聚焦北京共有產權房：可用公積金貸款 再購房需騰退

中新網客戶端北京10月25日電(種卿) 北京共有產權住房一經推出，就吸引了社會各界的廣泛關注。為此，北京市住建委近日就選址、申請、價格、再上市等大眾關注話題推出系列解讀：購買共有產權住房仍可使用利率更低的公積金貸款；再購買商品房，購房人需將共有產權住房騰退給更困難的“夾心層”等等。

與公租房、自住房有啥區別？

一直有網友搞不清：“共有產權住房與同為保障性住房的公租房、限價房、自住房有啥區別？”

為此，中新網記者對北京住建委的官方釋疑進行了梳理。從保障房的性質來說，分為租賃型保障房和產權型保障房，眾所周知的公租房即屬于租賃型保障房，其保障功能體現在租賃上，而非買賣。

同理，如果保障房具有交易屬性，可以買賣產權(部分或者全部)，即屬于產權型政策房或保障房，包括經濟適用房、限價商品房、自住型商品房和共有產權房。但是， 共有產權房與其他產權型政策房不同的是，不可轉換為完全商品房，而其他產權型政策房在滿足一定條件后，可轉為完全商品住房。

比如，共有產權房購房人取得不動產權證滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額，未持有部分不得轉讓；而自住型商品房購買滿5年的，可轉讓全部產權。

“共有產權房不能轉商品房，擠掉了投資需求，同時也意味著換房時升值空間有限。”中原地產首席分析師張大偉告訴中新網記者。

可否使用公積金貸款？

對個人購房者來說，共有產權意味著更低的購房成本和更少的首付，此前公積金貸款額度不夠、只能商貸買房的剛需群體，終于有了新選擇。 北京住建委官方微信號“安居北京”明確回應：購買共有產權房可以使用公積金貸款。

記者了解到，目前在北京購買首套房多數銀行商貸利率為基準利率(4.9%)上浮10%，二套房上浮20%，分別為5.39%和5.88%。舉例來看，同樣是購買 首套房貸款100萬元、貸款期限25年，公積金貸款利率為3.25%，月均還款額為4900元；若使用商業貸款，執行利率為5.39%，月均還款額升至6100元，月供高出了1200元。

“這對普通家庭來說，可不是一筆小數目。”在張大偉看來，在北京買房能用公積金的基本都算有底子的購房者，畢竟公積金貸款上限是120萬元，一套400萬元的房子，首付起碼300萬元。況且，公積金貸款依然施行著“認房不認貸”。

買了商品房后，共有產權房要騰退？

“傳說住進共有產權房后再有商品房的話需要騰退，屬實嗎？”微信網友“星誠”留言稱。對此，“安居北京”給出了肯定的答復。

事實上，這一規定是由共有產權房的住房性質決定的。在北京現行的多維度住房保障體系中，對于中低收入群體，通過租賃型、小戶型、低租金，滿足市民基本住房需求；對于夾心層群體，通過產權型、中戶型、適當售價，滿足市民自住性住房需求；對于高收入群體，通過產權或租賃型、市場價格，滿足市民不同層次住房需求。

北京市住建委表示，共有產權房主要面向“夾心層”的住房困難群體，作為中端支持的重要方式，讓住房制度更加公平合理。

因此，如果申請人在購買共有產權房后又購買了商品房，便不屬于共有產權房主要服務的“夾心層”，因此，產權重新分配也屬合情合理，而其主要目的，還是要將騰退出的房源提供給真正有需要的住房困難群體。

不僅如此，針對共有產權房的再上市管理，北京市住建委堅持以“封閉管理、循環使用”為原則，明確共有產權住房的“共有產權”性質再上市后也不能變更。新購房人獲得房屋產權性質仍為“共有產權住房”，所占房屋產權份額比例不變。

建在哪？社區環境如何？

從北京市住建委近期發布的解讀來看，共有產權房將突破傳統保障房在人們心中的固有概念，便利的交通、智能的人臉識別、全覆蓋的無線網絡都將成為亮眼的加分項。

官方表示，共有產權房將優先安排在交通便利、公共服務設施和市政基礎設施等配套設施較為齊全的區域；全面實施裝配式建造、全裝修成品交房，執行綠色建筑二星級及以上標準； 實現小區無線網絡(WIFI)全覆蓋；同時安裝人臉識別系統，試點建造智能化小型公用倉庫；并將圖書館、健身館作為標準配置。

目前，北京開放搖號的唯一一個共有產權房項目為首開保利錦都家園，可售房源為427套。該項目位于朝陽區朝陽北路黃渠地鐵站A口西側，緊鄰地鐵6號線，交通相對便利，離朝陽區青年路商區僅十分鐘車程。

咋定價？產權占比多少？

與其他產權型保障房不同，共有產權，顧名思義要對產權進行合理分割，至于個人購房者能購買多少份額的產權，并不能自主選定。

根據規定，購房人所占產權份額將參照項目銷售均價占同地段、同品質普通商品住房價格的比例確定；政府產權份額，原則上由項目所在地區級代持機構持有，也可由市級代持機構持有。

售價方面，共有產權住房項目的銷售均價，應低于同地段、同品質普通商品住房的價格，以項目開發建設成本和適當利潤為基礎，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定；其次，與商品房類似，每套共有產權房的價格也會結合房屋樓層、朝向、位置等因素略有浮動，浮動范圍為±5%。

誰能買？怎么申請？

針對誰能申請的問題，《北京市共有產權住房管理暫行辦法》給出了清晰的門檻設定：“申購家庭必須為符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房家庭，其中單身家庭申購，申請人應當年滿30周歲。”

當然，《辦法》也明確，各區人民政府需在遵循基本申請條件的前提下，考慮重點人才的居住需求，滿足在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少于30%。

“怎么才能申請？”是被問詢最多的一個問題，有網友甚至表示，“一開始就關注共有產權房，但再看到消息，第一波搖號已經結束了，不知哪能及時看到項目消息。”

對此，北京市住建委給出了詳細的操作方法。由于共有產權房實行網上申購，符合條件的家庭，可在共有產權住房項目開通網上申購期間內登陸區住房城鄉建設委(房管局)官方網站提出項目購房申請，在線填寫《家庭購房申請表》和《承諾書》，如實申報家庭人口、戶籍、婚姻、住房等情況，并按規定的條件和項目公告，準備相關證明材料。

記者發現，若想及時獲取共有產權房的申請和搖號信息，可關注“安居北京”的微信公眾號，重要信息均有展示；申請人欲查詢資格核驗結果、申請編碼和搖號結果等，可登陸北京市住建委官網“共有產權住房(自住型商品住房)”專欄進行查詢。