穩(wěn)樓市，更好滿足住房需求

今年政府工作報告提出，“穩(wěn)住樓市股市”“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。

3月9日，在十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上，住房城鄉(xiāng)建設部部長倪虹介紹，去年四季度新建商品房的銷售面積和銷售額實現(xiàn)正增長，今年1、2月份以來，房地產(chǎn)市場保持止跌回穩(wěn)積極勢頭。

當前，房地產(chǎn)市場信心有效提振，保持止跌回穩(wěn)的積極勢頭。2025年1月，70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比繼續(xù)上漲，一、二、三線城市同比降幅持續(xù)收窄。

各地各部門推出一系列政策舉措，存量政策和增量政策齊發(fā)力，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

政策加力實施，釋放住房需求

湖北武漢，在看過多個樓盤后，市民李先生最終選定硚口區(qū)一套約80平方米的電梯房。“一家人搬進面積更大、有電梯的新房，居住條件改善不少。我用購房券買新房，不用自己掏現(xiàn)金，多出的券還能用來裝修。”李先生說。

李先生的老房子在硚口區(qū)皮子街片F(xiàn)片，隨著城市更新推進，武漢城建集團與硚口區(qū)政府為他和鄰居發(fā)放了購房券，用作舊房征收補償。這是武漢市購房券安置政策首次實施。

“購房券安置是武漢市房屋征收部門以被征收人自愿選擇為前提，核算被征收住宅房屋價值后，以購房券形式作補償資金發(fā)給被征收人，用于其自行購買房源超市中商品房的市場化安置方式。”武漢市城市更新投資有限公司副總經(jīng)理孫鑫鵬說，截至目前，皮子街片F(xiàn)片已有近300戶居民通過購房券政策，提前選好了新家。

近年來，城中村和危舊房改造持續(xù)推進。各地積極探索一系列新模式、新舉措。例如，河南鄭州市加大城中村改造貨幣化安置力度，選取29個項目，開發(fā)貨幣化安置電子系統(tǒng)平臺，打破政策落實的區(qū)域性壁壘和障礙，2024年10月底以來，通過貨幣化安置銷售商品房151萬平方米，銷售金額128億元。

據(jù)了解，城中村和危舊房改造將加力實施，推進貨幣化安置，在新增100萬套的基礎上繼續(xù)擴大城中村改造規(guī)模，消除安全隱患，改善居住條件。

“通過貨幣化安置等方式，居民可直接到現(xiàn)有商品房市場選擇合適的房子，擴大了居民可選擇范圍。城中村改造可盤活存量土地和中心區(qū)低效能土地，有助于調(diào)節(jié)土地供應結構，更好滿足住房需求。”國海證券首席經(jīng)濟學家夏磊說。

政策組合拳持續(xù)發(fā)力顯效，降低購房成本，更好釋放剛性和改善性住房需求。各地因城施策、一城一策、精準施策，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)勢頭，2024年10月、11月、12月新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)3個月同比、環(huán)比雙增長。

“穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場有利于增強購房者信心，促進剛需購房者早日實現(xiàn)安居夢，改善型購房者提高居住品質(zhì)。”浙江工業(yè)大學中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬說。

住房城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任浦湛說，隨著房地產(chǎn)政策組合拳效應的持續(xù)釋放，特別是城中村和危舊房改造、收購存量商品房等政策加力實施，有利于進一步改善市場供求關系，鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢。

順應人民期待，提升住房品質(zhì)

“小區(qū)增設了無障礙設施，道路也平整了。”家住陜西西安市未央?yún)^(qū)一個“老小區(qū)”的王奶奶說，小區(qū)改造后，環(huán)境更加優(yōu)美、功能更加完善。

最近，江蘇無錫市的張先生購買了一套市中心的新房。“露臺視野開闊，新風、制冷、供暖系統(tǒng)一應俱全，家居更加智能。我們賣掉了老房子，換了這套新房。”張先生說。

“好房子”建設有序推進，各地政策支持力度持續(xù)加大。北京市在土地招拍掛環(huán)節(jié)提出高標準住宅建設要求，集成綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑、健康建筑等技術應用；山東青島市優(yōu)化居住用地供應和規(guī)劃管理，從室內(nèi)挑空空間、戶屬空中花園、封閉式陽臺等方面加強規(guī)劃支持……在政策引領下，高品質(zhì)、配套全、設計新的好房子供給日趨豐富，越來越多老房子“舊貌換新顏”，成為舒適宜居的“新居”。

