高房價擊碎美國夢

英國金融時報網5月18日報道稱，美國硅谷房價奇高，迫使很多低收入人士睡在自己的汽車里，限制了他們利用這個經濟活躍地區的機遇的能力。

10年前，維克托·巴雷拉從美國內華達州搬到硅谷，試圖從科技熱潮中分得一杯羹，如今，他在美國最昂貴的房地產市場之一的脆弱立足點終于失守。

自今年3月以來，這位園藝工作者一直與他的妻子和6歲的兒子住在一輛小型露營車里，因為高昂的租金迫使他們離開位于加州東帕洛阿爾托的一居室。他們——還有數十名硅谷其他工作者——沿著一條灰塵漫天的公共道路睡在自己的汽車、卡車和露營車里，距離Facebook位于舊金山灣區迅速擴大的門洛帕克園區僅1英里。

“房租在上漲，生活成本在上升，時薪卻沒有翻番，每年僅微幅上漲25美分：就靠那點，祝你好運吧，”在墨西哥瓜達拉哈拉出生、梳著臟辮的35歲的巴雷拉表示，“他們試圖讓灣區變成一個封閉式社區。”

巴雷拉是在繁榮發展的多個硅谷城市被逐出家門的藍領中產階級員工之一，這限制了他們利用這個經濟活躍地區的機遇的能力。根據CoreLogic的數據，今年3月，舊金山灣區的房價中值達到創紀錄的82萬美元，同比上漲近15%。灣區很多地段的平均房租上漲至每月4000美元以上。

該地區幾乎無人質疑這場危機的嚴重性，它已帶來漫長的通勤時間，同時導致2016年至2017年加州無房人口增速超過其它任何州。加州估計，該州需要每年建設18萬套住宅才能跟上人口增長的速度，然而過去10年該州建設的住宅數量不到這個數字的一半。

但對于新建密度更高的住宅的根深蒂固的反對意味著，回應是微不足道的。迄今，打破這個僵局的最大膽嘗試，4月底在加州首府薩克拉門托的一個委員會辦公室內泡湯。被稱為SB827的法案由舊金山民主黨州參議員斯科特·威納推動，擬在靠近當地公交車和火車站的地段興建較高層住宅項目，但此舉引發眾怒，因為在這個基本開明的州的富有居民看來，這種沒有約束的開發對他們構成威脅。

“受益于供應緊張的房屋所有者擁有巨大的財富和權力，他們無意放棄這些，”布魯金斯學會住房政策專家詹尼·許茨表示，“威納參議員提出的法案雄心勃勃，試圖將權力從地方轉移到州政府，令人遺憾的是，他這種適度提高住房密度的嘗試甚至沒能提交州議會討論。”

限制性城市規劃法律的影響不僅限于灣區。加州大學伯克利分校)經濟學教授恩里科·莫雷蒂辯稱，限制沿海城市（包括紐約、舊金山和波士頓）新建住房的法規，將限制進入高生產率地區的員工數量，進而損害更廣泛的美國經濟。2007年出版的《夢想囤積者》一書的作者理查德·雷韋斯辯稱，限制新建住宅的地方法規是美國中產階級上層的一種“機會囤積”形式，將限制較為貧窮的個人享受優質學校和就業的能力。

這種情況與美國在20世紀末之前的歷史形成了鮮明對比，當時大批美國人遷往生產率更高、薪資水平更好的地區，同時住宅建設蓬勃發展。最近幾十年來，美國一些最具創新性和活力的城市地區的住宅價格變得越來越高攀不起。

“自二十世紀七十年代以來，美國有史以來首次出現了一些在經濟上取得令人難以置信的成功的地區，但是土地使用管制嚴重阻礙了這些地區的增長，”哈佛大學教授、城市規劃領域的領先專家愛德華·格萊澤表示，“其結果是美國最有生產力的地區面積太小了。”

