互聯網巨頭接連布局 住房租賃市場存較大供需缺口

行業巨頭紛紛快速布局——

住房租賃市場呈現蓬勃發展勢頭

經濟日報·中國經濟網記者 王軼辰

京東高調發布房地產戰略、阿里巴巴快速布局全國住房租賃市場、鏈家自如早已吸引大批年輕人入住……種種跡象表明，住房租賃市場正在成為房地產行業的投資新風口。專家表示，住房租賃市場呈現蓬勃發展勢頭，或將對我國樓市調控和完善住房供給體系產生積極影響。

互聯網巨頭接連布局

10月24日，京東召開新聞發布會，正式宣布進軍房地產市場，并稱無論住宅還是商業地產，運營租賃業務對于開發商來說都并非易事，這恰恰是京東進軍房產市場的機會。

就在舉行發布會的4天前，北京市住房和城市建設委員會網站公告顯示，京東旗下的北京京東尚科信息技術有限公司成為北京住房租賃監管平臺技術合作項目的中選單位。這意味著，京東將成為北京住房租賃市場的支持平臺。

無獨有偶，另一家互聯網巨頭阿里巴巴早在今年8月份便與杭州市政府達成戰略合作，欲建立全國首個“智慧住房租賃平臺”。在協議達成50天后在平臺上線，并在支付寶上陸續開通了上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州8個城市的線上租房服務，預計將有100萬間公寓“入駐”支付寶。

傳統房地產企業更是虎視眈眈。近日，國內首單央企租賃住房REITs(房地產信托投資基金)——中聯前海開源—保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃獲得上交所審核通過。保利地產董事長宋廣菊表示，保利租賃住房REITs項目將成為保利集團構建“一主兩翼”業務布局的戰略性資本工具，用以積極開拓住房租賃市場的金融創新。

與此同時，萬科、龍湖、遠洋、旭輝等行業龍頭開發商，紛紛選擇以自建團隊或合作的方式進入長租公寓領域，積極布局；鏈家自如、魔方公寓、青年匯、蘑菇公寓……各色長租公寓品牌如雨后春筍般涌現。

市場規模超4萬億元

各路資本紛紛涌入住房租賃領域，首先要得益于國家政策的強勢推動。近年來，國務院及相關部委多次印發意見鼓勵加快培育和發展住房租賃市場建設。早在去年6月份，國務院辦公廳出臺《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》明確，到2020年基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系。其中，發展住房租賃企業被擺在培育市場供應主體的首要位置。

今年7月份，住房城鄉建設部等九部門聯合發布通知，明確在12個重點城市加快推進租賃住房建設，培育和發展住房租賃市場。在政策引導下，多地開始建立住房租賃監管平臺，杜絕虛假房源和黑中介等問題。此外，地方政策也持續跟進，從供給、金融、財政等方面給予支持。

業內人士表示，去年以來國家采取了一系列因地制宜、因城施策的房地產調控政策，樓市調控效果持續顯現。但長遠來看，還須完善中國的住房供應體系。購租并舉是深化住房制度改革的主要方向，當前加快發展住房租賃市場的意義重大，且十分迫切。政策對住房租賃的大力支持直接激活了市場。

與此同時，傳統地產開發業務利潤率不斷下滑，也迫使企業尋求新的增長點。據住房城鄉建設部統計，目前我國約有1.6億人在城鎮租房居住。圍繞這些人口產生的住宿以及生活消費，是一個萬億元級住房租賃市場。東方證券的研究顯示，到2030年國內的租房群體數量將達到2.7億人，整個房地產租賃市場的規模將達到4.2萬億元。鏈家的報告則顯示，中國房屋租賃市場規模2020年為1.6萬億元，2025年為1.9萬億元，2030年會超過4萬億元。“面對這么大一塊蛋糕，對于企業而言，想必都是要積極布局并參與其中。”方正證券房地產首席研究員夏磊說。

市場存在較大供需缺口

失衡的租售比和限購政策也將推動住房租賃市場發展。夏磊表示，一邊是高企的房價，另一邊是不及房價增速的租金增速，其后果是：買房成本與租房成本之間差額越來越大，直接體現在月供與租金的差值不斷拉大。兩相比較，租房意愿會因此得到加強。

《中國流動人口發展報告2016》數據顯示，截至2016年底，我國流動人口有2.45億人，假設70%的流動人口需要租房，占全國人口的12.5%。美國租賃人口占比為35%，英國租賃人口占比為37%，日本租賃人口占比為27%。租房人口占比低，將保證租賃市場未來的增長空間。

夏磊透露，在一線城市，租賃需求尤為旺盛，但是目前房源供給不足，市場供給端存在缺口。以北京為例，2016年末北京常住人口約2173萬，租賃人口占比約34%。最近一次人口抽樣調查顯示，我國家庭平均規模3.1人/戶，則租賃房屋大約需要238萬套。目前北京租賃房屋約有150萬套左右，供需缺口約為1/3。

同時，目前我國住房租賃市場中，約90%的房源為個人出租，在一些國家成熟的房地產市場中，專業租賃企業提供房源占比在30%左右。個人出租形式占比過高，會帶來房源質量差、政府監管難、黑中介橫行、安全隱患大等問題。比如群租房，一套90平方米的住宅，多的時候竟然能住數十人，帶來諸多社會問題和安全隱患。

專家建議，必須大力發展專業化的住房租賃經營企業，充分發揮市場作用，調動企業積極性，通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平，形成大、中、小住房租賃企業協同發展的格局，滿足不斷增長的住房租賃需求。