部分三四線樓市春節成交活躍 去庫存進入“精準調控”階段

在業內看來，當前三四線城市房地產庫存存在區域結構、產品結構上的分化。

一些三四線城市因過去盲目開發，去庫存壓力仍然較大。安徽金寨縣房管局局長郝兵說，當地對在縣城購房戶實行購房補貼，但全縣商品房庫存依然高企，還面臨著銷售降速的困難。

一些三四線樓市從庫存積壓變成了房價上漲，轉而控房價。在2016年前后，全國100多城市密集出臺政策去庫存，包括購房補貼、稅費減免等多種形式。去年以來，包括江蘇鎮江、浙江嘉興、安徽蕪湖等三四線城市，取消了“購房補貼”政策；山東東營、聊城、濰坊、廣西柳州、安徽蕪湖等城市則加入限售、限價行列。

一些城市還在春節前后加緊調控。2月11日，海南三亞市發文要求加強商品房銷售價格備案管理；13日，山東淄博市發布房地產調控政策，提出部分區域實施限房價、限轉讓。

值得注意的是，在住宅加速去庫存的同時，一些地方的商業地產庫存量依然在增加。在福建晉江市，目前住宅庫存去化周期僅為9個月左右，但辦公樓去化周期高達幾十個月。在安徽六安市，和2016年底相比，住宅去化周期明顯縮短，但非住宅去化周期反而增加了約8個月。

精準施策去庫存 謹防“按下葫蘆浮起瓢”

去年底的全國住房城鄉建設工作會議要求，庫存較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。在今年省級地方兩會上，甘肅、青海、遼寧等多省繼續強化“去庫存”，把去庫存的重點轉向三四線城市和縣城。

業內人士建議，要加強房地產市場分類調控，因城施策去庫存。“去庫存既要精準施策、有的放矢，更要防止‘按下葫蘆浮起瓢’。精準調控是未來去庫存的方向。”張大偉認為，一些庫存高企的三四線城市和縣城，應從價格、政策等方面支持居民自住和進城人員購房需求。

“對于一些銷售情況比較火的三四線城市，建議土地供應也要相對緊縮，防止再次出現供給嚴重大于需求的局面。”嚴躍進說。

目前，三四線城市土地市場過熱已出現端倪。中國指數研究院數據顯示，大型房企的拿地重點正在向三四線城市下沉，去年50家代表房企在三四線的拿地面積同比增加了145％。克而瑞數據顯示，今年首月，銷售金額前50房企的新增土地面積中，三四線城市占到了55％。

對于商業地產庫存高的地方，中國房地產業協會副會長胡志剛建議，調整住宅和商業的供地結構，嚴控寫字樓土地供應。“地方政府在規劃和用地審批過程中，嚴格按照市場規律和行業特點適當控制數量，避免過剩。”