“隔離墻”引關注 商品房保障房如何共享服務

商品房和保障房

如何共享公共服務

□深圳市房地產研究中心 李宇嘉

近期，北京和深圳一些混合居住的小區，屢屢爆出商品房業主和保障房住戶爭花園、停車位等現象。其中，北京豐臺區西三環，以“限地價、競配建(保障房)”建設的項目——西宸原著(保障房部分稱為玉璞家園)，近日發生的“隔離墻”事件引起極大關注。

目前，該項目商品房業主認為，自己花5-8倍于保障房的高價購買商品房，且承擔保障房建設成本、土地“招拍掛”成本，還繳納3倍于保障房的物管費，理應享有商品房小區更優質的公共資源，商品房與保障房應“分區管理”，拆掉隔離墻，小區品質和價格必打折扣。但保障房業主認為，自己受到歧視，居住品質無法保障。之所以，保障房容積率、綠化率、公共空間、基本配套等不達標，就在于開發商壓縮保障房空間，滿足商品房業主的需求。

對此，北京住建委要求，同一小區不得分割管理，現有隔離墻、鐵柵欄或綠化帶必須在8月31日前拆除。不過，最后期限已過，西宸原著“隔離墻”事件仍無解。未來，大城市商品房配建公租房、共有產權房、租賃房等保障或政策性住房已是常態。另外，社區管理固然要強調“租售同權”，但物權保護也是“天道”。

上世紀末開啟住房市場化、貨幣化改革后，由于房子是高度集聚財富的載體，于是出現因收入差距而導致的高檔小區與中低檔小區，甚至與回遷房小區、公租房小區等在經濟價值、居住品質上差距較明顯的居住分異現象。

從上世紀70年代開始，美國住房發展部(HUD)改變過去集中建公共住房的做法，在全球率先推行混合居住(Mixed-Income-Housing)，建設包容性社區。混居模式下，高收入階層在生活習慣、行為規范、社會準則等方面，具有良好的遵從效應。由此，混居拉近物理距離，促成社會交往、糾偏社會隔離。但歐美實踐證明，政府促成的混居只是一廂情愿，混居與社會融合缺乏必然聯系。時至今日，發達國家低收入人群、少數族裔、移民聚居及基于聚居的分割管理仍是普遍現象。

居住分異在發展中國家更明顯，比如巴西、印度的“貧民窟”，移民或外來人口“邊緣化租賃”更是在所有新興國家都存在。作為最大宗支出，住房消費一旦由價格和支付能力篩選，居住分異、分割管理就是普遍現象。從邊際最優的原理看，城市公共設施好、環境優美、區位優良的區域，應建設高品質住宅，房價也由這些因素決定。而且，商品房業主和保障房業主對公共服務和社區管理的訴求和支付能力也不同。

如果非要混合大量保障房，除非降低物業標準，否則不是低收入者支付較低對價，就是政府大量補貼。最優選擇是，高收入者支付高地價及基于物業評估的高額稅收，地價和稅收反哺財政，用來建設保障房及配套。當然，不管哪種保障房，保障的只是“基本需求”，即滿足中低收入者基本居住及圍繞居住的基本配套，設施要盡量簡單，否則陷入“福利陷阱”。

在我國，房價和物管費都是支付公共服務的對價，土地出讓金用來供給教育醫療、市政管網、交通等城市公共服務，物管費用于社區生活服務。從各大城市混居社區存在的問題看，首先是居住品質和基本服務配置不到位。因此，要檢討建設和配套是否滿足標準，相關資金投入是否足額。

另一方面，不符合保障條件的人群獲得了資格，這部分理應劃入中等收入的人群，其居住環境和配套訴求顯然要高于低收入人群，拆掉“隔離墻”的情緒必然很高。同時，“限地價、競配建”(地價拍到高限后，競配保障房面積)意味著地價和保障房面積雙雙“最大化”，成本和代價全部轉嫁給開發商。于是，一邊是保障房“高密度、低配套”，一邊是商品房“低密度、高配套”，商品房高價彌補成本，二者在居住環境和配套上出現鴻溝。

因此，保障房和商品房混居及衍生的爭論，很大程度與保障房錯配、建設模式的缺陷有關。特別是，由開發商“買單”的保障房建設模式，為分區管理埋下伏筆，并非真正的“混合居住”或“融合社區”。低收入和外來人群有權享有城市化紅利，按照“保基本、防范福利陷阱”的原則，政府應留足用地和支出，然后才是市場化的商品房開發。即便由開發商配建，也要明確建設和配套標準及剛性投入。

另外，要避免社會問題，可采取“大混居、小聚居”的保障房布局模式。“大混居、小聚居”模式下，商品房繁榮，區域交通、教育、社區管理、社會秩序也趨于完善，中低收入者既享受外溢紅利，也能承擔規模化消費降低的邊際成本。中低收入“小聚居”，不會沖擊房地產市場，反而因量小而融入商品房社區。