年中樓市觀察：不同城市房?jī)r(jià)分化 調(diào)控增“新四限”

中新網(wǎng)客戶端北京7月5日電(記者 邱宇) 今年下半年要不要買房？先別著急做決定。除了考慮自身的實(shí)際情況，你或許還要了解一下樓市的最新政策，聽(tīng)聽(tīng)業(yè)內(nèi)人士的看法。

房?jī)r(jià)跌了還是漲了？

今年上半年各地房?jī)r(jià)的漲跌，用一句話歸納就是：一線、二線、三四線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)分化明顯。

由于調(diào)控政策不放松，一線城市房?jī)r(jià)較為穩(wěn)定。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年2-4月，一線城市二手房?jī)r(jià)連續(xù)出現(xiàn)環(huán)比下降，5月則有所回升，但漲跌幅度都不大。

北京一名房產(chǎn)中介告訴記者，近幾個(gè)月，購(gòu)買首套房和換房的人居多，很多人偏好小戶型密集社區(qū)的小兩居。與年前相比，購(gòu)房者議價(jià)空間變小，但房?jī)r(jià)并無(wú)明顯上漲。

二線城市則有所分化。3-5月，南京、杭州、無(wú)錫、合肥、福州等熱點(diǎn)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)下跌，但也有一些城市，比如成都、西安、青島等，房?jī)r(jià)漲幅較為明顯。

部分三四線城市房?jī)r(jià)漲幅較高。4月和5月，丹東、三亞、海口連續(xù)兩個(gè)月成為新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅前三的城市。

另?yè)?jù)易居研究院發(fā)布的5月100城新房數(shù)據(jù)，一線、二線、三四線城市成交均價(jià)同比增幅分別為3.2%、14.0%和11.8%。其中，漳州、金華、莆田增幅分別達(dá)到66%、56%和54%。

從整體來(lái)看，一線城市房?jī)r(jià)較穩(wěn)，部分二線和三四線城市樓市有所升溫。

部分城市房?jī)r(jià)緣何上漲？

在上半年的“搶人大戰(zhàn)”中，一些城市的落戶門(mén)檻一降再降。天津有“海河英才”計(jì)劃，海南有“百萬(wàn)人才進(jìn)海南”新政，西安放寬投靠直系親屬限制，石家莊、長(zhǎng)春、鄭州、合肥、長(zhǎng)沙等多地還發(fā)布了購(gòu)房補(bǔ)貼政策。

“各地人才政策吸引人才過(guò)來(lái)之后，也增加了購(gòu)房的需求，供需緊張帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲預(yù)期?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，棚改在三四線城市去庫(kù)存的過(guò)程中起到了重要作用。

易居研究院報(bào)告顯示，2018年5月，其監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市中，三四線城市新建商品住宅存銷比為9.8個(gè)月，是2010年以來(lái)的月度最低值。

在去庫(kù)存過(guò)程中，不可避免會(huì)產(chǎn)生價(jià)格波動(dòng)。

“國(guó)家通過(guò)貨幣補(bǔ)償盤(pán)活棚戶區(qū)居民不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，大幅提升居民購(gòu)買力，拆遷同時(shí)也創(chuàng)造了居民住宅需求和地產(chǎn)下游消費(fèi)需求?！贝ㄘ?cái)證券報(bào)告指出。

穩(wěn)樓市，調(diào)控不斷升級(jí)

為了解決部分城市房?jī)r(jià)波動(dòng)較大的問(wèn)題，地方政府頻繁出臺(tái)調(diào)控政策。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年1-6月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)多達(dá)192次，比2017年1-6月增加65%。其中，5月單月的調(diào)控次數(shù)更是刷新了歷史紀(jì)錄。

與之前比，調(diào)控政策有何特點(diǎn)？

特點(diǎn)一：搖號(hào)城市不斷增加

“搖號(hào)可保障購(gòu)房者更為公平地獲得購(gòu)房權(quán)利，也能從側(cè)面打擊收取‘茶水費(fèi)’、內(nèi)部關(guān)系買房等行為?！?8安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說(shuō)。

目前已有南京、上海、長(zhǎng)沙、成都、武漢、西安、杭州7個(gè)城市發(fā)布了搖號(hào)購(gòu)房政策，深圳也有樓盤(pán)開(kāi)始搖號(hào)。

