多地租賃新政密集下發 中國房地產市場迎來租賃時代

作為全國首批培育和發展住房租賃市場試點城市之一，杭州30日發布《杭州市加快培育和發展住房租賃市場試點工作方案》(以下簡稱《方案》)，提出未來三年新增租賃住房要占到新增商品房三成。

發展住房租賃市場已成為熱點大中城市的共識，中國房地產市場正在迎來租賃時代。中原地產報告顯示，近期已有超過30個省市出臺了有關租賃的政策內容。

業內人士表示，房地產行業正在從重購輕租到租售并舉轉變，市場供應格局有望被重構，這不僅使住房真正回歸居住屬性，更可以減少非理性購房需求。

減阻力 租賃方案密集落地

30日杭州發布住房租賃新政標志著除廣東肇慶外，11個租賃試點城市已全部發布方案。

杭州《方案》指出，將加大公租房供應力度，未來3年，杭州將新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%。未來5年公租房保有總量不少于8萬套。此外，將增加租賃住房用地有效供應，將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃，2017年9月底前，推出人才專項租賃住房用地進行試點。盤活存量土地、用房，探索村集體10%留用地上建設租賃住房。

《方案》還提出，扶持國有企業發展規模化租賃。充分發揮國有企業帶動引領示范作用，支持國有企業開展規模化住房租賃業務。市級層面發展2家國有企業開展規模化住房租賃業務，區級層面由各區政府(管委會)確定至少1家國有企業開展規模化住房租賃試點。

同時，扶持發展專業化住房租賃企業。鼓勵民營住房租賃企業發展，鼓勵房地產開發企業、中介企業、物業服務企業開展住房租賃業務。支持房地產開發企業改變經營方式，從單一的開發銷售向租售并舉模式轉變。鼓勵有條件的房地產開發企業，在新建商品房項目中長期持有部分房源，用于市場租賃。

此外，提供金融支持。鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，對住房租賃企業提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。金融管理部門要積極支持住房租賃企業開展房地產投資信托基金(REITs)試點，吸引社會化投資，多渠道籌集資金。

中原地產首席分析師張大偉表示，如果說抑制投資投機，以限購、限貸為主要方式，降低一二線熱點城市樓市熱度，是今年上半年樓市調控政策的主要特征，那么，擴大租賃市場規模，加大租賃供應，則是下半年的主要動作。

張大偉說，從政策內容看，主要是加減法政策。其中，加法是增加供應，例如北京、上海等多地直接推出70年產權租賃用地。減法，則是減少選擇租賃居住的阻力，例如租購同權政策。

增供給 增加集體建設用地

在九部委發文在廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個城市，首批開展住房租賃試點后僅一個月，近日，國土部、住建部聯合發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定北京、上海、南京、杭州等13個城市進行集體建設用地建設租賃住房試點。

具體來看，試點方案提出，試點城市應當梳理項目報批(包括預審、立項、規劃、占地、施工)、項目竣工驗收、項目運營管理等規范性程序，建立快速審批通道。健全集體建設用地規劃許可制度，推進統一規劃、統籌布局、統一管理，統一相關建設標準。試點項目區域基礎設施完備，醫療、教育等公共設施配套齊全，符合城鎮住房規劃設計有關規范。

同時，完善集體租賃住房建設和運營機制。村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。探索建立租金形成、監測、指導、監督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩運行。

此外，探索保障承租人獲得基本公共服務的權利。承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規定的基本公共服務。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。

需要注意的是，集體建設用地租賃住房，不得以租代售，承租者也不得轉租。

國土部相關負責人表示，對于商品住房價格較高、建設用地緊缺的直轄市和少數省會城市，該政策一方面增加住宅用地來源和租賃住房供給；另一方面，則是擴展了集體經營性建設用地的居住和產業發展功能，對盤活低效集體建設用地、解決城市周邊外來務工人員居住問題、改善城郊經濟社會環境等方面，發揮了積極作用。此外，還拓寬了集體經濟組織和農民增收渠道，農民獲得長遠穩定收益。

有業內人士表示，此前雖然我國提出“增加租賃住房有效供應”，但屬于存量調整，有出現租賃市場供應增加而銷售市場供應減少的可能性，反而可能成為推高房價的因素。而利用集體建設用地建設租賃住房，則是規模可觀的增量供應。

“集體土地上建設租賃住房，主要是為滿足新市民過渡性的居住需求。國家層面上，這個試點政策主要是面向供給側的，要解決三個一億人的需求。”南京市住房保障和房產管理局局長郭宏定說。

據住建部統計，目前我國約有1.6億人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口的21%，其中以新就業大學生和外來務工人員為主。在高房價時代，與新市民旺盛的住房租賃需求相比，我國大中城市租賃市場存在房源總量嚴重不足、租價高、供應結構不合理、租住環境一般等問題。

迎拐點 重構房地產調控機制

張大偉表示，相比房屋售價的大幅波動，房租體現的是房屋的居住價值，因此，在租售比懸殊的情況下，中國的消費者大多選擇購買住房，長期以來形成重購輕租。

海通證券數據顯示，從目前看，中國主要城市的房價租金比大約為38.5倍，上海、北京、深圳、廈門、南京則均超過50倍，但按照國際標準，房價租金比在16.7倍-25倍之間為健康區間，也就是說超過25倍即存在泡沫可能。海通證券副總裁李迅雷曾表示，中國大部分地區的房價都已經步入泡沫區域。

中銀國際報告指出，在房地產市場泡沫化程度依然較高的背景下，國家推動住房租賃市場發展，根本出發點在于激活住房租賃的市場需求，以平衡房地產市場供需矛盾，平抑房價，推動住房向居住屬性回歸。

以售為主時代迎來拐點。在政策力挺下，租房時代已經越來越近。鏈家研究院數據顯示，到2020年，中國租房市場租金總收入價值將達1.6萬億元。2030年，這一數據將達4.6萬億元。

去年11月，優客工場、共享際創始人毛大慶也預測，未來十年之內，中國的整個租房總額會超過3萬億元，使用人口會達到2.3億人；二十年以后，這個數字會達到4.6萬億元，參與租賃的人口會達到3億人。

國土部相關負責人透露，希望通過此次改革試點，到2021年底，在相關地區成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，形成一批可復制、可推廣的改革成果，為構建城鄉統一的建設用地市場提供支撐。