長租公寓甲醛超標 租戶權益誰來維護？

裝修成本低，沒有規(guī)范的標準，更沒有健康安全評估限制，長租公寓房屋室內空氣質量令人堪憂——

長租公寓甲醛超標 租戶權益誰來維護？

于瀟 崔曉麗

長租公寓的危機，一波未平一波又起。在經(jīng)營者陷入壟斷、操縱價格輿論質疑的同時，9月1日，有微信公眾號發(fā)文稱，阿里員工王先生在入住鏈家旗下的自如公寓后，不久身患急性髓系白血病(M4型)去世。家屬對公寓內的空氣進行檢測后發(fā)現(xiàn)，房屋內甲醛超標，認為與王先生患病存在重大關系，目前已向法院起訴。對此，自如官方微博“自如客”發(fā)微博回應稱，將積極配合司法部門的工作。鏈家和自如負責人也相繼在朋友圈發(fā)聲，“如果是我們的責任，我們承擔”。

事實上，長租公寓甲醛超標的問題并不是第一次出現(xiàn)，但是不少租客從維權成本考慮選擇了默默隱忍，甚至戲謔自稱為有毒物質“人體過濾器”。作為近兩年發(fā)展起來的新興行業(yè)，長租公寓為何屢屢被爆出甲醛超標？租客又該如何維護自身的權益？長租公寓經(jīng)營者在經(jīng)過“跑馬圈地”式的搶占房源、提升議價能力后，又該承擔什么樣的責任？對此，記者采訪了相關專家。

控制成本是甲醛超標主因

長租公寓是指房產(chǎn)商或者房產(chǎn)經(jīng)紀公司將業(yè)主的房屋租下，經(jīng)過裝修改造、配齊基本設施后，再租出去的房屋。不同于以往的房屋租賃模式，長租公寓經(jīng)營者會直接和租客簽訂合同，租期一般是一年。

記者調查發(fā)現(xiàn)，因為長租公寓主打品牌和品質，抓住了年輕租房群體的需求，不少長租公寓品牌發(fā)展迅速。例如，自如發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截止到2017年8月，自如在北京、上海、深圳、杭州、南京五城內的自如客(租住自如房屋的人)超過100萬人。我愛我家旗下的相寓表示，截止到2017年底，相寓已布局了中國13個大中型城市，累計為500萬租客提供了長、短租服務。

“長租公寓的出現(xiàn)滿足了市場的需求，為租客提供了高效率、低成本尋找房源的方式。”南京大學法學院副教授宋亞輝研究經(jīng)濟法多年，在他看來，長租公寓打破了中國租房市場長久以來的C2C(房東對租客)模式，既為租客找房子減少了時間，還可以避免遇上黑心中介，加之出租房屋經(jīng)過一定的裝修，方便入住，自然受到租客的歡迎。

然而，長租公寓市場為租客帶來便利的同時，房屋室內空氣質量等問題讓租客充滿恐懼。據(jù)虎嗅網(wǎng)消息，今年7月，在北京工作的阮先生在自如上租了一套兩居室的房屋，但剛搬進去沒多久渾身就起滿了紅包，經(jīng)過權威機構的檢測，是由于房屋甲醛超標所致。不久前，同樣在自如租房的姚女士出現(xiàn)了惡心、干嘔等甲醛中毒癥狀。為查清原因，姚女士進行了檢測，房屋內兩處采樣點的數(shù)據(jù)顯示，甲醛含量分別為0.17毫克/立方米和0.18毫克/立方米，明顯超過《室內空氣質量標準》規(guī)定的0.1毫克/立方米的要求。

當然，存在問題的不止自如一家。結合媒體報道記者發(fā)現(xiàn)，蛋殼公寓、相寓、YOU 公寓等也被曝光存在甲醛超標等問題。

據(jù)悉，甲醛濃度較高，一般會引發(fā)氣喘、刺激性流淚、惡心、胸悶等癥狀。世界衛(wèi)生組織國際癌癥研究機構已經(jīng)將甲醛確認為一類致癌物，甲醛的危害不言而喻。

