房租貸惹爭議：及時雨or隱藏坑？

租售同權剛喊起來，一向“嗅覺靈敏”的銀行便聞風而動。

近日，建設銀行深圳分行攜手招商、華潤、萬科等11家房地產企業“放大招”，推出5000余套長租房源，并發布首款個人住房租賃貸款產品——“按居貸”，對符合條件、有長租需求的個人發放，用于一次性支付租金等租房相關費用。

作為一款帶有“普惠”性質的貸款產品，這款貸款產品的門檻并不高。建行的客服人員告訴記者，只需要達到以下三個條件就可申請貸款：

(1)月平均收入高于5000元或建設銀行認可的客戶；

(2)境內居民最近須有連續3期及以上繳存社保或公積金記錄，境外人士最近有6個月以上深圳居住證明；

(3)個人信用記錄良好。

在貸款額度方面，按居貸的信用貸款最高額度不超過個人年收入的2倍，保證貸款則不超過個人年收入的3倍，額度最高達100萬元，貸款額度期限最長可達10年。

“低門檻，高額度”，建行方面表示，“按居貸”業務意在通過銀行信用穩定租賃關系，為百姓租住安居提供保障。但不少人卻對此表示疑惑：租房都要加杠桿，這類人能還得起貸款嗎？

租房貸引爭議

一個人租不起房子，有可能去貸款租房嗎？租金本身就是按月支付的，付不起房租你如何支付房租加利息？這樣的貸款有必要嗎？

對于這個問題，業內外觀點看法呈兩極分化：

樂觀者認為，租房貸款是無房者的及時雨，將減小無房者的租房壓力。

如深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉就在近日撰文指出，租賃貸款一方面滿足了租客一次性支付租金的融資需求，借助銀行金融手段獲得長期居住權；另一方面租客可以借助一次性付款方式，從房東處獲取房租折扣，降低租賃成本，鎖定未來較長時間內的租金水平。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《國際金融報》記者采訪時也表示，此類貸款也使個人在大城市租房的承受能力更強。由于大城市房租比較貴，尤其是對于一些高學歷人才來說，租房的成本也會影響其在大城市發展的質量。

嚴躍進預計，隨著租賃需求釋放，對購房市場也有很大的分流作用。更重要的是，后續租賃市場在租售同權等方面若有創新，那么自然會有較大的意義，對抑制房價也是有積極作用的。

而悲觀者卻認為，租房貸其實是個“隱藏坑”，是房屋租賃市場的“校園貸”。“連租房也要貸款，能還得起貸款嗎？”

中原地產首席分析師張大偉在接受《國際金融報》記者采訪時直言：“現在銀行推動的租房貸款主要針對的是開發商的長租房源變現，這種業務有利于銀行和房地產開發商，但對于租戶來說卻沒有任何好處。”

張大偉表示，目前為止，很多企業與銀行開始介入租賃市場，提供了信貸工具、押金信用，與租賃房源升級。這種資金進入租賃市場，并不能改變租賃市場供需。特別是銀行提供的貸款服務，雖然是針對部分開發商提供的長租房源，但租賃消費是屬于時間消費，居住是基本生存需求，如果租房都選擇貸款，那么不僅不符合中國人的傳統，也不利于房地產的理性消費。

張大偉進一步分析，租賃貸款變相給了租賃加杠桿的機會和概率，要是能貸款，那么租賃就會被投資者利用。“過去租賃漲幅遠遠低于房價漲幅，原因是沒法用杠桿，如果租房都要貸款，都有杠桿，那么未來租金很可能會出現大漲”。

存在套現可能

更令人擔憂的是，租房貸存在的套現空間。

租房貸類似于當前的各類消費貸，即其本身是很普通的一類貸款，貸款金額直接劃入交易方的賬戶。此外，其貸款的金額也可能較大。

而近年來，消費貸違規進入樓市現象普遍，遭到監管嚴打，那租房貸是否也存在套現可能，演變成新版“首付貸”？

對此，張大偉強調，租房貸肯定會出現套現現象。

“這種房租貸款，現在是和開發商合作，如果合作范圍進一步擴大，個人房源也能貸款，那么必然會有人用來套現。另外，和開發商合作的貸款也存在套現的可能性。”張大偉稱。

具體的套現思路很簡單：

假設A某買房首付缺錢，而A某的朋友B 某正好有房，A某即可通過與B某簽訂租賃合同成功套現。最高額度100萬元，雖然不容易獲得，但幾萬、十幾萬甚至幾十萬還是可以做到的。

“要‘如何確定這些房源真是出租了’這一問題值得商榷。”張大偉坦言。

嚴躍進也表示，房租貸其實也是一種特殊的消費貸，確實存在套現的可能。因此當前對于此類貸款需要進行積極管制，尤其是在貸款方面需要進行審核。后續對于違規使用此類貸款的用戶，比如說挪作購房用，則要取消此類貸款資格和收回此類貸款。

此外，嚴躍進還提出，對于挪用租賃貸款資金而去炒房等現象，后續應該要有黑名單制度。