做好地價房價聯動調控的大文章——當前房地產市場發展述評之四

房地產市場半年統計數據近期陸續“出爐”，上半年全國熱點地區的土地市場整體有所降溫。相比于前些年，地價高企的火爆局面有所平息。但當前三四線城市土地市場熱度高企，一些熱點城市高價地仍未絕跡。控地價是控房價的基礎，做好地價房價聯動調控的大文章，直接關乎房地產市場調控的成效。

根據財政部數據，今年上半年，國有土地使用權出讓收入達26941億元，同比增長43%。機構數據顯示，今年上半年，盡管各大熱點城市土地成交金額依然處于高位，但土地市場成交價格的整體溢價率明顯回落，低于2015年至2017年間平均30%的溢價率，許多熱點城市土地溢價率保持在10%左右。土地成交樓面價呈現下降趨勢，其中深圳、南京、成都、太原下降幅度尤為明顯。

上半年，全國熱點地區的土地市場整體有所降溫，這與持續至今的房地產調控關系密切，更與土地市場控地價的直接措施有關，地價房價聯動已成為當前房地產市場調控的主要策略之一。

早在2016年9月30日,北京率先提出了“限房價、控地價”的土地出讓方式：先限房價再競地價、然后競自持比例、最后競建設方案。這一“房地雙控”的調控思路沿用至今，使得曾經一度高燒不退、高價地頻現的北京土地市場總體比較平靜。

根據官方公示的數據統計，2018年上半年，北京共出讓土地31宗，成交面積392.62萬平方米，環比下降54.9%，同比下降29.6%；成交總金額751億元，環比下降58%，同比下降25.3%。

2017年4月，住建部和原國土資源部共同發布的《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，成為土地市場調控的“指揮棒”。這份文件明確，各地要根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序。堅決防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況，嚴防高價地擾亂市場預期。

通過地價房價聯動調控，以北京為代表的一線城市土地市場一改往日“喧囂”，今年以來土地出讓金與樓面均價都呈下降態勢。同時，南京、福州等二線城市也通過“限地價、控房價、競配建”等措施穩定市場。

市場機構的數據顯示，與一線城市相比，二線城市呈現量升價穩態勢。上半年監測的300個城市中，二線城市土地成交面積和土地出讓金分別同比增加31%和33%，而土地成交價則同比持平。

但高價地現象依然在一些熱點城市中存在。今年4月，成都的遠郊區成為一些知名房企爭搶的焦點，不僅地塊頻頻拍出高價，更誕生了溢價率超過100%的成交地塊。今年5月，地處杭州武林商圈一宗地塊拍出107億元的天價，樓面價溢價率同樣超過了100%。

在不少三四線城市，土地市場熱度不減。中國指數研究院數據顯示，上半年監測的300個城市中，三四線城市土地出讓金達到7538億元，同比增長43%，成交樓面均價、土地平均溢價率等各項數據增長率明顯高于一二線城市。

回想2016年多地上演的“地王盛宴”，土地市場持續高燒成為當年房價上漲的風向標。作為住宅市場的前端，土地市場更應抑制炒作，才能進一步落實“房住不炒”的定位。三四線城市土地市場持續高溫，個別熱點城市高價地頻現，是當前嚴厲的房地產調控中的不和諧音，也是風險隱患，應該深入調查，加以整頓。

房地產市場的健康發展，應保持土地供應節奏的科學平穩有序。有些地區曾一度出現為避免高價地而減少供地的情形，導致供需矛盾越積越深，地價高漲風險也越來越大。相關地方政府應著眼未來，從合理控制地價、保障土地供應上繼續著力，根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模和節奏，做好地價房價聯動調控的大文章。

建立保證房地產市場健康穩定發展的長效機制，土地是一個關鍵突破口。現行土地批租制度下，大多數用地供應幾乎全部采用招拍掛方式。原國土資源部今年初表示，我國將逐步改變政府作為居住用地唯一供應者的情況。我國土地供應模式改革邁出重要一步，地價控制將從制度上得到保障。