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用小麥大蒜西瓜水蜜桃換房奇招迭出專家提醒避免履約風險防范糧食浪費

2022-07-05 作者：陳磊法治日報責任編輯：吳靜

近日，一張網傳海報讓水蜜桃火出水果圈——位于江蘇省無錫市的一家樓盤推出“水蜜桃我來收，您安家我助力”活動。

據媒體報道，從活動推出至今年8月31日，買房人可以水蜜桃每斤18.88元抵扣房款，最高抵扣1萬斤，每套最高可抵18萬余元。

實際上，“以物換房”今年來在各地頻現：河南省杞縣建業城售樓部推出“5元/斤，大蒜換房”的海報；河南省民權縣建業河畔洋房項目推出“2元/斤，小麥換房，最高可抵16萬元房款”活動；江蘇省南京市新城·云漾濱江項目推出“西瓜換房，最高抵10萬元”活動……

如此奇怪的商品房銷售活動，引起社會廣泛關注。有網友留言稱，“接下來就該用大蔥抵房款了”。還有網友提出疑問，“這些水果放哪，怎么處理”。

據北京市康達律師事務所管委會委員、高級合伙人孟麗娜觀察，無論是“小麥換房”“大蒜換房”，還是“西瓜換房”“水蜜桃換房”，其中有一定的規律性可循：比如多集中在二、三線城市，當地的房地產開發企業承壓較大；部分換房模式將當地農產品物資進行銷售以增強購房人的實際購買力，確實可以吸引少量縣城、鄉鎮居民等購房群體；可以置換的比例不大，說明房地產開發企業著重在首付款上做文章。

中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華分析稱，這是商品房銷售企業的一種市場促銷行為，屬于開發商因市場低迷而變相降低首付以達到銷售商品房的目標。

“開發商這樣做是制造了一個惠農的噱頭，其實和過去開發商為了鎖定客戶采取交定金折抵房款形式是一樣的，無非是現在換了一種形式，即用實物代替現金。”北京海潤天睿律師事務所執委會委員、北京市房地產法學會常務理事包華說。

在北京理工大學法學院民法典研究中心主任孟強看來，“以物換房”這種現象之所以引起社會關注，是因為商品房屬于價值比較高的物，“以物換房”的方式與人類的貨幣發展史相悖，從而讓人們覺察出一點荒誕的味道。

瀛和律師機構建筑房地產專業委員會主任林仁聰認為，開發商不管是收小麥，還是收稻谷，或者是收水果，用各種各樣的農產品抵首付款，說明城鄉居民的住房消費購買力不足，應該引起重視。

在孟麗娜看來，這些“博眼球”的促銷方式背后，暴露出房地產開發企業急于通過變相降價促銷賣房的急迫性，本質是希望售房資金得以快速回流，說明樓市去庫存壓力仍然較大。

一個隨之而來的問題是，開發商的行為是否合法合規？

多名受訪專家認為，開發商此舉目的在于變相降低首付，吸引大家購買房子，并沒有違規的地方，但存在銷售風險。

根據《商品房銷售管理辦法》第十四條規定，房地產開發企業發布商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》《房地產廣告發布暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。

“對于房地產開發企業而言，以農產品換購的方式，如果真正合理確定收購價格以及將讓利措施落到實處，不去借換房炒作當地農產品價格，在現階段一些城市住宅銷售同比大幅下跌的困境下，有一定的積極作用。但如果實際售房過程中，購房人有無大蒜、水蜜桃，都能參與換房活動，則房地產開發企業有可能涉嫌虛假營銷，這種銷售風險應予警惕。”孟麗娜說。

與此同時，受訪專家提醒，這種現象可能會給當地房地產市場帶來一定的風險。

孟強認為，無論是小麥、大蒜還是水蜜桃，因保質期很短，開發商收受以后，這些物品容易出現損耗或者腐爛，造成嚴重浪費；并且開發商也很難變現價值，會進一步增加開發商的債務風險。

“特別是開發商沒有收購糧食的資質，如果‘小麥換房’行為被競相效仿，收儲大量糧食而保管不當導致嚴重浪費，甚至可能影響國家糧食安全。”孟強說。

包華也提出，開發商此舉可能會影響當地農產品的價格，甚至可能會影響老百姓基礎生活物資的物價水平，“今天是水蜜桃、小麥，明天會不會是肉、蛋、奶？”

在孟麗娜看來，目前這些新興的營銷手段，促銷時間不長，且受益群體比例不大，短期尚不能對房地產市場秩序帶來較大影響。如果此后大量房地產開發企業以花式促銷進行效仿，確實增加了商品房買賣合同的履約風險。商品房買賣合同一旦解除、被撤銷或確認無效，房地產開發企業由于是“溢價”換購，顯然不愿意將高價置換的“西瓜”“水蜜桃”等相應購房款全部退還購房人，從而引發爭議，這就需要房地產開發企業事先與購房人進行明確約定，讓購房人知曉相應的履約風險。此外，這種變相回避當地限價政策的做法一旦超過合理限度，監管部門難以置之不理。

孟強還提醒說，這種現象值得反思，即地方性房地產政策是否過于嚴厲？面對處于困境中的房地產企業，是否需要在國家政策框架內調整地方房地產政策？

記者注意到，近日，天津市、江西贛州等地出臺新政，明確直系親屬可提取住房公積金用于支付購房款以及償還房貸，就是鼓勵當地居民可以用公積金幫親人買房，或者提取更多公積金來買房和還房貸。此外，還有多個城市推行購房人可以獲得購房補貼、稅收減免等。(記者陳磊)

關鍵詞：孟麗娜,水蜜桃,開發商,天睿,建業城

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