上海最大單地塊舊改項(xiàng)目100%簽約背后

寸土寸金的上海內(nèi)環(huán)，聞名遐邇的復(fù)旦大學(xué)附屬中山醫(yī)院附近，分布著一片承載了半個(gè)多世紀(jì)記憶的老舊小區(qū)——徐匯東安新村。

11月中旬，隨著簽約期截止，東安舊改項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)100%簽約。至此，這個(gè)上海史上最大單地塊舊改征收項(xiàng)目，畫(huà)上了圓滿句號(hào)。

舊區(qū)改造，歷來(lái)被稱(chēng)作“天下第一難”，難就難在訴求多元、眾口難調(diào)。東安新村舊改項(xiàng)目涉及5個(gè)居委會(huì)、117幢居民樓、6057證住戶、31萬(wàn)平方米建筑面積，最終實(shí)現(xiàn)100%簽約。結(jié)果圓滿，但過(guò)程殊為不易。

“舊改為民，舊改靠民”——這是超大體量的東安項(xiàng)目，能夠一次性征收成功的重要法寶。“把讓人民宜居安居放在首位”，東安項(xiàng)目的落地也是上海人民城市建設(shè)的生動(dòng)注腳。

一村蝶變迎新生

沿著昏暗的走廊轉(zhuǎn)角上樓，一扇木門(mén)后，就是吉華琴住了36年、面積只有23.7平方米的家。“我26歲嫁到東安新村，就一直聽(tīng)說(shuō)要?jiǎng)舆w，沒(méi)想到一等就是30多年。”吉華琴告訴記者，“如今我都做了外婆，終于盼來(lái)了東安的舊改。”

吉華琴所住的這棟居民樓始建于1958年，年近“古稀”的房屋老化嚴(yán)重，廚衛(wèi)等基本設(shè)施也要合用。這幾年，雖然從徐匯區(qū)到楓林街道，對(duì)樓房進(jìn)行了多輪修繕，但逼仄、窘迫的居住環(huán)境始終無(wú)法改變。

走進(jìn)吉華琴家隔壁的公共廚房間和浴室，墻皮脫落、霉斑點(diǎn)點(diǎn)。“不論下雨還是樓上用水，我們這層的屋頂都容易漏水。如果不加蓋子，房頂?shù)膲ζず退尉蜁?huì)落在鍋里，所以有時(shí)候做飯都要撐傘。”盡管已經(jīng)簽約搬走，吉華琴仍然沒(méi)有忘記往日的心酸。

笑中帶淚，淚中帶笑。對(duì)于東安新村很多居民來(lái)說(shuō)，改善居住環(huán)境，是他們的共同愿望。

回滬知青馬玉蘭和老伴住在東安新村一套僅13.9平方米的小房子里。因老伴高位截癱，家在四樓沒(méi)有電梯，多年來(lái)只能深居簡(jiǎn)出。“最困難的時(shí)候，這間屋子住了我們一家5口人，真不知當(dāng)時(shí)是怎么熬過(guò)來(lái)的。”

靠著老兩口微薄的退休金，想要改善困窘的居住條件，實(shí)在勉為其難。“東安新村動(dòng)遷征收，對(duì)我們來(lái)說(shuō)是天大的好消息。”馬阿姨說(shuō)。

東安新村始建于上世紀(jì)五六十年代，這里原是新中國(guó)成立后，上海首個(gè)市直機(jī)關(guān)宿舍與工人同住合居的住宅小區(qū)。隨著時(shí)光流逝，當(dāng)年的新村也逐漸變老。“我們做過(guò)摸底調(diào)查，東安一二村有兩個(gè)70%非常突出：非成套房屋占比近70%，小戶型房屋（50平方米以下）占比近70%。此次搬遷前，還有一千多戶居民‘蝸居’在沒(méi)有獨(dú)立廚衛(wèi)的房屋內(nèi)。”楓林街道社區(qū)管理辦主任王海峰說(shuō)。

群眾居住困難，政府牽掛在心。2024年3月，東安舊改第一輪意愿征詢(xún)，居民同意率達(dá)到99.17%，舊改有了前提條件。2024年10月14日，舊改簽約正式啟動(dòng)，僅5天就實(shí)現(xiàn)99.95%的高比例生效。10月18日，東安項(xiàng)目舉行集中搬遷儀式，在一片鑼鼓喧天中，滿載喜悅和希望的幾十輛搬場(chǎng)車(chē)依次發(fā)車(chē)。

