多輪密集調(diào)控下樓市退火 現(xiàn)在是出手買房的時(shí)機(jī)嗎？

未來

成交量有望回升 小戶型增多

新房方面，2017年，北京大幅加快了土地供應(yīng)節(jié)奏。數(shù)據(jù)顯示，前10個(gè)月新增的土地供應(yīng)達(dá)58宗，較2016年同期足足多出了50宗。這意味著，隨著這些土地的開發(fā)建設(shè)，并逐步形成有效的新房供應(yīng)，未來北京的新房交易量有望進(jìn)一步增加。

值得一提的是，由于今年住宅土地的出讓中，均明確規(guī)定要實(shí)行限制售價(jià)，并且大多數(shù)都要求建設(shè)為70/90項(xiàng)目，即70%的房源要控制在90平方米以下。這必然將導(dǎo)致未來新房市場(chǎng)中，低總價(jià)小戶型項(xiàng)目的增多。

目前市場(chǎng)上，已經(jīng)有新盤項(xiàng)目開始主打小戶型，一改去年以改善性大戶型豪宅為主的風(fēng)格。

據(jù)北京青年報(bào)記者了解，首開和住總將合力推出一個(gè)新盤項(xiàng)目，位于南四環(huán)內(nèi)，臨近城外城家居廣場(chǎng)。

首開仁信總經(jīng)理李捷表示，該項(xiàng)目命名為熙悅安郡，位于北京四環(huán)板塊。首開經(jīng)過充分的分析、研究，做了一批80到100多平方米的產(chǎn)品，主力83平方米的兩居室，送精裝修，總價(jià)低、單價(jià)低，性價(jià)比較高。

據(jù)悉，熙悅安郡是由首開和住總兩家房企聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目，即將推出4 號(hào)樓，共計(jì) 208 套精裝住宅，主力戶型為 83平方米二居及107平方米三居。定價(jià)將在8萬元左右。

胡景暉也認(rèn)為，受限購(gòu)、限貸、限價(jià)政策的影響，目前入市的新房項(xiàng)目在價(jià)格上都較為理性，所以一旦入市就會(huì)迅速消化。不過，由于過往兩年土地供應(yīng)量較少，使得目前北京新房項(xiàng)目入市較少，所以當(dāng)下北京新房市場(chǎng)的入市供應(yīng)節(jié)奏較為緩慢，市場(chǎng)的整體交易規(guī)模較小，但北京今年的土地供應(yīng)量較去年大幅增加，未來新房的供應(yīng)節(jié)奏將逐步加快，且供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加傾向于中小套型，所以未來新房交易量有望逐步回升。

建議

現(xiàn)在是否適合買房？

在多輪密集的政策調(diào)控下，對(duì)于剛需及改善型家庭來說，今年到底是否適合買房，買在哪里合適，是大家最關(guān)心的話題。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，今年北京樓市調(diào)控空前嚴(yán)格，不少樓盤都有限價(jià)設(shè)置，所以入市的項(xiàng)目更少，愿意開盤入市的樓盤也多是遠(yuǎn)郊區(qū)域價(jià)格相對(duì)較低的項(xiàng)目，從而導(dǎo)致交易量進(jìn)一步縮小、交易地點(diǎn)也進(jìn)一步外擴(kuò)。不過，雖然交易量仍然處于低位，但從7到11月上旬的網(wǎng)簽量來看，北京的新房網(wǎng)簽量正在逐步增加，市場(chǎng)正在逐步回溫，即使是市中心區(qū)域，也有項(xiàng)目以合理的價(jià)格入市。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，買房短期看貸款，貸款的確收緊了，10月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.30%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.08倍。但如果看現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率和2014年以前的6%甚至7%相比，其實(shí)現(xiàn)在依然屬于絕對(duì)的低利率時(shí)代！另外，張大偉也認(rèn)為，買房絕對(duì)意義上的抄底概率太低了。像2009年初、2012年初、2014年底、2015年初，這是四次底部，

陳云峰也認(rèn)為，現(xiàn)在挑選買房有四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：區(qū)位好、產(chǎn)品好、性價(jià)比高、配套優(yōu)質(zhì)。陳云峰結(jié)合自己切身的人生經(jīng)歷堅(jiān)定地認(rèn)為，城市決定一個(gè)人的發(fā)展?jié)摿Γ骸拔矣H眼見證自2008年奧運(yùn)會(huì)之后的北京飛速發(fā)展，這座城市的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人們的想象?！彼ㄗh購(gòu)房者買房子應(yīng)該選擇大城市。

也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)已經(jīng)沒有上漲核心驅(qū)動(dòng)力，因?yàn)闃鞘凶畲筚?gòu)房群體——?jiǎng)傂栀I不起了，而炒房人在目前情況下無力來支撐樓市，現(xiàn)在越來越多炒房人開始轉(zhuǎn)變?yōu)橘u家。因此，對(duì)于剛需而言，無論是新房還是二手房，結(jié)合自身實(shí)力，房?jī)r(jià)下降時(shí)就是剛需買房的時(shí)候。因此，當(dāng)前可以更多地看看二手房，逛逛售樓處，價(jià)格一旦符合心理預(yù)期，就意味著買房時(shí)機(jī)出現(xiàn)了。

鏈接

環(huán)京樓市繼續(xù)降溫

明年或進(jìn)一步降價(jià)