“從市場情況看，我國多個城市高品質(zhì)住宅銷售去化周期相對較短，表明改善性住房市場需求大、潛力足。隨著住宅建設標準提高、物業(yè)服務完善、好房子樣板帶動和支持政策持續(xù)出臺，消費者對好房子的需求將進一步釋放。”重慶大學副校長劉貴文說。

專家認為，好房子建起來，還要進一步提升物業(yè)服務質(zhì)量，持續(xù)保持小區(qū)居住品質(zhì)。

近期，住房城鄉(xiāng)建設部正在組織編制《好房子建設指南》、修訂《住宅項目規(guī)范》，其中一項是要把住宅的層高提高到不低于3米。今年將構建支持住房品質(zhì)提升的制度體系，大力發(fā)展順應人民群眾新期待的好房子。支持房企特別是大型房企打造一批好房子樣板，把保障房率先建成好房子。推進老舊住宅更新改造，推廣裝配式裝修，把老房子、舊房子變成好房子。

“人房地錢”要素聯(lián)動，推動構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

廣東珠海市香洲區(qū)某舊村改造項目受所屬房企資金鏈問題、市場低迷等影響，一度銷售不暢，回籠資金難以滿足工程建設需要。該項目被納入珠海市第一批“白名單”后，中國工商銀行當?shù)胤种C構啟動項目授信審批“綠色通道”，報送授信方案6天內(nèi)獲得新增6億元授信批復，滿足項目當期融資缺口。

該項目獲得合理融資支持后，建設進度加快，目前主體工程全部封頂，配建幼兒園也已開園，銷售回款明顯改善。納入“白名單”后，該項目成為珠海市主城區(qū)暢銷樓盤之一。

2024年以來，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制持續(xù)落地見效，按照“應進盡進、應貸盡貸、能早盡早”原則，將符合條件的項目均納入“白名單”。目前，“白名單”項目審批貸款超6萬億元。在精準支持房地產(chǎn)項目建設交付，切實保障購房人合法權益的同時，這項制度供給，也為構建更加科學、合理、可持續(xù)的房地產(chǎn)發(fā)展新模式奠定堅實基礎。

“納入‘白名單’后項目資金封閉管理、專款專用于項目建設等要求，將推動房地產(chǎn)項目公司及其母公司不斷完善經(jīng)營管理模式，進一步強化財務管理和風險控制能力，提升運營效率和質(zhì)量。同時，商業(yè)銀行優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)貸款全流程管理，有效防止貸款資金被違規(guī)挪用。”金融監(jiān)管總局相關司局負責人說。

推動構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，在強化資金監(jiān)管同時，還要建立“人房地錢”要素聯(lián)動新機制。不久前舉行的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議提出，以編制實施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃為抓手，以人定房、以房定地、以房定錢，促進房地產(chǎn)供需平衡、市場穩(wěn)定。

“‘人房地錢’要素聯(lián)動新機制中，各地根據(jù)城市常住人口規(guī)模與變動、居民住房現(xiàn)狀與需求，合理配置土地和金融資源，保持供求基本平衡。依據(jù)人口和住房需求確定土地供應規(guī)模，可避免土地供應過剩或不足，防止供給量大幅波動對市場產(chǎn)生影響，也可以提高土地利用效率。金融資源既影響房地產(chǎn)供給又影響市場需求，‘人房地錢’要素聯(lián)動，有利于防止市場過熱或過冷，降低金融風險。”虞曉芬說。

專家認為，各地應充分利用大數(shù)據(jù)分析和問卷調(diào)研等方式，及時研究分析住房需求變化趨勢。在此基礎上，制定科學合理的住房發(fā)展規(guī)劃與年度計劃，并動態(tài)調(diào)整、認真執(zhí)行。同時，加強政策協(xié)同，住建系統(tǒng)加強需求研究與市場實際銷售情況跟蹤反饋，自然資源部門強化供地合理性管理，金融監(jiān)管部門引導金融機構對“白名單”項目“應貸盡貸”，滿足項目合理融資需求，形成政策合力，共同推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。（記者 屈信明 丁怡婷 吳君）