樓市調(diào)控須分而治之 三四線樓市短期回暖庫存仍高企

今年3月以來，一場嚴(yán)格的樓市調(diào)控風(fēng)潮席卷全國，數(shù)十個(gè)城市出臺了上百次房地產(chǎn)調(diào)控政策。值得注意的是，本輪出臺調(diào)控政策的城市不斷擴(kuò)容，從北上廣深等一線城市，到南京、杭州、青島、廈門等熱點(diǎn)二線城市，再到環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)深、甚至環(huán)合肥、環(huán)廈門等熱點(diǎn)城市周邊的三四線城市，調(diào)控政策不斷加碼。

在一二線熱點(diǎn)城市調(diào)控已趨“頂配”的背景下，三四線城市的住宅市場出現(xiàn)了明顯的回暖跡象。然而，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，多數(shù)三四線城市仍面臨居民購買力、人口、產(chǎn)業(yè)競爭力不足等問題，去庫存前景似乎并不樂觀。

熱點(diǎn)城市樓市降溫三四線城市樓市回暖

3月以來，數(shù)十個(gè)城市出臺了上百次房地產(chǎn)調(diào)控政策。值得注意的是，本輪出臺調(diào)控政策的城市不斷擴(kuò)容，從一二線城市擴(kuò)圍至環(huán)熱點(diǎn)城市的三四線城市，調(diào)控政策不斷加碼。

此輪調(diào)控中，一二線城市從限購、限貸、限價(jià)和限售等“四限”入手，調(diào)控力度空前，趨向“頂配”。在此背景下，一二線熱點(diǎn)城市成交量銳減，三四線城市的住宅市場出現(xiàn)了明顯的回暖跡象，一些強(qiáng)三四線城市的樓市甚至出現(xiàn)了供銷兩旺的景象。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比增長9.1%，增速較上一季度略有提升；新開工面積同比增長11.6%，上個(gè)季度的新開工面積則同比增長10.4%。行業(yè)分析人士指出，一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資再度小幅增長，熱銷三四線城市補(bǔ)庫存是重要原因。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在熱點(diǎn)城市受政策壓抑之下，三四線城市會(huì)迎來良機(jī)。中金公司發(fā)布的報(bào)告預(yù)測，三四線城市2017年上半年仍將表現(xiàn)強(qiáng)勁，銷售均價(jià)有望同比增長5%-10%，銷售面積同比增長10%-15%。

今年一季度的數(shù)據(jù)佐證了以上觀點(diǎn)。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2017年第一季度，一線城市新房成交量同比下降16.3%，三線城市則同比增長了35.84%。北京從“317新政”出臺一個(gè)月后，房價(jià)出現(xiàn)18個(gè)月來的首次環(huán)比下跌；而多個(gè)三四線城市新建住宅價(jià)格卻環(huán)比大漲，如廣東清遠(yuǎn)3月房價(jià)環(huán)比上漲了18.28%，位列環(huán)比漲幅榜第一，福建漳州房價(jià)也環(huán)比上漲了15.76%。

福州大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任王阿忠認(rèn)為，熱點(diǎn)城市嚴(yán)厲的調(diào)控措施，使得部分資金出現(xiàn)外溢，而目前國內(nèi)大部分三四線城市的地產(chǎn)開發(fā)商均以消化庫存、回籠資金的策略為主，新增庫存極少，加之政策上也有所傾斜，使得一些三四線城市的去庫存效果良好。

分化特征明顯三四線城市庫存依然高企

有別于一二線熱點(diǎn)城市調(diào)控趨向“頂配”的方式，記者梳理相關(guān)調(diào)控政策發(fā)現(xiàn)，面對限購帶來的需求外溢，一些三四線城市的調(diào)控在“活”與“火”之間尋求平衡。如贛州在調(diào)控中并未實(shí)施全域限購，而是選擇在中心城區(qū)穩(wěn)步推進(jìn)，對非本市戶籍居民家庭的繳納社保或個(gè)稅年限有一定限制，繳納持續(xù)時(shí)間要求并不高。

“部分三四線城市限購說明其進(jìn)入了去庫存和控房價(jià)雙軌并行的模式，但去庫存依然是三四線城市的核心要?jiǎng)?wù)，限購也主要是針對局部區(qū)域。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。

