家庭擔不起、政府包不起 共有產權房如何讓養老脫離窘境？

是養老，還是賣房？

隨著近年來中國人口老齡化特征日益突出，老齡事業發展也日趨緊迫。國家統計局數據顯示，2017年，全國人口中60周歲及以上人口超2.4億，占總人口的17.3%，其中約4000萬人是失能、失智老人，養老服務業發展迫在眉睫。

在人口老齡化加速的大背景下，養老服務業卻出現“一床難求”和空置率畸高的供需矛盾。2017年，民政部公布的數據顯示，中國每千名老年人擁有養老床位27.2張，養老需求遠未滿足。

值得注意的是，中國老齡科學研究中心發布的《中國養老機構發展研究報告》顯示，中國養老機構空置率平均高達48%。其中，北京的床位空置率為40%~50%；即使在老齡化程度最高的上海市，養老機構的總體入住率也不足70%。

業內普遍認為，當前中國養老服務業發展同時面臨總量供給不足和供需結構失衡的問題。

“養老服務，家庭擔不起、政府包不起、企業賠不起。”談及當下養老服務業局面，北京市民政局副局長李紅兵認為，“這就需要家庭、企業、社會和政府等主體共同參與，形成合力。”

在社會投資角度，養老服務業的資本流動性不佳問題也是社會資本再三觀望的重要原因。李紅兵直言，在養老服務領域中，投資方在土地購買、設施建設等方面投入大量資本，后續管理服務壓力較大，這也會直接影響到服務質量。

“社會資本投資養老服務設施時，面臨資本流動性不佳的難題，投資回報周期長達幾十年，這就決定了養老服務業對企業的資金門檻要求較高，普通養老模式發展困難。”樂成集團副總裁高峻松向《中國新聞周刊》坦言。

為探索養老服務業新途徑， 2013年北京市政府開始推行的醫養結合模式試點，將共有產權養老房作為一項創新嘗試，由醫養結合試點單位之一的樂成集團在其自有的一處養老服務設施用地上落實建設。2016年2月，北京市民政局、住建委聯合印發《共有產權養老服務設施試點方案》，指導項目試點工作方向。

“共有產權項目在銷售階段就可以回籠大量資金，資本流動性大大提高，對企業的資金壓力遠小于傳統的企業自營養老機構，也有利于企業保質保量地提供后續服務。”高峻松說。

按照北京市發布的《共有產權養老服務設施試點方案》規定，在恭和家園的產權分配中，企業持有5%產權，住戶持有95%產權。對于持有的共有產權份額，住戶產權可以出租、轉讓、抵押、繼承，企業產權則不能變動。“企業持有的5%產權代表著企業對房屋終身負責，要一直提供養老服務，確保房屋的養老服務性質。”高峻松解釋說。

恭和家園建成驗收后，由于作為醫衛慈善用地卻獲房地產預售證，且試點方案尚未公開，曾在銷售初期被質疑是打著養老的旗號賣房。

“這是一個全新的產業模式，在銷售初期也沒有正式發布的文件證明，所以會出現質疑的聲音。”恭和家園院長龐蕾在接受《中國新聞周刊》采訪時回應稱。

為確保房屋的養老服務性質，防止投機炒作風險，試點方案不僅規定了購買人的資格審核，對入住人的資格也有嚴格限制：每個養老居室內必須有一位60歲及以上老年人居住，并在民政部門登記備案，且不論今后房屋是轉讓或出租，都必須保證入住的是60歲以上的老人。

此外，北京市規劃國土委在新聞發布會上表示，針對共有產權養老項目，今后的監管主要有“三個嚴禁”，即嚴禁以養老機構的名義從事房地產開發，嚴禁利用養老機構的房屋場地設施開展與養老服務無關的活動，嚴禁改變機構的養老服務性質。