樓市新一輪調(diào)控潮！2天6城限售 會(huì)有哪些城市跟進(jìn)？

樓市新一輪調(diào)控潮！2天6城限售 會(huì)有哪些城市跟進(jìn)？

9月22日開始，樓市再次迎來(lái)收緊的調(diào)控浪潮。2天時(shí)間內(nèi)重慶以及南昌、西安、長(zhǎng)沙、南寧、貴陽(yáng)、石家莊6個(gè)省會(huì)城市加碼樓市調(diào)控。西安外，其他6城均出臺(tái)了限售措施。粗略統(tǒng)計(jì)3月份至今全國(guó)已有41城出臺(tái)限售政策，分析人士預(yù)計(jì)后續(xù)或有其他城市跟進(jìn)。

2天7城加碼調(diào)控 主打限售措施

梳理各地政策，重慶主城區(qū)新購(gòu)新建商品住房和二手住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后才能上市交易；貴陽(yáng)規(guī)定，在當(dāng)?shù)刭?gòu)買新建商品住房，3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；南寧則是限售升級(jí)，在市區(qū)(不含武鳴區(qū))法人單位購(gòu)買二套及以上住房限售2年。

南昌出臺(tái)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”政策，并要求全市(含南昌縣、進(jìn)賢縣、安義縣、新建區(qū))范圍內(nèi)所有新交易的住宅，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓；長(zhǎng)沙除限購(gòu)升級(jí)外，規(guī)定當(dāng)?shù)刭?gòu)買的商品房(含二手房)，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證3年后才能再次出售；石家莊則實(shí)施限購(gòu)的同時(shí)要求新購(gòu)的住房(含新建商品住房和二手房)5年內(nèi)不得上市交易。

與上述6城市不同，西安新政并未涉及限售，而是通過(guò)商品房?jī)r(jià)格申報(bào)控制房?jī)r(jià)。要求西安的商品住房項(xiàng)目在辦理預(yù)售許可前，或已取得預(yù)售許可證但尚未售出的商品住房在調(diào)價(jià)前須向西安市物價(jià)局進(jìn)行商品住房?jī)r(jià)格申報(bào)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從上述城市的政策內(nèi)容看，基本以限售為主，打擊了投資需求、抑制市場(chǎng)炒作氛圍，有利于市場(chǎng)平穩(wěn)。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，2天7城加碼樓市調(diào)控，表明新一輪樓市調(diào)控再次打響，同時(shí)傳遞了樓市調(diào)控不存在放松反而會(huì)再度加碼的信號(hào)。

遏制炒房 半年內(nèi)限售城市已達(dá)41城

限售指新購(gòu)住房需取得產(chǎn)權(quán)證后，需持有一定年限方可上市交易。自2017年3月25日廈門市首個(gè)實(shí)施限售政策后，限售城市陣營(yíng)不斷擴(kuò)圍，福州、廣州、青島、常州、揚(yáng)州、東莞等城市先后實(shí)施該政策。

截至9月23日，隨著長(zhǎng)沙、重慶、貴陽(yáng)、南昌等城市新政的出臺(tái)，粗略統(tǒng)計(jì)目前全國(guó)實(shí)施限售的城市已達(dá)41個(gè)，限售期限在2年-10年之間，其中23城限售期限為2年，11城限售期為3年，4城限售期為5年。

另值得注意的是，杭州、南寧限售措施并不對(duì)個(gè)人實(shí)施，杭州要求企業(yè)購(gòu)買需證滿3年，南寧法人單位需證滿2年。武漢則是對(duì)部分地區(qū)的存量房實(shí)施限售。

在多數(shù)分析人士看來(lái)，限售是打擊投資“炒房”的有力措施。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期多城密集出臺(tái)限售政策充分體現(xiàn)了監(jiān)管層對(duì)限售政策落實(shí)效果的肯定，所以各地逐漸推廣這類模式。

謝逸楓稱，限售暫時(shí)性凍結(jié)和放緩新交易住房的二次流通，使得短期炒房的難度加大，可阻擊各路資金大規(guī)模流進(jìn)房地產(chǎn)，避免市場(chǎng)大起大落。

為何是這些城市加碼調(diào)控？

記者注意到，此番加碼樓市調(diào)控的城市均不屬于15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線的城市。直轄市重慶外，其余均為省會(huì)城市。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這一輪實(shí)施限售的城市限購(gòu)政策推行時(shí)間較晚，部分城市甚至沒(méi)有限購(gòu)政策，受熱點(diǎn)城市外溢效應(yīng)影響明顯，需要對(duì)持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)進(jìn)行管控。

張大偉指出，長(zhǎng)沙、重慶等城市屬于次熱點(diǎn)城市，這些城市的近日出臺(tái)的調(diào)控政策基本是之前15個(gè)熱點(diǎn)城市已執(zhí)行的政策，意味著房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)開始逐步下調(diào)到更多的二三線城市。

3月份從北京開始，以限價(jià)、限購(gòu)、限貸、限賣、限商為主要標(biāo)志的“五限”調(diào)控，在15個(gè)熱點(diǎn)城市逐步實(shí)施。歷經(jīng)近半年后效果明顯顯現(xiàn)，8月份15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市出現(xiàn)近3年新房?jī)r(jià)格環(huán)比首次全部“停漲”現(xiàn)象，一線城市則新房?jī)r(jià)格29個(gè)月來(lái)環(huán)比首次下降。

