促房地產需求端發力仍有空間

2022-12-07 15:19 作者：作者：亢舒經濟日報責任編輯：吳靜

近期金融對于房地產市場的支持力度大，穩定房地產融資形成“信貸”“債券”“股權融資”的“三箭齊發”態勢。“三箭齊發”主要針對供給端支持房地產企業融資。房地產市場的企穩向好，需要供需兩端形成合力，離不開需求端，也就是針對購房者支持政策的進一步完善，以繼續釋放需求，促進市場購買力提升。應該說，近期對供給端資金的持續改善，讓市場進一步企穩復蘇的重任更多落在了需求端。

當前潛在購房消費者對市場的信心似乎仍顯不足。他們可能擔心如果買了房子一旦交不了房，或者延遲交房都是很大的麻煩；如果房價持續下行，就買虧了。因此，市場中觀望情緒濃厚。在金融領域加大對房地產行業供給端支持的基礎上，只有消費者積極出手，企業真正把房子賣出去，收到回款，銷售逐步企穩回升，房地產的投資才有望隨之復蘇，從而使市場進一步實現良性循環。

增強購房者信心勢在必行。金融政策的完善使得作為供給端的房企資金狀況改善，本身也有助于增強需求端消費者信心。近期多地加大對商品房預售資金監管力度，預售資金更好實現專款專用，保證資金運轉的安全性，防范房地產領域金融風險，從而能夠減輕購房者對房地產項目出險的擔憂。各地積極采取綜合措施推進“保交樓”，更是購房者信心重建的關鍵一環，如果越來越多項目都得以保質保量交付，將大大改善購房者對房地產市場的預期。

針對需求端的相關鼓勵支持政策措施持續出臺，有助于降低購房門檻，減輕購房者的資金壓力，更好滿足剛需和改善性需求，促進住房合理消費。如近期一些城市調整限購區域，降低首付比例和房貸利率，降低換購住房個人所得稅等，均起到了逐步修復市場信心的作用。當前首套房貸利率處于歷史低位，并賦予地方更大自主權，地方政府能夠更好穩地價、穩房價、穩預期，降低購房者的購房成本。有關部門的監測信息顯示，北京、重慶、廈門等城市的新房成交面積有所增加，個別城市的成交量增長明顯。

除了已經出臺的相關政策之外，促進房地產市場需求端改善仍有一定空間。特別是改善性需求的合理釋放將有助于市場企穩。有關研究顯示，城鎮戶均住房已經超過1.1套，改善性需求已經逐漸成為購房主體。對于購房者而言，當前首次置業的政策更為優惠，而改善性需求成本仍相對較高，改善性需求仍然有較大的釋放空間。如果更好釋放改善性需求，將有助于改善房企面臨的流動性困境，對于防范風險、促進市場穩定以及金融發展都有重要作用。

當前，改善性需求貸款負擔總體高于首次置業，降低改善性需求的置換成本，或可有效促進需求的釋放。有改善性需求的家庭，整體收入水平相對較高，抗風險能力比較強，因此，有業內人士呼吁，可進一步通過降低改善性需求的首付和貸款利率，從而降低改善性需求的資金負擔。

同時，還可以進一步降低交易環節的稅費成本。不久前，財政部、稅務總局出臺了關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策。對于出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅。根據城市不同，這項政策能夠為相應購房者節省少則一兩萬元，多則三五萬元，甚至更多稅費。還有一些城市出臺了縮短免征營業稅年限的措施，比如契稅的減免，這些都有助于鼓勵正常的房屋置換需求。有關城市也可以選擇在這些方面繼續發力促進購房需求的釋放。

總體而言，應該高度重視需求端的改善，更好滿足首次置業特別是改善性需求，首付比例、房貸利率等政策或許仍有一定的調整空間。（本文來源：經濟日報作者：亢舒）

關鍵詞：性需求,房地產市場,購房者,房地產融資,房地產項目

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