但由于新房限價(jià)，甚至比二手房?jī)r(jià)格更低，有人認(rèn)為買到就是“賺到”，搖號(hào)中出現(xiàn)了“搶號(hào)”和違規(guī)操作現(xiàn)象。比如，杭州某人名下三個(gè)公司在同一樓盤(pán)搖號(hào)中全部中簽，西安某樓盤(pán)搖號(hào)時(shí)存在違規(guī)銷售行為，部分公職人員受到處分。

特點(diǎn)二：“舊四限”基礎(chǔ)上增“新四限”

2016年9月30日，北京發(fā)布樓市新政，開(kāi)啟全國(guó)新一輪樓市調(diào)控浪潮。幾十個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)了多種調(diào)控措施，其中最典型的是“四限”：限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售。

2018年上半年，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)，但一些城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅持續(xù)擴(kuò)大，且搖號(hào)亂象屢禁不止。于是，調(diào)控壓力繼續(xù)增大。

6月底，長(zhǎng)沙市發(fā)布樓市新政策，措施非常嚴(yán)厲。易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭指出，在限購(gòu)方面，長(zhǎng)沙新出了四條堵漏洞的措施：限離婚、限新落戶、限公司、限未成年。

其中，限離婚與限新落戶人員購(gòu)房在5月成都出臺(tái)的新政中也有出現(xiàn)；限公司購(gòu)住房則在6月西安和杭州、7月上海的新政中有所體現(xiàn)。

尤其是“限公司購(gòu)住房”，以往的限購(gòu)政策多針對(duì)個(gè)人或家庭，對(duì)公司買房卻鮮有限制。張波認(rèn)為，這一政策通過(guò)“打補(bǔ)丁”方式堵住了假借企業(yè)名義投機(jī)炒房的漏洞，預(yù)計(jì)還會(huì)有更多城市跟進(jìn)。

特點(diǎn)三：約談力度明顯加強(qiáng)

4月底和5月初，住建部分兩次約談西安、?？凇⑷齺啞㈤L(zhǎng)春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽(yáng)、徐州、佛山、成都、太原等12個(gè)城市。

值得注意的是，被約談的12城并非全是房?jī)r(jià)有明顯上漲的城市。張大偉說(shuō)，這與住建部建立的預(yù)警系統(tǒng)有關(guān)，警示一些地方未來(lái)房?jī)r(jià)可能會(huì)上漲。與以前的事后管理不同，這次約談是事前預(yù)警。

2017年底，住建部提出，研究建立房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警指標(biāo)體系，加強(qiáng)對(duì)地方穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的評(píng)價(jià)考核和約談問(wèn)責(zé)。

張大偉指出，12個(gè)城市的約談，其實(shí)是上述政策的落地，代表了未來(lái)預(yù)警-約談-問(wèn)責(zé)，房地產(chǎn)調(diào)控從過(guò)去的一城一策開(kāi)始升級(jí)到“三步走”。

下半年房?jī)r(jià)怎么走？

“下半年調(diào)控政策依然偏緊”，貝殼研究院(原鏈家研究院)首席分析師許小樂(lè)預(yù)計(jì)。

他認(rèn)為，房貸利率將繼續(xù)當(dāng)前高位或有進(jìn)一步提升的可能。加之企業(yè)融資將繼續(xù)受限，棚改力度高位放緩，人才引進(jìn)等政策短期影響消散，下半年樓市下行壓力略大。

社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員王業(yè)強(qiáng)預(yù)計(jì)，由于房地產(chǎn)緊縮調(diào)控政策不放松，一線和熱點(diǎn)二線城市會(huì)率先探底。政策相對(duì)寬松、需求外溢等因素仍將支持三四線城市保持一定熱度，但隨著去庫(kù)存政策逐漸退出，預(yù)計(jì)下半年三四線市場(chǎng)調(diào)整將會(huì)出現(xiàn)。

另外，住建部等七部門(mén)下半年將在北京、上海等30個(gè)城市開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)，重點(diǎn)打擊對(duì)象有四個(gè)方面：投機(jī)炒房團(tuán)伙、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、虛假房地產(chǎn)廣告。

“上述30城是房地產(chǎn)調(diào)控的‘牛鼻子’，這些城市平穩(wěn)了，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也就平穩(wěn)了。”張大偉說(shuō)。