而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份的新建商品住宅價(jià)格指數(shù)中，石家莊環(huán)比漲0.1%，同比漲9.5%；重慶環(huán)比漲0.3%，同比漲12.9%；長(zhǎng)沙環(huán)比漲0.2%，同比漲16.9%；南昌環(huán)比漲0.9%，同比漲8.7%；西安環(huán)比漲0.3%，同比漲14.7%；貴陽(yáng)環(huán)比漲0.7%，同比漲9.2%；南寧環(huán)比漲0.6%，同比漲12.5%。

易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，本次長(zhǎng)沙新政調(diào)控力度大于重慶、貴陽(yáng)、石家莊、南寧、南昌等城市，主因是8月份的全國(guó)70城房?jī)r(jià)同比增幅中長(zhǎng)沙居第一。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，這些城市出臺(tái)的政策更強(qiáng)調(diào)限售而不是限購(gòu)，是因?yàn)檫@類城市多半是去庫(kù)存和控房?jī)r(jià)并軌的城市，通過(guò)限售，既能實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存也可以防范各類短期資金套現(xiàn)的做法。

更多城市后續(xù)會(huì)加入調(diào)控大軍？

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)限售城市會(huì)擴(kuò)容，尤其是省會(huì)城市和重點(diǎn)三線城市。謝逸楓認(rèn)為，按城市熱度、房?jī)r(jià)的角度看，未來(lái)更多一二三線熱點(diǎn)城市加入。張大偉則直接指出，還有哪些城市會(huì)要出臺(tái)調(diào)控政策，可直接看8月份的房?jī)r(jià)漲幅榜單。

15個(gè)熱點(diǎn)城市以及近2天發(fā)布調(diào)控政策的城市外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份新建商品住宅價(jià)格同比漲超10%的其他城市有北海、岳陽(yáng)、常德、洛陽(yáng)、沈陽(yáng)、秦皇島等城市。

“比較明顯的庫(kù)存減少，有的三四線城市出現(xiàn)價(jià)格上升的現(xiàn)象。同比漲幅明顯的城市分別是菏澤、湖州、溫州、徐州、贛州、衢州市、滄州市、漳州市、嘉興等。”張大偉認(rèn)為，未來(lái)將有更多庫(kù)存周期短的城市發(fā)布約束性的政策。

近期，山東臨沂、泰安，廣東揭陽(yáng)、河南洛陽(yáng)，安徽六安、銅陵、安慶、亳州以及江蘇揚(yáng)州等三四線城市陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策，收緊樓市、加強(qiáng)監(jiān)管。

楊紅旭認(rèn)為，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市中的武漢、南京、杭州市場(chǎng)氛圍仍熱，可能跟進(jìn)實(shí)施加碼的調(diào)控。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，后續(xù)城市的限售政策會(huì)有新的版本，限售周期可能會(huì)延長(zhǎng)，進(jìn)而體現(xiàn)對(duì)限售政策堅(jiān)決執(zhí)行的力度，同時(shí)限售內(nèi)容可能會(huì)增加，和限購(gòu)等政策進(jìn)行有效結(jié)合。

謝逸楓認(rèn)為，樓市調(diào)控是為了促穩(wěn)定，防風(fēng)險(xiǎn)，遏制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、打擊投資投機(jī)需求，由于供應(yīng)大減，需求受抑，成交量將會(huì)下降。

延伸——

多家銀行上調(diào)熱點(diǎn)城市首套房貸利率

融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，8月全國(guó)首套房貸平均利率為5.12%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.04倍，環(huán)比7月上升了2.47%；同比去年8月的4.44%，上升了15.35%。融360統(tǒng)計(jì)的533家銀行(分支行)中，有484家不再提供優(yōu)惠利率，占比高達(dá)90.8%。

近日，北京工、農(nóng)、中、建等多家銀行上調(diào)首套房房貸利率。對(duì)此，中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部19日表示，此舉符合政策要求和導(dǎo)向。另，近期上海、深圳、南京等地商業(yè)銀行也陸續(xù)提高首套房貸款利率。

“房?jī)r(jià)逐漸出現(xiàn)調(diào)整，這種情況下，銀行的風(fēng)險(xiǎn)增加，銀行對(duì)抵押品的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)將提高，各家銀行預(yù)計(jì)后續(xù)將繼續(xù)收緊房地產(chǎn)的額度與提高房地產(chǎn)貸款的價(jià)格。”張大偉表示。

官方嚴(yán)打消費(fèi)貸違規(guī)流入樓市

2017年3月以來(lái)，全國(guó)多個(gè)地區(qū)都有消費(fèi)貸款異常增加現(xiàn)象，易居房地產(chǎn)研究院研究員王夢(mèng)雯表示，廣東、福建、江蘇、上海、四川、河北等6地區(qū)的月度新增個(gè)人消費(fèi)貸款5月份以來(lái)都出現(xiàn)明顯攀升。

據(jù)媒體公開報(bào)道，在9月初，中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、北京銀監(jiān)局曾聯(lián)合印發(fā)通知，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)針對(duì)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款開展自查工作，重點(diǎn)檢查“房抵貸”等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。隨后，深圳、江蘇跟進(jìn)嚴(yán)查個(gè)人消費(fèi)貸款流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

近日，中國(guó)人民銀行會(huì)同銀監(jiān)會(huì)要求各地監(jiān)管部門，指導(dǎo)銀行規(guī)范個(gè)人消費(fèi)貸款，防止消費(fèi)貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

王夢(mèng)雯分析，短期消費(fèi)貸款同比走勢(shì)大幅攀升，明顯偏離穩(wěn)中有升的社會(huì)零售額同比。按照社會(huì)零售額同比走勢(shì)估算，3月以來(lái)新增異常短期消費(fèi)貸款金額約3700億元，估計(jì)可能至少有3000億元流向樓市，約占新增短期消費(fèi)貸款總額30%。(程春雨)