既然甲醛的危害如此之大，選擇長租公寓的租客也不在少數(shù)，為何會屢屢爆出甲醛超標的問題？

多名業(yè)內人士表示，成本控制是造成房屋內甲醛超標的主要原因，“這種成本控制一方面體現(xiàn)在房屋的通風時間短，一方面是裝修材質質量差?！贝饲埃匀缋钚展ぷ魅藛T在接受媒體采訪時曾承認，裝修好的房屋一般最多放置三天，就會掛牌出租。更有甚者，邊裝修邊出租，根本沒有有效的通風時間。而裝修質量的好壞、材質是否環(huán)保也直接影響房屋的空氣質量。

北京蘭臺律師事務所律師李雷勇認為，目前房屋租賃行業(yè)沒有規(guī)范的裝修標準，更沒有健康安全方面的評估限制。在沒有約束的情況下，長租公寓經(jīng)營者對于甲醛超標的問題并不是特別在意。

承租者可起訴解除合同

去年底自如房屋甲醛超標被媒體曝光后，自如曾聲明，如果有客戶感覺室內空氣異常，他們會協(xié)助其進行免費換房或免費退租，退回押金及所有未發(fā)生的房租及服務費。公司內部還有一項政策，如果發(fā)現(xiàn)房屋甲醛超標，可賠償一個月租金。蛋殼公寓也曾對外宣稱，如果遇到甲醛超標的情況，經(jīng)第三方機構檢測屬實，可以退租。

然而看似維護消費者權益的承諾，在現(xiàn)實中并沒有那么美好。阮先生身上起紅包后，多次向自如進行投訴并無答復，姚女士要求自如賠償1個月的租金時，被告知賠償政策已經(jīng)取消。肖女士要求蛋殼公寓退租后，被告知提前終止合同屬于違約行為，要賠償公司2040元的違約金。

如果碰上一些小的長租公寓經(jīng)營者，消費者維權更是難上加難。曾經(jīng)在北京門頭溝某小區(qū)租房的小林深有感觸：“知道房屋甲醛超標后我要求退房，對方不僅沒有全額退款，我還賠償了10天的房屋閑置費用。”

在李雷勇看來，如果租客和長租公寓經(jīng)營者就房屋甲醛超標問題無法協(xié)商處理，可以通過法律手段進行維權。“甲醛超標會影響人的身體健康，不論租房合同中對有毒物質含量是否作出過相關約定，承租者都可以依法終止合同，要求公寓經(jīng)營者無條件退款?！崩罾子婪Q，在租賃合同中，長租公寓經(jīng)營者應該確保提供的房屋是符合國家安全標準、能夠正常使用的。當房屋內甲醛超標時，合同目的無法實現(xiàn)，已經(jīng)涉嫌違約，承租者當然可以要求解除合同。

“如果租客想繼續(xù)承租，清除甲醛等產(chǎn)生的費用，則應由長租公寓經(jīng)營者買單?！崩罾子陆忉尫Q，合同法中規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施等違約責任。

在宋亞輝看來，除了解除合同外，承租者還可以要求長租公寓經(jīng)營者進行賠償。消費者權益保護法規(guī)定，經(jīng)營者提供的商品或者服務有欺詐行為時，消費者可要求賠償購買商品或接受服務費用的三倍錢款。經(jīng)營者明知存在缺陷，仍然提供給消費者的，造成嚴重損害的，消費者可以提出懲罰性賠償。“如果長租公寓經(jīng)營者在知曉房屋沒有時間通風，存在甲醛超標的情況下，仍然掛牌出租，承租者可以主張賠償?！彼蝸嗇x說。

除了長租公寓經(jīng)營者外，業(yè)主是否需要為房屋甲醛超標的問題擔責呢？中國消費者協(xié)會專家委員會成員邱寶昌表示，因為租客直接和長租公寓經(jīng)營者簽訂的合同，錢款也是支付給對方，沒有牽扯到業(yè)主，業(yè)主自然不用擔責?！斑@和以前中介只是提供房源信息的居間方是不同的。”