最近幾十年來，城市規劃法規的影響力和復雜性已經增加，但在某些地方，規范住房的規則卻有著毒性的歷史。正如理查德·羅思坦的《法律的顏色》所解釋的那樣，城市規劃一度構成一整套法規和官方實踐的一部分，其目的很明確：阻止非裔美國人遷至白人地區。這相當于政府支持的種族隔離。

諸如威納這樣的議員表示，解決新住宅供應限制仍然屬于社會公正問題。威納稱：“拒絕批準建設足夠住宅意味著，我們正在關上大門，特別是對年輕人關上大門。我們正在告訴他們‘這里不歡迎你們’。”

在可負擔得起的住宅數量急劇增加的可能性不大的情況下，灣區的一些公司正在采取一步到位的措施。大衛·馬哈萊克是一名機修工，在舊金山國際機場東南方向上的伯林格姆工作。他表示，要不是老板肯特·普特南提供免租住宿，他不可能在這家馬自達經銷店工作。

在每周的工作日，馬哈萊克和其他幾名員工一起借宿在這家經銷店背后小山上的一棟住宅。周末，他回到位于薩克拉門的家中與妻子團聚，避免了每天6個小時車程的麻煩。

“如果沒有宿舍，我不會在灣區工作，”他坐在經銷店內說道，旁邊的展示廳里擺放著熠熠生輝的馬自達轎車。他表示，在灣區租一套與他在薩克拉門托的家類似的住宅幾乎要花掉他全部工資。“這里的一切都很貴。”

在硅谷擁有兩家咖喱餐廳的扎琳·汗為她的部分服務員和廚師啟動了一項類似的計劃，給他們租金補助，讓他們住在她位于門洛帕克的一套房子。這是為了應對勞動力市場極為緊張和住房價格難以承受的共同影響——這種影響使得潛在的就業者不敢在這里找工作。“我認為這對我們是雙贏的：我獲得了員工忠誠，我還得到了更高的生產率，”她表示，“他們支付的租金低于通常水平。”

對于灣區很多居民來說，反對在全州范圍解決住房短缺問題的努力的主要理由是，這將推翻旨在讓地方控制自己命運的機制。曾獲得伯尼·桑德斯肯定、具有進步意識的伯克利市民主黨市長杰西·阿雷金稱，該法案是州政府的“極度越權”。

在4月初召開的庫比蒂諾市地方議員會議上，這些擔憂表露無遺，當時該市居民就現有法律和擬議法律的影響展開了辯論。居民詹妮弗·格里芬警告稱可能會觸發“憲法危機”。她提高嗓門譴責旨在放寬當地住房法規的州立法。她質問地方官員，“薩克拉門托要為加州所有城市制定城市規劃法律嗎？請問，這算是代表性民主嗎？”

她的憤怒不僅針對SB827法案，當時該法案仍在走立法程序。威納去年支持的另一項新法案，允許對庫比蒂諾陳舊的Vallco購物中心進行拖延已久的重建。蘋果的環形未來主義總部就在庫比蒂諾市。該項目規劃的2402套新住房中，大約一半將是經濟適用房，從而規避原本可能扼殺該項目的地方反對意見。

庫比蒂諾項目在規模上非比尋常。谷歌和Facebook等科技巨頭也在推動在硅谷開發新的大型住宅項目的計劃。但為圣馬特奧縣住房領導理事會工作的萊奧拉·塔紐特科·羅斯表示，這些公司無法獨自解決問題。盡管SB827也許已經夭折，但她表示，該法案和其他州級倡議正在地方層面迫使各方展開對話。

威納誓言將繼續努力，解開地方法規的束縛，他準備在2019年州立法機構提出一項新法案。然而，反對該法案的不僅限于富裕的房屋業主。一些低收入住房倡導者也表示疑慮，擔心這樣的倡議會加劇城區中產階級化。