告別老房子、奔向新生活。根據(jù)征收政策，馬玉蘭一家可以在浦東新區(qū)三林鎮(zhèn)獲得一套80.63平方米的二室二廳，圓了她多年來(lái)想要獨(dú)立廚衛(wèi)的夢(mèng)想。“雖然過(guò)了江，但交通很方便，半個(gè)小時(shí)就能到中山醫(yī)院。新房子有配套電梯，老伴以后每天都可以下樓逛花園。”

頭一批簽約的吉華琴早早在徐匯長(zhǎng)橋街道的女兒家附近租了套房，和老伴搬了進(jìn)去。“等到補(bǔ)償款全部下來(lái)，我打算在女兒家附近挑一套好房子，再也不要過(guò)撐傘做飯的日子。”

一把鑰匙開(kāi)一把鎖

舊改征收是民生工程，也是民心工程。征的是房子，收的是民心。這其中的關(guān)鍵，就是在黨建引領(lǐng)下，用心用情做好群眾工作。

根據(jù)規(guī)劃要求，東安項(xiàng)目只要達(dá)到99%的簽約率就可以生效。然而，舊改工作組卻將100%簽約率定為目標(biāo)。“第一輪征詢(xún)同意率超過(guò)99%，說(shuō)明絕大部分居民是認(rèn)同此次舊改的。”徐匯區(qū)楓林街道黨工委書(shū)記蘇小超說(shuō)，“但舊改關(guān)系到每個(gè)家庭的幸福。6057證的體量，即使是1%不同意，也有60多戶。我們要朝著‘一戶不落’的目標(biāo)邁進(jìn)，爭(zhēng)取獲得全體居民的認(rèn)可。”

東安片區(qū)在冊(cè)戶籍人口15160人，其中孤老、獨(dú)居老人、重大病患者、低保人員等九類(lèi)群體占比約61%。區(qū)內(nèi)還有大量就醫(yī)、外賣(mài)、快遞等租賃人員。居民成分多樣、家庭矛盾復(fù)雜、群眾訴求多元……給舊改工作帶來(lái)不小的挑戰(zhàn)。

做好群眾工作，包括街道干部、征收工作人員、社工、退休老書(shū)記、人民調(diào)解員等在內(nèi)，徐匯區(qū)組織了近500人的舊改專(zhuān)班，其中黨員占比超過(guò)30%。從今年1月奮戰(zhàn)到9月，從穿羽絨服干到穿短袖衫，堅(jiān)持“一戶一表”“一把鑰匙開(kāi)一把鎖”，盡力打開(kāi)群眾的心結(jié)，努力贏得大家的支持。

70多歲的田師傅多年來(lái)一直住在東安片區(qū)的沈家里。隨著簽約工作逐步推進(jìn)，早早投了票的鄰居發(fā)現(xiàn)，田師傅遲遲沒(méi)有動(dòng)靜。征收工作人員多次上門(mén)探訪，均被婉拒。

“田師傅有什么具體難處？”楓林街道社會(huì)工作辦公室主任朱進(jìn)時(shí)不時(shí)找田師傅拉家常。有一次，田師傅告訴朱進(jìn)，總體上他支持舊改，對(duì)補(bǔ)償方案也是滿意的。但他年過(guò)七十，家中還有一位年逾九十、常年臥床的老母親。他不想因動(dòng)遷而“折騰”母親，因此對(duì)征收抱有一絲通不過(guò)的期待。

田師傅的一片孝心，令朱進(jìn)很是感動(dòng)。“我當(dāng)時(shí)就決定，不管他投不投票，也一定盡我所能將他們妥善安頓好。”自那之后，朱進(jìn)便常去田師傅家探望，不再勸其投票，而是共同商議后續(xù)打包、搬遷、找房源等實(shí)際問(wèn)題，并承諾街道專(zhuān)班一定包干到底。