健康損害責任由誰舉證？

記者調查發(fā)現(xiàn)，租客檢測出屋內的甲醛超標后，想要獲得長租公寓經(jīng)營者的賠償并非易事，即使是進入了訴訟程序，訴訟請求也并非一定會得到支持。

記者從中國裁判文書網(wǎng)上獲悉，2015年，任女士和丈夫在自如租住的公寓生活一段時間后，被確診為急性髓系白血病(M4型)，不得不將6個月的胎兒引產(chǎn)。任女士委托專業(yè)機構對房屋進行空氣質量檢測后發(fā)現(xiàn)，房間內甲醛和TVOC的濃度超過GB/T18883-2002《室內空氣質量標準》標準值。其中，甲醛標準值應該≤0.10，檢測結果為0.13?？倱]發(fā)性有機化合物TVOC標準值為≤0.60，檢測結果是0.72。

任女士認為，兩項有毒有害物質的超標和她患上白血病存在因果關系，隨后以侵害生命權、健康權、身體權糾紛為由，將鏈家告上法庭，要求對方賠償百萬元。

該案經(jīng)過一審、二審、申請再審等程序后，法院均認為，原告現(xiàn)有的證據(jù)均無法證明其患病與屋內檢測出的兩項指標濃度存在因果關系，駁回了任女士的申請。2017年3月，任女士去世。

“之所以會出現(xiàn)這種情況，是因為承租者要承擔舉證責任，要用數(shù)據(jù)說明租住的房屋確實存在甲醛超標的情況，同時表明身體出現(xiàn)問題和甲醛有直接的因果關系?！崩罾子勒f，這對于承租者來說，并不容易，而法院也只能根據(jù)掌握的證據(jù)進行裁判。

在邱寶昌看來，相較于長租公寓經(jīng)營者，承租者本就處于弱勢，舉證甲醛超標的責任不應該由其承擔?！拔艺J為可以借鑒消費者權益保護法中有關舉證責任倒置的規(guī)定。該法第23條規(guī)定，在一定期限內，裝飾裝修服務出現(xiàn)質量問題，由經(jīng)營者提供舉證責任。在長租公寓這個市場中，則應該由長租公寓經(jīng)營者承擔證明出租房屋合乎健康標準的責任，讓經(jīng)營者來證明自己出租的房屋是符合健康標準的，以此減輕承租者的舉證責任?！鼻駥毑f。

中國人民大學法學院教授劉俊海對此觀點持贊成態(tài)度，此外，他認為，根據(jù)《民事訴訟法》第64條的規(guī)定，當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集證據(jù)時，法院應當調查收集。

在該案中，法院曾經(jīng)讓兩家鑒定機構對甲醛超標和白血病的因果關系進行鑒定，但兩家機構都以超出能力范圍為由拒絕。在這種情況下，法院讓任女士承擔甲醛超標和白血病之間有因果關系的舉證責任，讓鏈家公司證明二者存在的關系很小。對于這種分配是否合適，各方說法不一。有人認為，出現(xiàn)這種問題應該完全由長租公寓運營方承擔證明責任。

宋亞輝認為，誰主張誰舉證是法律最基本的要求，但是在現(xiàn)實中，因為涉及到多因異果、高科技、潛伏期、跨時空、跨地域等因素，原告通常無法舉證。在這種情況下，很多領域的法律作出修改，由被告來承擔舉證責任，也就是法律責任倒置。

“然而從制度設計的角度出發(fā)，一旦舉證責任倒置會帶來很多負面影響。比如惡意訴訟、爛訴等問題。”宋亞輝介紹，如果這類案件中舉證責任倒置，會讓租客的舉證壓力變小，只要初步證明租客在公寓里生了病，長租公寓經(jīng)營者就要去舉證租客生病和室內空氣質量是否有關，這樣很可能導致案件大量增加，企業(yè)也因為不堪訴訟的折磨而迅速破產(chǎn)。

