北京上半年二手房交易量升價跌 客戶買房成交周期拉長

2018年北京樓市行情如何？最新數據顯示，上半年北京二手房成交7.66萬套，同比去年同期下降10.9%，但環比去年下半年則大幅增長57.6%。雖然成交量環比增加，但從中介方面披露的成交均價來看，出現了一定程度的下降。業內人士分析，隨著剛性需求回歸市場，北京二手房交易逐步走出低谷，交易規模開始回歸正常水平，但市場繼續升溫的空間并不大。

6月二手房價由升轉降

3月份之后，北京二手房成交量的持續攀升直接影響了上半年的成交總量。到5月，京城二手房成交量更是達到了1.8萬套以上。但到6月又降到了1.58萬套。

5月成交量明顯增加有其特殊原因。中原地產首席分析師張大偉說，學區政策調整等原因推高了5月的網簽數量，但該影響在6月逐漸減弱，市場回歸平穩。我愛我家市場研究院發布的數據也顯示，6月份1.58萬套的網簽量環比5月下降12.5%，同比去年6月則增長77.5%。

成交量的增減也反映到了價格上。1月到3月，北京二手住宅成交均價穩中有降，但4月止跌回升，5月延續漲勢。不過，到了6月則迅速結束了兩個月的短暫上漲，再次由升轉降。我愛我家方面披露，6月通過其成交的二手房價格環比降幅為1.6%；鏈家方面也透露，6月通過其成交的二手房均價環比下跌0.4%。

放眼上半年，各主要中介的價格數據也都是呈現下跌狀態。我愛我家方面，今年上半年二手住宅的成交均價環比2017年下半年下跌2.1%，同比2017年上半年下跌9%。鏈家也披露，在調控后房貸利率連續上行的條件下，二手房價格連續9個月回落，到今年2月份累計下跌14%。

買房成交周期拉長

“想買房的客戶大多比較猶豫，都想盡量讓房東再降降價。”記者從立水橋、天通苑、西北旺等多個二手房集中地區的中介門店獲悉，相比此前二手房市場的迅速成交狀態，目前買房人決策周期相對較長。

我愛我家披露，北京交易的二手住宅中，成交房源的平均被看次數為14.25次/套，較2017年下半年減少0.6次/套，成交客戶的平均看房次數為5.66次/人，較2017年下半年增加0.49次/人。

“從歷史經驗來看，在市場熱度較高、購房欲望強烈的時候，如2015年到2017年上半年，房源的平均被看次數和客戶的平均看房次數都偏低，而在市場轉冷的時候，這兩項數據都會增長。”相關負責人披露，2017年下半年、2018年上半年北京的二手房購房客戶都保持著相當的理性，購房前的看房次數很多。

而從客戶登記到合同成交的完整周期來看，2018年上半年二手房平均成交周期為40天，較2017年下半年的41.4天僅減少了1.4天，縮短的時間不多，較2017年上半年以前20多天的成交周期則明顯拉長。業內人士分析，上半年北京二手房市場依舊是理性的，客戶并沒有急于購房。

市場繼續升溫空間不大

“從網簽量的增長看，上半年北京二手房市場確實在回暖，但交易量仍然沒有超過2017年上半年。”我愛我家市場研究院院長胡景暉說，平均每月1萬多套的規模只是北京二手房市場的正常交易水平。以北京800萬套左右的存量規模，即使年換手率僅2%，北京也有一年16萬套、一個月1.4萬套上下的交易量。所以，上半年北京二手房市場的回暖只是向正常水平的回歸。

上半年的交易量回升，主要集中在剛需領域。購房者并沒有快速成交、快速過戶的急切心態，搶房、恐慌性購房的過熱跡象也沒有出現，客戶在市場上的心態是理性的。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，在貨幣信貸政策不發生轉變的前提下，下半年北京二手房市場將很難向上突起。他拿出一份前期指標：鏈家的新增客源房源量都在減少，環比分別下滑16.2%、16.1%；業主掛牌價結束5月漲勢也開始趨穩，調價行為中漲價比例下降。“后期市場的下行壓力明顯大于上行動力。”他說，下半年大量限競房推出，將會分流市場需求，市場將會重回穩中有落的態勢。