報告：房地產業上市公司法律風險位居第三

《房地產業上市公司2016年法律風險指數報告》(以下簡稱《報告》)披露：去年房地產業法律風險指數仍然偏高，在全部46個證監會大類行業中排名第3位(風險由高到低)。法律風險集中在信息披露違規和土地糾紛。

11月12日，法制日報社和中國政法大學企業法務管理研究中心聯合發布了上述《報告》。

高管被追責案例增多

《報告》顯示，2016年，房地產業各分指標較2015年有9項指標風險評分下降，5項指標風險評分上升。對整體風險指數下降的貢獻率較大的指標包括：違規次數、業務結構、員工素質、涉案資產、訴訟次數、大股東持股比例和受限資產。

其中在違規責任方面，與上年相比，違規次數有所下降，強監管政策下上市公司內控加強；但另一方面，高管責任次數增加，高管法律意識有待加強。

根據上市公司披露的年報內容，2016年的125家房地產業上市公司中，有10家公司出現了違規情形，有19次違規記錄。與此相比，2015年的133家房地產業上市公司中，有10家公司出現了違規情形，有35次違規記錄。即2016年較2015年違規次數減少了16次，降幅達到45.7%。

《報告》測評指出，該指標的大幅降低會對房地產業的整體風險指數下降造成顯著影響。近幾年證監會“依法、從嚴、全面”加強監管，監管對象從上市公司擴展到資本市場其他交易主體，在強監管的背景下，上市公司更加注重內部控制，違規次數有所減少。

值得注意的是，雖然公司違規大幅減少，但房地產業的高管責任次數卻較上年有所上升，從56人次上升到70人次。其中僅ST亞太一家就出現了28人次高管責任問題，在一起信息披露違法案中，證監會對23名責任人進行警告并對其中17人處以3萬元至30萬元不等的罰款。

對此，《報告》指出，高管大量被處罰會影響公司運營管理，也會降低股民的信賴感。上市公司應該對高管加強法制教育，督促高管遵守法律法規和市場規范。

訴訟次數涉案資產增加

2016年房地產行業經濟狀況向好，投資快速增長，商品房銷售額增長34.8%。受益于行業銷售大幅增長，2016年房產企業營業收入達到1.48萬億元，同比增長30.4%；凈資產達到1.39萬億元，同比增長21.9%。《報告》分析認為，營業收入和凈資產增幅遠超訴訟次數和涉案資產增幅，致訴訟指標比值評分有所下降。

但《報告》同時也指出，從絕對數量來看，訴訟次數和規模仍有較大增長。根據房地產業年報數據，2015年參與測評的133家房產上市公司出現了104次訴訟，涉案金額約為54.6億元人民幣；與此相比，2016年參與測評的125家房產上市公司出現了120次訴訟，涉案金額達到80.3億元。據此，《報告》認為，外部風險控制仍需加強。

“寶萬之爭”暴露并購風險

大股東持股比例是公司股權結構的一個重要內容，大股東持股比例的大小決定著公司的穩定性，是對上市公司法律風險造成影響的一個重要因素。《報告》指出，2016年隨著市場大幅下跌，大股東增持動作頻繁，綠地控股、華夏幸福、北京城建等公司大股東紛紛增持。與2015年相比，房地產業大股東持股比例均值從37.4%上升到39.37%，致風險評分下降了0.088。

但風險評分下降并不意味著就可以高枕無憂?！秷蟾妗诽貏e強調，“寶萬之爭”作為2016年房地產業的重頭大戲，也彰顯出上市公司需合理設置股權結構，以防范惡意并購風險的重要性。

在這場轟動一時的“寶萬之爭”期間，寶能系頻頻舉牌收購萬科股份，共投入435.1億元買入萬科股票26.81億股，意在成為萬科第一大股東，奪取控制權。

《報告》指出，“寶萬之爭”暴露出我國上市公司股權結構中的一些問題。萬科作為全球領先的房地產企業，長期股權分散、股價偏低，這就存在著成為被并購對象的“隱患”。

信息披露違規事件高發

《報告》還分析了房地產業違規及訴訟的特點。在違規特點方面，據統計，2016年房地產業共出現112次違規記錄。其中出現頻率最高的違規類型是信息披露、違法違規交易、內部控制、關聯交易、股權變動、會計處理等。

《報告》稱，信息披露違規是上市公司最常出現的違規類型，2016年房地產行業因為信息披露不規范而被問詢、受到監管關注、通報批評或處罰達到49次，信息披露違規內容涉及上市公司資產變動、財務處理、管理層變動、財務報告、戰略轉型等方面，其中最常出現的是證監會對定期財務報告的問詢，如年報、季度報告。

除此之外，《報告》指出，土地閑置、未取得土地或海域使用權的違規建設、拖欠工程款的違約責任等是房地產行業特有的違規情形，開發商應引起注意。

土地糾紛涉案金額最高

為詳細分析房地產業的訴訟特點，測評組對2016年房地產業披露的訴訟進行了分類統計。統計顯示，2016年，房地產業主要訴訟案件類型有建設工程糾紛、證券欺詐、土地糾紛、投資糾紛、股權變動、借款糾紛、商品房買賣糾紛等，根據房地產業的生產流程可以分為3個時期：規劃期、建設期和銷售期。

其中，在規劃期階段，主要訴訟案件類型有投資糾紛、土地糾紛、動遷安置等?！秷蟾妗方y計發現，土地糾紛是房地產業最重要的訴訟類型之一，訴訟次數有10次，在所有類型中排名第三。尤其值得注意的是，其涉案金額達27.7億元，是所有類型中涉案金額最高的，且遠高于其他類型。

在建設期階段，主要訴訟案件類型是建設工程糾紛?！秷蟾妗分赋?，建設工程糾紛是房地產業所有訴訟類型中出現次數最多的案件類型，達到16次，涉訴金額9.23億元，在所有類型中排名第三。建設工程糾紛包括建設工勘察合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、工程款糾紛等情形。

在銷售期階段，主要訴訟案件類型有商品房買賣糾紛、商品房租賃糾紛、物業糾紛、廣告宣傳等。《報告》稱，商品房買賣和租賃是房地產業發生最頻繁的業務類型，也是盈利的關鍵點。這類訴訟體現了訴訟次數較多但金額較小的特點。

《報告》特別提醒，虛假廣告宣傳可能為公司帶來訴訟風險，且這類訴訟會極大沖擊公司形象，而房地產銷售極易受到品牌效應影響，因此房地產企業宣傳推廣時應符合實際、建立良好品牌口碑。

此外，《報告》還披露，房地產業訴訟主要涉及的案件類型還包括證券欺詐、借款擔保糾紛、股權變動、勞動合同糾紛等。其中，證券欺詐案發生頻次高，2016年出現11起，涉案金額4799萬元；借款擔保訴訟案件在2016年發生了13起，涉及金額5.32億元。