加州大學伯克利分校規劃學教授凱倫·查普爾警告稱，僅僅建設更多房屋并不能解決住房可負擔危機。她認為，將需要龐大的建設規模來拉低整體房價，而考慮到舊金山等城市的建筑成本高昂，開發商傾向于把新建筑推向最富裕人群。她表示，更深層次的問題不單單是住房供應，而是收入不平等；她強調需要其他政策來提高收入和教育水平。

在灣區，就連那些在技能上與科技經濟就業機遇完美匹配的人，也會感受到住房成本高昂的壓力。塔紐特科·羅斯的小叔子麥克斯·羅斯在帕洛阿爾托長大，現在是一名實驗室工作人員。當他從芝加哥搬回老家后，只能借宿在父母家后院的帳篷里。如今他正準備在院子里的李子樹旁建一間小型永久性“附屬居住單元”，得益于加州去年放松針對這類單位的法規。

帕洛阿爾托是加州精英斯坦福大學的所在地，這使其成為美國經濟活力和技術未來的中心之一。不過，據當地議員阿德里安·法恩介紹，去年獲準建設的新住房單位僅有80套。2017年，該市房價中值為226萬美元。

面對扶搖直上的住房成本，很多居民只能放棄和離開。法恩表示，年輕的畢業生形容自己是在硅谷“遠征”，畢業后就會逃往住房成本較低的地區。他們兄弟姐妹六人都在灣區長大，但他是唯一留在這里的。

另一方面，巴雷拉決心留下來。他最大的擔憂之一是地方當局將把露營車趕下東帕洛阿爾托的公共道路。

最終，他想創辦自己的園藝企業。他說，居住在硅谷的生活成本可能很高，但與該地區提供的機會相比還算可以。

在一個天氣灰蒙蒙的下午，他站在自己的露營車旁邊問道：“我有什么理由要到其他地方去養育孩子？這里是現代的羅馬，我的朋友。”

據一些專家稱，美國主要城市的住房成本飆升不僅加劇了國內的不平等問題，還可能抑制整體經濟的發展。

芝加哥大學的謝長泰和伯克利的恩里克·莫雷蒂的研究表明，如果紐約、舊金山和圣何塞這三個高生產率城市大幅放松建造法規，全美的實際國內生產總值(GDP)可能會高出近9％。

哈佛大學的愛德華·格萊澤和賓夕法尼亞大學的約瑟夫·吉尤爾科認為，限制土地使用法規的成本可能達到全國GDP的2％。他們辯稱，考慮到區域之間巨大的生產率差異，如果在舊金山灣區建造更多住房，讓人們可以從拉斯維加斯等城市搬到那里，那么GDP“幾乎肯定”會攀升。

毫無疑問，美國領先城市地區正在達到非凡的生產率。據布魯金斯學會的查德·希勒計算，10個最大城市貢獻了2010年至2016年美國生產率增長的一半。

然而，其他經濟學家質疑城市規劃法規對經濟增長的損害。灣區住房成本飆升也給其他地方的城市帶來了機會，因為高成本促使科技公司和工人搬到成本更低的地區，那里的住宅建設法規更為寬松，比如美國南方的得克薩斯州。

一些研究者稱，過度關注放松監管的好處，可能會夸大住房建設的作用，忽視導致社會流動性低下的其他因素，包括美國教育體系的缺陷。更好的公共交通網絡，比如像歐洲那樣的交通網絡，也會有助于解決這個問題。

隨著多戶住宅建設聚焦于高收入居民，同時一線城市房價快速上漲，負擔能力仍然是一個問題。哈佛大學住房研究聯合中心的數據顯示，在9個最大的城市地區，超過一半的租戶家庭支付的房租占到其收入的逾30％。

美國人在住房市場的命運也因種族差異而有很大不同。斯坦福貧困與不平等中心的馬修·德斯蒙德說，約71％的白人家庭住在自己擁有產權的住房中，而黑人家庭和西語裔家庭的這一比例分別為41％和45％。