“所以，在這種情況下，我們只能以個案為基礎，通過典型判例的方式，讓法官根據(jù)個案的情形，適當?shù)姆峙渑e證責任?！彼蝸嗇x認為，此次法院能夠適當?shù)姆峙渑e證責任，是比較合適的。

公益訴訟或能化解維權難題

記者調查發(fā)現(xiàn)，法律雖然對承租者如何維權給出了答案，但是真正通過法律途徑去維權的租客卻很少。

“除了維權意識不高外，這里面涉及到維權成本的考慮。”邱寶昌解釋稱，一般來說，租客需要長租公寓經(jīng)營者退還的押金和房租可能只有幾千元，如果通過訴訟去解決此事，需要花費大量的時間和精力，很可能得不償失，租客在多方考慮之后會選擇放棄。

對于這種情況，宋亞輝認為，承租者可以通過向消費者協(xié)會投訴來尋求解決?！啊蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理消費民事公益訴訟案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，存在大量不能查證的受害者時，省級以上的消費者協(xié)會可以代替消費者提起公益訴訟，這樣就免除了租客維權的成本困擾。”但宋亞輝同時指出，這種公益訴訟只能要求對方停止侵權，而不能要求賠償，“因為法律沒有授權公益機構獲得賠償?shù)臋嗬??！?/p>

宋亞輝介紹，在中國臺灣地區(qū)，如果有20個以上的消費者權益受到同一種傷害，他們可以自己去找一家公益機構進行權利委托，讓公益機構代替他們去維權，這個時候就可以主張進行賠償。在長租公寓的管理方面，或許可以借鑒這樣的制度。

“檢察機關也可以考慮從環(huán)保公益訴訟的角度進行維權。”宋亞輝表示，檢察機關提起環(huán)保公益訴訟已經(jīng)是其一項重要職能，起到的積極作用也是顯而易見，雖然現(xiàn)在尚未有室內環(huán)境公益訴訟的案例，但不代表不可以，檢察機關完全可以探索。

據(jù)貝殼研究院(原鏈家研究院)發(fā)布的一項數(shù)據(jù)顯示，目前僅在北京就有800萬租賃人口。面對這么龐大的租房群體，出現(xiàn)甲醛超標事情后去維權固然重要，但如何事先預防，不給甲醛超標出現(xiàn)的空間，才是解決問題的根本之法。

邱寶昌認為，首先，應該對取得支配地位的長租公寓經(jīng)營者進行嚴格管理。“從目前租賃市場的現(xiàn)狀來看，經(jīng)過幾年的發(fā)展，幾家企業(yè)通過‘跑馬圈地’式的大量收購房源，對租賃市場取得了一定的控制權，租客可以選擇的長租公寓經(jīng)營者在縮小，房源更是被集中到幾家手中?！鼻駥毑硎?，在這種情況下，如果這些大的經(jīng)營商無視房屋健康質量，不但租客的身體健康受到威脅，更會讓整個租賃市場出現(xiàn)波動，“必須保證上線的房源就是安全的”。

據(jù)悉，在近期又被多次曝光甲醛超標問題后，自如于8月31日凌晨發(fā)布了房源空氣質量環(huán)保的承諾，稱將從9月1日起，下架全國九城全部首次出租房源，待權威機構認證合格后再上架，未來也將保證新增房源100%檢測合格后再出租。

此外，邱寶昌建議，在租賃行業(yè)內部更應該形成一個提供安全健康房源的共識，絕不以犧牲消費者的健康安全作為盈利的代價。

在李雷勇看來，租房是民生領域的大問題，除了租客通過私力救濟維權外，公力救濟更不能袖手旁觀，“政府部門應該加強對租賃房屋健康安全的行政管理，確保市場上的房屋健康的、安全的，而不是以租客的身體健康情況作為檢測標準?！?/p>

據(jù)悉，首部國家層面的《住房租賃條例》正在制定中，其中將對住房租賃企業(yè)的房屋建設標準、裝修設施標準和價格標準等方面予以規(guī)范。“我是很期待《住房租賃條例》的早日出臺，只有當私力救濟和公力救濟都不缺位時，承租者的權利才能真正得到保障。”李雷勇說。