真情換真心，轉(zhuǎn)機(jī)發(fā)生在投票截止日的前一天。“我們買(mǎi)了龍華寺的素食去看望田師傅一家。聊天時(shí)，一直沒(méi)說(shuō)話的田師傅母親從床上坐起來(lái)說(shuō)，阿三（指田師傅）你快去把票投了，不要拖大家的后腿。”

朱進(jìn)說(shuō)，那一刻他真正體會(huì)到什么叫“以心換心”。“一把鑰匙開(kāi)一把鎖，但我們通常不知道哪一把鑰匙才能打開(kāi)這把鎖，我們能做的只有不斷去試，絕不放棄任何努力。”

征收過(guò)程中，除了這樣的“怕麻煩”“不想折騰”，征收補(bǔ)償款的分配問(wèn)題等家庭矛盾也不時(shí)浮出水面。

一天早上，東一南居民區(qū)黨總支書(shū)記王諍突然接到一個(gè)電話，是轄區(qū)內(nèi)一位老先生打來(lái)的。“原來(lái)支持舊改的這位老先生，突然說(shuō)不想簽約了”。

王諍立刻與老先生一家聯(lián)系，耐心詢(xún)問(wèn)之下才了解到“拒簽”原因：原來(lái)，老先生的一對(duì)兒女對(duì)補(bǔ)償款分配意見(jiàn)不一、互不相讓。他和老伴各支持一方，雙方產(chǎn)生了矛盾，一氣之下老伴提出離婚。老先生說(shuō)：“怎么也沒(méi)想到，原本一件好事怎么會(huì)鬧到這個(gè)地步？”

為了不讓矛盾繼續(xù)升級(jí)，王諍與同事約老先生的子女們單獨(dú)見(jiàn)面、化解“疙瘩”。在一次次的溝通中，老先生道出實(shí)情：“其實(shí)，這次的矛盾很大程度上是因?yàn)槔习槁裨刮乙惠呑庸苤依锏腻X(qián)，她沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)。”矛盾說(shuō)開(kāi)了，心結(jié)隨之打開(kāi)。整個(gè)動(dòng)遷的過(guò)程，也是幫助居民化解家庭矛盾的過(guò)程。

舊改為民，舊改也要靠民。東安舊改一個(gè)頗受關(guān)注的現(xiàn)象是，面對(duì)難解的題、難過(guò)的坎，群眾幫著做群眾工作，而且效果非常明顯。整個(gè)動(dòng)遷過(guò)程中，既有“大家齊心帶頭走”，也有“眾人關(guān)心拉著走”。

在東安二村，有幾幢居民樓經(jīng)歷過(guò)“原拆原建”，住房條件相對(duì)較好，居民搬遷動(dòng)力明顯不足。

吉華琴和社區(qū)志愿者們上門(mén)做工作。“原來(lái)大家條件都不好，現(xiàn)在你們條件好了，就不管我們了？”“都是街坊鄰居，你們不動(dòng)，我們就沒(méi)法改善”……鄰居們你一言我一語(yǔ)，有人說(shuō)得都掉淚了，將心比心，這讓原本對(duì)動(dòng)遷持觀望態(tài)度的人慢慢改變了想法，最終順利簽約。

舊改靠民，還體現(xiàn)在群眾的出謀劃策、互幫互助上。對(duì)征收方案有意見(jiàn)，居民通過(guò)圓桌會(huì)提出后，有關(guān)部門(mén)先后做了十多處實(shí)打?qū)嵉男薷模簧鐓^(qū)孤寡老人搬遷，除了街道包干，鄰居們也經(jīng)常伸手幫一把；外面什么樣的房源好，大家?guī)兔⒅\……

“很多家長(zhǎng)里短的事，還是街坊鄰居最了解。有了他們的幫助，群眾工作能做得更細(xì)、更到位。”一位社區(qū)干部由衷地說(shuō)。

“征收過(guò)程中，很多居民在微信群自發(fā)宣傳舊改工作、推動(dòng)簽約進(jìn)度，主動(dòng)幫著未簽約的家庭化解矛盾和難處，號(hào)召鄰里朋友一起奔向新生活。”沈家里居民區(qū)黨總支書(shū)記田兆靚說(shuō)，舊改靠民這條原則，在東安項(xiàng)目的征收中發(fā)揮了重要作用。