北京樓市一直在谷底徘徊，作為承接北京外溢需求的環(huán)京樓市，日子更加不好過。2017年10月，環(huán)京各區(qū)域新建商品住宅網(wǎng)簽量?jī)r(jià)普遍環(huán)比下降，整個(gè)環(huán)京樓市繼續(xù)維持降溫態(tài)勢(shì)。

環(huán)京多地樓市量?jī)r(jià)齊跌

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在北京南邊，固安區(qū)域10月新建商品住宅僅銷售104套，較9月進(jìn)一步減少4套。自今年3月以來，除8月有少量增加外，固安新建商品住宅交易量持續(xù)下滑，單月交易量從3月份時(shí)的超過3000套下降到目前的僅有100余套，累計(jì)降幅達(dá)97%。

成交量的大幅下掉，銷售價(jià)格更是隨著持續(xù)下跌，10月時(shí)固安的成交均價(jià)約為10519元/平方米，環(huán)比9月再降0.4%，較5月的最高點(diǎn)已經(jīng)下跌了30%。

不僅是固安，香河區(qū)域的新建商品住宅交易同樣持續(xù)陷于低谷，10月僅銷售226套，環(huán)比9月下降38.1%，連續(xù)第5個(gè)月下滑，與最高點(diǎn)相比同樣有近97%的降幅。價(jià)格方面，香河10月的新房銷售均價(jià)為10779元/平方米，環(huán)比9月下跌4.1%，是2017年前10個(gè)月的最低值。

此外，燕郊區(qū)域10月的新建商品住宅交易量為173套，環(huán)比9月下降了60.6%。廊坊的安次、廣陽兩區(qū)的新建商品住宅交易量為309套，環(huán)比9月下降了77%，市場(chǎng)交易同樣低迷。

環(huán)京區(qū)域炒房投資空間徹底冰封

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，在京津冀協(xié)同發(fā)展的規(guī)劃下，在北京樓市調(diào)控的大勢(shì)下，環(huán)京區(qū)域如今都已經(jīng)納入了北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控體系之中，小至涿州、固安、北三縣，大至張家口、保定、天津等地都執(zhí)行著非常嚴(yán)格的限購(gòu)限貸政策。尤其是廊坊市，由于地處北京、天津及雄安新區(qū)之間，其下各縣、各城區(qū)的樓市都備受關(guān)注，所以相關(guān)的調(diào)控政策也執(zhí)行得頗為嚴(yán)格。

過去，由于北京市區(qū)房?jī)r(jià)偏高，環(huán)京區(qū)域承接了不少來自北京的剛需外溢需求和投資投機(jī)需求，尤其是在投資投機(jī)需求的推動(dòng)下，環(huán)京樓市不斷升溫，在北京樓市限購(gòu)的時(shí)候，大量來自北京的外溢需求更是讓環(huán)京樓市進(jìn)入了一種非理性的狂熱狀態(tài)之中，極大地影響了京津冀區(qū)域的協(xié)同發(fā)展和樓市的健康、平穩(wěn)運(yùn)行。因此，北京今年出臺(tái)史上最嚴(yán)調(diào)控政策之后，政府對(duì)以廊坊市為核心的環(huán)京區(qū)域同樣給予了高度關(guān)注。如今，在政策的連番出擊下，環(huán)京區(qū)域的投機(jī)炒房空間被徹底壓縮，市場(chǎng)交易也幾近冰封。

開發(fā)商稱考慮降價(jià)

或期待政策放開

房地產(chǎn)市場(chǎng)如今以 “房子是用來住的，不是炒的”為基調(diào)，北京這樣的熱門城市短時(shí)間內(nèi)不會(huì)有政策松動(dòng)，環(huán)京區(qū)域自然也會(huì)從緊調(diào)控，交易的冷清恐怕還會(huì)一直持續(xù)下去。

不過，一些開發(fā)商也開始為明年做打算。廊坊某區(qū)域的一位不愿透露姓名的開發(fā)商負(fù)責(zé)人就對(duì)北京青年報(bào)記者表示，項(xiàng)目明年很可能會(huì)采取進(jìn)一步降價(jià)的措施吸引購(gòu)房人。由于環(huán)京區(qū)域執(zhí)行了嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，沒有3年社保的外地人無法買房，而同時(shí)以往成交的主力都是北京外溢的需求，因此該開發(fā)商希望通過降價(jià)來刺激銷售。同時(shí)，上述開發(fā)商也透露，如果成交持續(xù)走低，不排除地方政府為限購(gòu)開口子的做法。目前地方政府新公布了一系列人才引進(jìn)計(jì)劃，因?yàn)樾抡袑?duì)人才落戶進(jìn)行了特殊對(duì)待，一些被限購(gòu)限制的需求，可以通過人才引進(jìn)獲得買房資格，進(jìn)入樓市。但開發(fā)商最后補(bǔ)充道，這只是他個(gè)人的想法，目前的限購(gòu)政策仍舊十分嚴(yán)格。

除此之外，業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，雖然環(huán)京樓市目前遭遇冰封，但在北京新機(jī)場(chǎng)、環(huán)球影城等項(xiàng)目的帶動(dòng)下，在環(huán)京區(qū)域交通與北京逐步接軌的影響下，環(huán)京區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)長(zhǎng)期來看還是向好的，只是交易屬性將更多向居住回歸，投資投機(jī)的空間會(huì)越來越小。

本版文/本報(bào)記者 李桁