9月15日，國家統(tǒng)計局公布8月70城房價數(shù)據(jù)。隨著各地全面落實房地產(chǎn)長效機制，持續(xù)加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比、同比漲幅總體延續(xù)回落態(tài)勢。

但就當(dāng)一線城市及熱點二線城市終于見到加碼樓市調(diào)控的成效時，部分三四線城市的房價卻跌得“受不住了”。樓市的冰火兩重天，咋回事？

真的在降！二手房價格迎77個月拐點

“值得注意的是，這是2015年4月來連續(xù)77個月，除了疫情影響的2020年2月，二手房價格下調(diào)城市最多、上漲城市最少的一個月。信貸收緊下，樓市拐點出現(xiàn)了。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，8月二手房房價上漲城市減到只有27個，7月時這個數(shù)字還是41個。3月份時二手房最火爆，上漲城市數(shù)量達到最多的58個，下跌的僅有9個。

“隨著當(dāng)前銀行信貸政策的收緊、二手房參考價制度的推進、學(xué)區(qū)房的積極管控等，當(dāng)前二手房下跌城市數(shù)量增加，房價泡沫剔除。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為。

“對比來看，二手房市場調(diào)整幅度超過新房。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂也表示，一方面二手房指導(dǎo)價及銀行貸款額度收緊對二手房的限制作用更大，另一方面，市場下行的預(yù)期在二手房市場傳遞的更快。

“回落”、“下降”成為了二手房市場關(guān)鍵詞。8月，4個一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0．2％，漲幅比上月回落0．2個百分點。二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0．2％轉(zhuǎn)為持平。三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0．1％，連續(xù)兩個月下降。

從一線城市看，北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲0．4％、0．2％和0．5％，漲幅比上月分別回落0．3、0．5和0．1個百分點；深圳環(huán)比下降0．4％，連續(xù)4個月下降。

“二手住宅本身更能反映市場真實熱度，一線城市的降溫表現(xiàn)明確。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認為，一線城市市場成交量開始出現(xiàn)萎縮，預(yù)示著下一步房價會上漲乏力。

真別降了！多地須警惕房價下行壓力

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，截至2021年8月，全國累計房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)突破420次。相比于去年同期的368次，全面刷新歷史紀錄。

住建部約談、整頓中介、限制二手房定價、整頓經(jīng)營貸、土地供應(yīng)改革、鼓勵租賃、打擊炒作學(xué)區(qū)房……在前8個月以“收緊”為關(guān)鍵詞的樓市調(diào)控浪潮中，慢慢出現(xiàn)了一些不一樣的行動。

“近期要重點關(guān)注‘限跌令’下的部分城市表現(xiàn)。后續(xù)對于房價跌幅較大的城市，需要關(guān)注庫存去化的壓力，同時確保銷售秩序穩(wěn)定，這是一個新的風(fēng)險點。”嚴躍進指出。

近期，多個城市發(fā)布新房的“限跌令”，包括湖南岳陽、江蘇江陰、河北唐山、遼寧沈陽、山東菏澤、云南昆明、廣東惠州等。

“二線城市的新房在降溫通道之上，三線城市降溫則是在加速。”張波指出，二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比已轉(zhuǎn)為持平，是市場風(fēng)格轉(zhuǎn)變的一個重要信號。而三四城市的市場變化會更為快速，市場的冷熱切換也更明顯。

“結(jié)合部分城市已經(jīng)出臺的‘限跌令’來看，未來房價下行壓力增大的城市數(shù)量會不斷增多，調(diào)控分化也會在更多城市中出現(xiàn)。”張波表示。

“房地產(chǎn)市場既要抑制房地產(chǎn)泡沫，又要防止大起大落。穩(wěn)才是樓市的理想狀態(tài)。”誠如業(yè)內(nèi)人士所言，不管是“限漲令”還是“限跌令”，調(diào)控的方向不同，終點卻只有一個，就是“穩(wěn)”字當(dāng)頭。

大幅降溫！樓市“金九銀十”料成色不足

“三季度屬于全國房地產(chǎn)市場降溫較為明顯的階段，尤其是各地信貸政策持續(xù)收緊，市場交易量下滑，也使得價格指標出現(xiàn)比較明顯的降溫。”嚴躍進認為。

貝殼研究院統(tǒng)計顯示，年底前市場仍有向下調(diào)整的壓力，市場預(yù)期持續(xù)減弱。8月二手房市場景氣度創(chuàng)下2019年以來最低水平，接近市場轉(zhuǎn)冷的警戒線；新房市場帶看活躍度持續(xù)下降，需求端保持觀望，市場成交量價保持向下調(diào)整。

“整體來看，8月各類城市均已確定性進入降溫通道，雖有部分城市的房價依然保持一定上漲，但總體的上漲力度已經(jīng)趨緩，‘金九銀十’同比大降溫，成色不足將是大概率趨勢。”張波認為。