一把尺子量到底

舊區(qū)改造征收，涉及群眾的切身利益。有人想的是改善居住環(huán)境，也有人想的是“一夜暴富”。“拖一拖，單車(chē)變摩托”“越到后面要價(jià)越高”——有這種想法的雖然是少數(shù)，但也會(huì)帶來(lái)一場(chǎng)場(chǎng)博弈。

“一把尺子量到底”“征收一個(gè)方案，政策一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)”“自作聰明必吃虧，心存幻想必成空”……走進(jìn)東安新村，會(huì)看到不少類(lèi)似的標(biāo)語(yǔ)。陽(yáng)光征收、公正透明，是東安舊改堅(jiān)持不變的原則。

從意愿征詢(xún)、面積認(rèn)定到電子簽約，東安舊改的每一個(gè)環(huán)節(jié)都統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，所有的認(rèn)定和補(bǔ)償結(jié)果都在征收基地現(xiàn)場(chǎng)公示。

“從今年7月起，我們集中組織開(kāi)展了224場(chǎng)圓桌會(huì)議，會(huì)后還對(duì)未參加會(huì)議的居民逐戶上門(mén)走訪溝通。”王海峰說(shuō)，“就是要讓每一戶居民對(duì)征收補(bǔ)償方案聽(tīng)得清楚、看得明白，才能提升社會(huì)對(duì)東安舊改的信任度。”

為了提高居民的積極性，東安舊改設(shè)置了兩個(gè)機(jī)制：一是根據(jù)評(píng)估算出區(qū)域房產(chǎn)的平均價(jià)格，居民房屋沒(méi)有達(dá)到平均價(jià)格的，按平均價(jià)格算。高于平均價(jià)格的，按高的價(jià)格計(jì)算。就高不就低，盡量讓群眾得實(shí)惠。二是除征收補(bǔ)償款外，東安居民可以享受一套獎(jiǎng)勵(lì)方案。簽約越早，獎(jiǎng)勵(lì)越高。此外，還設(shè)有樓棟簽約獎(jiǎng)、區(qū)域簽約獎(jiǎng)等，引導(dǎo)大家算清經(jīng)濟(jì)賬、長(zhǎng)遠(yuǎn)賬、整體賬。

對(duì)不少老年居民來(lái)說(shuō)，要弄懂這些可不容易。為此，楓林街道成立55個(gè)小組，上門(mén)為每戶居民制定多套方案，分析權(quán)衡房屋置換和貨幣補(bǔ)償?shù)睦祝瑵M足居民的個(gè)性化需求。

馬玉蘭就曾在補(bǔ)償款和安置房的選擇中搖擺不定，“如果選補(bǔ)償款能拿約470萬(wàn)元，但我們想買(mǎi)一套兩居室，市面上合適的房子售價(jià)也差不多這個(gè)數(shù)。再算算中介費(fèi)、裝修費(fèi)，我們還真負(fù)擔(dān)不起。”

曾獲評(píng)上海“征收工匠”的徐匯第四房屋征收服務(wù)事務(wù)所項(xiàng)目經(jīng)理杜延瑾，了解到馬阿姨的情況后，給她算了筆賬：“根據(jù)現(xiàn)行征收方案，您如果選擇外區(qū)的安置房，剛好能夠選一套80平方米的電梯兩居室，價(jià)格是周邊市場(chǎng)價(jià)的七折左右。剩下的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)可以用來(lái)裝修、養(yǎng)老，絕對(duì)劃算的。”

“這筆賬算得清楚，真的是為我考慮問(wèn)題。”馬阿姨最終高高興興地選擇了浦東三林的安置房。

堅(jiān)持陽(yáng)光透明，東安舊改推進(jìn)到最后，部分居民雖然沒(méi)了“大幻想”，但仍有“小遐想”。杜延瑾就遇到一例：東安一村有一戶居民，在小區(qū)的公共區(qū)域種了些花草。這位居民說(shuō)，在原有的補(bǔ)償款、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)基礎(chǔ)上，你們?cè)贋檫@些花草多給一筆錢(qián)，我就搬走。給還是不給，舊改工作組權(quán)衡再三，選擇緊守底線。最后鄰居們急了，說(shuō)要么我們眾籌這筆錢(qián)給他，這位居民不好意思，最終放棄了“小心思”。