并不是所有三四線城市都受到熱捧。一位閩系房企投資部人士向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，三四線城市可分為兩類，目前樓市火熱的三四線城市有兩個(gè)特征，一是位于京津冀、長三角、珠三角的城市圈中，二是位于一線城市周邊，受到產(chǎn)業(yè)、人口、房價(jià)等外溢影響的城鎮(zhèn)。

對多數(shù)三四線城市來說，去庫存任務(wù)仍然艱巨。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年3月末，商品房待售面積68810萬平方米，比2月末減少1745萬平方米。“從數(shù)據(jù)上來說，庫存量依然很大，對大部分房屋供需比偏高的城市，尤其對庫存積壓嚴(yán)重的三四線城市來說，去庫存任務(wù)依然艱巨。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心高級研究員黃志龍認(rèn)為，三四線城市去庫存前景并不樂觀，其原因可能有以下四方面：其一，三四線城市居民購買力對房價(jià)的上漲更為敏感；其二，三四線城市的人口流入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)位、居民收入水平等影響房價(jià)關(guān)鍵因素的劣勢明顯；其三，一二線城市不動(dòng)產(chǎn)的投資和金融屬性較強(qiáng)，三四線城市不動(dòng)產(chǎn)主要是消費(fèi)屬性，投資和金融屬性與一二線城市差距巨大；其四，相對于一二線城市，三四線城市土地財(cái)政問題更為突出，土地的無限量供應(yīng)不但使得房價(jià)上漲不可持續(xù)，相反還可能進(jìn)一步加大庫存量。

去庫存并行抑房價(jià)調(diào)控須分而治之

對于三四線城市樓市的回暖，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為主要是受政策驅(qū)動(dòng)，從人口、財(cái)富和其他經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素來看，這種回暖很難長期持續(xù)。

“實(shí)際上，部分三四線城市房價(jià)出現(xiàn)上漲是階段性的，三四線城市價(jià)格上漲并非由內(nèi)在發(fā)展力量作支撐，而僅僅因一二線城市限購刺激外溢需求，那么這種房價(jià)上漲和銷售繁榮是難以持續(xù)的。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為。

一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前對于三四線城市，樓市調(diào)控決不會(huì)像過去那樣大水漫灌，要因地施策。針對個(gè)別房價(jià)存在較大上漲壓力的強(qiáng)三四線城市，應(yīng)實(shí)行限購等手段控房價(jià)，打擊投機(jī)需求，而去庫存壓力大的城市將繼續(xù)實(shí)行去庫存政策。

對于多數(shù)三四線城市來說，去庫存仍是持久戰(zhàn)。今年以來，一些三四線城市推出升級版去庫存政策。記者注意到，今年以來四川、山東、湖南等很多省份依然將去庫存作為工作的重點(diǎn)。近期，四川省資陽市發(fā)布的“購房獎(jiǎng)勵(lì)”政策頗為引人注目。

3月初，資陽市政府提出目標(biāo)：年底商品住房庫存量下降10%。當(dāng)?shù)孛鞔_，對2017年1月1日至12月31日期間在資陽中心城區(qū)購買商品房的購房人，給予住房每套12000元、車庫每個(gè)2000元的獎(jiǎng)勵(lì)。此外，山東濰坊市、湖南湘潭等地也發(fā)布了去庫存現(xiàn)金補(bǔ)貼措施。

除了從需求端入手，還要從供給端發(fā)力，比如控制新建住宅的數(shù)量，改善住房供給結(jié)構(gòu)。同時(shí)促進(jìn)租賃市場專業(yè)化，因地施策進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控。

從長期來看，去庫存要和產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合。“庫存積壓的根本原因是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人口結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了趨勢性的變化，三四線城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展不充分，沒有就業(yè)機(jī)會(huì)，吸引不了人口。所以如果不解決產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題，去庫存的效果就較為有限。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

對于個(gè)別房價(jià)存在較大上漲壓力的強(qiáng)三四線城市，一些專家認(rèn)為，這些城市在實(shí)行限購的同時(shí)，土地供應(yīng)也要相對緊縮，防止再次出現(xiàn)供給嚴(yán)重大于需求的局面。“消化、盤活存量仍是最主要的。”嚴(yán)躍進(jìn)說。