗為繁瑣,所以買賣雙方都會委托中介辦理。

記者查閱資料了解到,2015年年初,國家對二手房買賣交易中關于中介居間服務費的收費標準已經取消,由市場定價。

那么,在現實中,中介經紀機構又以哪些名目收取費用呢?據一位業內資深人士介紹,房產中介的收入主要是服務傭金,目前中介服務傭金普遍為2%。對于房地產價格評估收費、土地價格評估收費標準實行政府定價,其收費標準按照標的總額采取差額定率分檔累進制。

上述業內資深人士表示,“交易中涉及的評估、銀行等對口機構,因為存在利益關系,對于中介這類能批量提供客源的渠道有優惠政策,而對于個體散戶則是按照中介收取的價格執行,中介通過‘吃差價’賺取客戶的費用”。

“天下沒有免費的午餐,除各環節收取的基本費用外,其實中介更多的利潤空間來源于各種代辦手續費。”在北京某大型房產中介公司擔任門店店長的業內人士對記者說。

按照國家有關規定,房屋中介費的收取應該注意:房屋中介已經服務收費后,不能就同一筆交易再次收取咨詢費；辦完過戶手續之后才能收取服務費,服務費原則上由買賣雙方平攤,也可按買賣雙方約定的分攤辦法執行；服務活動中涉及政府機構收取的稅、費不包含在服務費中。房屋中介提供服務應明碼標價,并由客戶自愿選擇,不準強制和誘導客戶。

值得注意的是,近期各地對房產中介的監管規范力度有明顯加強趨勢。比如,10月27日,深圳市市場和質量監督管理委員會組成了13個檢查組,對深圳市42家房地產中介機構及其上下游關聯企業進行了突擊檢查。此次檢查不僅基本覆蓋了當地的大型中介,而且不同于以往綱領性的規范,深圳市場監管委對房產中介提出了十余條具體的業務規范內容。

無獨有偶,此次針對商品房銷售明碼標價的專項檢查,其檢查對象也包括房地產中介機構。對此,易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進認為,近期監管層針對房產中介的整頓很有必要,因很多違規的業務都是部分中介盲目創新導致的。尤其是一些互聯網中介平臺,此前在很大程度上游離于監管之外,導致不少資金違規流入樓市,造成了樓市資產泡沫的擴大。

為何敢頂風作案

今年8月,住建部、國家發改委、央行等七部門聯合印發了《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》,其中就明碼標價問題進行了明確規定。

兩個月后,北京市發改委對該市房地產市場在售樓盤、中介門店的價格行為進行執法檢查時,仍發現多家房產中介存在謊稱政府定價、未明碼標價等若干價格問題。

在《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》作出明確規定后,為何仍有頂風作案者?是落實不夠還是房產中介無人監管?

“市場上有兩類二手房,有的是著急要賣的,出售價格是真實的。還有相當一部分只是在試探價格,比如說這個房子就值100萬元,但是要標110萬元,標價者并不著急出手,而是不停地試探,這種情況與市場的狀態有關系。”趙慶祥向記者介紹說。

“明碼標價問題成為房產中介痼疾,除了違規的因素外,房源不足使得供小于求的矛盾依然凸顯,即市場需求比較強烈,使得中介或房企也有違規的動機。”嚴躍進向記者分析說,“從實際情況看,一般實際報價要比中介門店展示的房源價格高出10%。此類作法使得購房者顯得比較被動,但又會采取忍氣吞聲的方式來回避。”

不過,趙慶祥則向記者道出了這樣的問題:“《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》的下發,是近年來國家針對房產中介機構,參與部門最多、力度最大的一次整治。相關一系列的專項整治比較受重視,明碼標價只是其中的一小部分。應該說,‘意見’作為一部規范性文件,治理措施比較強、力度比較大。但是目前相關執法檢查隊伍不是特別健全,地方也沒有出臺細則,并沒有真正把這件事當作一個頭等大事來落實。”

“房地產經紀公司在工商部門登記的數量,全國超過了12萬家,北京有18000多家,當然包括分支機構,這么大的量怎么去檢查?有的是屬于大公司的路邊門店,這種比較好檢查。有的卻是在寫字樓里,要對此全面檢查的話,執法成本非常高。”趙慶祥說,“而且,對于網簽價格、出售價格、客戶報價來說,很難確定哪個是真實的價格?”

有社會輿論認為,信息不對稱是價格不透明難以消除的主要原因。

“比如說線下地產中介官網掛出來的房源,價格至少低于實際水平5%,目的是低價吸引購房者。”房產律師周寧向記者介紹說,信息不透明不僅對購房者是一個風險,對中介公司也是,越是不透明的地方越容易產生經紀人的非正常操作,常見的‘黑單’、中介經紀人個人賺取差價就出現在該區域,也造成了中介公司的損失。

對此,北京大學房地產法研究中心主任樓建波向記者介紹說,有關方面從2010年就開始提到信息披露問題,“現在的信息不對稱,一般就是中介有多少套房不明說。根據目前的規定,有多少房子必須要公示出來,但是現在存在不好監管的問題。因為很多中介機構會說‘現在只有這一套房,你愛要不要’。這樣的情況很難監管”。

要想讓中介落實明碼標價,嚴躍進提出兩點建議:一是要讓房東簽訂銷售房屋的協議,這樣價格就比較固定；二是要讓中介主動尋找唯一房源,標識唯一房源和固定售價,就更能獲取購房者的認可。(記者趙麗 實習生　王曼寧)