公積金貸款首付與商貸倒掛 條例修改或將今年破題

專家指出，在一、二線城市中，公積金貸款最高額度與房價不匹配的現象非常嚴重

作為我國住房制度改革的產物，住房公積金制度日益成為地方政府改善居民居住環境、保障房地產市場平穩健康發展的穩定器與助推器。然而，由于其仍存在著覆蓋面窄、辦理提取和貸款時手續繁瑣、耗時較長，以及使用率偏低等問題，最近幾年，業界對于加快公積金制度改革的呼聲日趨高漲。

資料圖：山西太原，置業顧問為民眾推薦商品房戶型。中新社記者 韋亮 攝

“現行的《住房公積金管理條例》在規范住房公積金繳存比例、規范發放貸款等方面確實發揮了很大作用，但隨著房地產市場的迅猛發展，住房公積金在某些方面確實已顯現出不少問題。”方正證券房地產首席分析師夏磊在接受《證券日報》記者采訪時舉例說，對于一些生活在房價較高城市中的存繳職工來說，普遍存在公積金可貸額度不足、對購房支持力度不夠等問題。

如對許多低收入者而言，雖然其長期繳納住房公積金，但落腳到具體買房時便會發現，在享有公積金低利率貸款的同時，可能還要一次性拿出更多的首付款。以北京一套400萬元的商品房來計算，按照現有35%的首付比例來說，其貸款金額需要260萬元，而目前公積金最高貸款額度為120萬元，也就是說，其首付至少要拿出280萬元。

夏磊認為，對于房價高企的一線及部分熱點二線城市來說，多數購房者會在遇到上述現象時選擇組合貸款的方式，但由于組合貸款不僅手續更為復雜，且耗時更長，因而又有大部分的購房者直接放棄低利率的公積金貸款，轉向商業貸款。可以說，在一二線城市中，公積金貸款最高額度與房價不匹配的現象非常嚴重。

為了更好的保障房地產市場平穩健康發展，國務院法制辦已經向社會公開征求意見。據記者了解，《住房公積金管理條例》的修訂工作也在進行當中。與此同時，國務院辦公廳今年3月份印發的《國務院2017年立法工作計劃的通知》，也將起草修訂《住房公積金管理條例》列為今年全面深化改革中的急需項目。

在住房和城鄉建設部部長陳政高看來，公積金條例的修訂主要是為了解決三個方面的重要問題，一是從體制上保證公積金的安全，因為這是老百姓的住房錢；二是如何降低門檻讓低收入家庭能夠買得起房，也能租得起房；三是怎么更好地發揮公積金的作用。

“雖然《住房公積金管理條例》的修訂會進一步考慮到低收入者的現實情況，但卻不能解決首付款的問題。”夏磊表示，由于公積金的存繳比例是和收入呈正相關關系的，即收入低、公積金存繳額就低，所以在低收入的基礎上其首付款的積累就一定有限。這一點，并不會因為條例的修訂而改變。不過在提取方面，收入者仍然可以通過租房等方式進行提取。至于在管理模式上，雖然業界一直有所討論，但進展相對緩慢。目前全國有342個公積金中心是地方自主管理的，由于住房問題具有較強的地方屬性，所以各地政策、管理模式也各不相同。如果單純從資金管理的角度來看，肯定是中央統一管理的效率更高、安全性更有保障，但這樣一來卻也失去了地方管理的主動性。整體來看，考慮到路徑依賴問題，地方和中央模式各有利弊，所以如何在管理模式上破題，還需進一步考量。

易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，從管理模式上看，公積金各地獨立運營導致其和人口流動等問題形成了較大的沖突，換句話說，對于一個離職的員工來說，因為工作地點變動而導致公積金的繳存、提取等都會有較大的不便。除此之外，公積金轉商業貸款等方面的制度創新也需要變化，這樣有助于公積金和商業貸款實現更好的銜接。

“建議后續的公積金管理可以和住房儲蓄金融部門實現并軌等。”嚴躍進告訴記者。