“東安舊改備受社會(huì)關(guān)注，我們的一舉一動(dòng)都在‘顯微鏡’下。”徐匯區(qū)建管工作黨委書(shū)記王纓說(shuō)，不能為了追求簽約率，“放水”一戶而得罪千戶，公正透明永遠(yuǎn)是舊改工作最大的法寶。

一以貫之守初心

人民城市人民建，人民城市為人民。最近五年來(lái)，舊區(qū)改造和城市更新，是上海人民城市建設(shè)的重要內(nèi)容。

徐匯作為上海的中心城區(qū)，不斷加快“三舊”變“三新”步伐，近三年來(lái)先后完成康健路341弄、田林路65弄等重點(diǎn)舊改項(xiàng)目，累計(jì)完成900萬(wàn)平方米的老舊住房綜合修繕，持續(xù)打通城市善治“最后一公里”。

為群眾謀福利，這是舊區(qū)改造的初心。舊改有多種路徑，除了征收動(dòng)遷，還有原拆原建。尊重群眾意愿，結(jié)合成本核算，徐匯區(qū)田林路65弄選擇的就是原拆原建模式。在實(shí)際推進(jìn)過(guò)程中，田林街道探索出一套黨建引領(lǐng)聚合力、人民民主貫始終的“七步走”群眾工作方法。

當(dāng)前，田林路65弄的舊房屋已經(jīng)拆除，項(xiàng)目正在加快建設(shè)中。田林路65弄改造項(xiàng)目負(fù)責(zé)人說(shuō)，項(xiàng)目建成后，65弄的居民將按“拆一還一”的原則回搬，不但每戶都比原先多了獨(dú)用廚衛(wèi)和陽(yáng)臺(tái)，小區(qū)里還建地下車(chē)庫(kù)和配套用房，居住環(huán)境大幅改善。

舊區(qū)改造和城市更新，也為區(qū)域謀發(fā)展提供了契機(jī)。上海作為超大城市，面臨著資源環(huán)境緊約束的挑戰(zhàn)。2015至2022年間，上海的年均供應(yīng)建設(shè)用地中，來(lái)源于增量和存量的比重，從2015年的約9:1調(diào)整為2022年的約3:7。可以說(shuō)，上海已全面進(jìn)入存量更新階段。

以徐匯區(qū)為例，歷經(jīng)10余年更新，整體岸線長(zhǎng)度達(dá)11.4公里的徐匯濱江地區(qū)，已從過(guò)去的“鐵煤砂油”工業(yè)區(qū)，變成區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展的增長(zhǎng)極。無(wú)論是已建成的西岸傳媒港、數(shù)字谷、金融城等產(chǎn)業(yè)載體，還是網(wǎng)紅的美術(shù)館集群等文化地標(biāo)，“世界級(jí)濱水區(qū)”的風(fēng)貌初顯。

整體搬遷后的東安新村，新定位是東安國(guó)際醫(yī)創(chuàng)城。項(xiàng)目北接中山醫(yī)院等頂級(jí)醫(yī)療資源，南鄰西岸金融城，未來(lái)將集醫(yī)療、創(chuàng)新、文化于一體，為城市發(fā)展注入新的活力。

徐匯區(qū)委書(shū)記曹立強(qiáng)說(shuō)，當(dāng)前徐匯正對(duì)標(biāo)人民城市建設(shè)樣板的功能定位，深入推進(jìn)產(chǎn)業(yè)空間升級(jí)、居民住房條件改善、片區(qū)治理創(chuàng)新等工作。“圍繞‘人的發(fā)展、人民滿意、人文風(fēng)尚、人人參與’，徐匯將營(yíng)造更富國(guó)際化、未來(lái)感、文藝范和煙火氣的治理圖景。”

根據(jù)規(guī)劃，到2032年上海將全面完成不成套的職工住宅改造和“城中村”改造項(xiàng)目。在徐匯、在上海，未來(lái)還有很多像東安這樣的滄桑“新村”，在人民城市建設(shè)中成為老百姓的“新居”、迎來(lái)自己的“新生”。（記者 姜微 何欣榮 程思琪）