新華社北京2月22日電 題：明責任控風險 保障購房人利益——聚焦商品房預售資金監管新規“五大亮點”

新華社記者王優玲

商品房預售資金監管新規于日前出臺。新規有哪些亮點？出臺背景如何？對房地產市場發展將產生什么影響？針對這些問題，新華社記者采訪業內權威專家學者，對新規進行深度分析解讀。

中國房地產業協會會長馮俊說，商品房預售資金監管新規首次從全國層面作出統一安排、確定監管機制，能夠維護購房人合法權益，規范開發商行為，促進房地產市場平穩健康發展，為房地產市場探索新的發展模式創造條件。

商品房預售資金是指購房人按照商品房預售合同約定支付給開發商的購房款，一般包括定金、首付款、后續付款、銀行按揭付款等，是商品房預售的全部銷售收入，在商品房竣工交付前，屬于房企預收賬款性質的負債。

記者梳理發現，自1994年城市房地產管理法出臺，從立法上確立商品房預售制度以來，我國相繼出臺商品房預售管理辦法等文件，從國家層面提出商品房預售資金監管原則和要求。但涉及監管額度、監管方式、資金撥付等具體監管規定則由地方自行決定，各地監管標準和提取規則差異較大。

但在實踐中，部分城市商品房預售資金監管不到位，一些房地產開發企業違規挪用預售資金，延遲交房、爛尾樓等現象時有發生，嚴重侵害了購房人的合法權益，有必要在全國層面規范預售資金監管。

新規應時落地。專家表示，相較于以往，新規在完善規范商品房預售資金監管措施上有五大“亮點”值得關注：招標確定監管銀行、合理確定監管額度、明確各方監管責任、建立信息共享機制、確定首末撥付節點。

新規明確，市、縣住房和城鄉建設部門應當會同有關部門通過公開招標方式，綜合商業銀行資信狀況、監管能力、服務水平等因素，確定能夠承接商品房預售資金監管業務的商業銀行。

同時，市、縣住房和城鄉建設部門，房地產開發企業和商業銀行應當簽訂預售資金三方監管協議，明確預售資金收存和使用方式、監管額度、違約責任等內容。

國務院發展研究中心市場所副所長鄧郁松說，目前，許多居民仍需通過購買商品房來解決居住問題或改善居住條件，但擔心付款后，房企不能如期交樓，從而不敢出手買房。保障商品房預售資金安全，確保專款專用于項目建設，保障房地產項目竣工交付，居民買房就吃了一顆“定心丸”。

清華大學建設管理系教授、房地產研究所所長劉洪玉指出，在一些地方，預售資金監管也存在政府部門、銀行為防范風險，過度提高監管額度，放慢放款撥付進度的情況。“這些做法出發點是好的，但大多缺乏科學依據，結果是降低了預售資金合理利用效率，增加了企業風險。”

在地方實際監管操作中，監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度，即監管額度如何確定非常重要。中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強說，此次完善規范商品房預售資金監管，很好地把握了原則性與靈活性，松緊適度。

比如，監管額度根據商品房項目建設工程造價、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素確定，而不是簡單地按房屋銷售額的比例確定；在確保房地產項目竣工交付所需資金后，超出監管額度的資金可由房地產開發企業提取使用。

“新規還從有效控制預售制度帶來的潛在風險的角度，規范管理其融資功能，防止房地產開發企業無序擴張。”劉洪玉說，“保障資金專款專用”可防止監管額度內的資金被房企違規挪用或抽調，也可避免預售資金被隨意凍結或擅自扣劃。

新規對資金撥付節點也有明確安排，規定監管額度內的資金應按照工程建設進度予以撥付，首次撥付節點不得早于地下結構完成，最后撥付節點為房屋所有權首次登記。

鄧郁松說，建立統一的監管規則有利于更好地保護各方利益、穩定各方預期。新規明確了各方監管責任，商業銀行要依約履行賬戶管理責任，有發現、報告預售資金被違規挪用情況的責任。房地產開發企業按照撥付節點申請使用監管額度內資金的，經住建部門核實同意后，商業銀行要及時撥付。商業銀行擅自撥付監管額度內資金的，要承擔賠償責任。

“商品房預售資金監管新規，是為保交樓和維護購房人合法權益作出的必要制度安排，既不是要刺激房地產投資或消費，也不是要控制或遏制房地產市場的發展，有利于促進房地產市場健康穩定發展，使治理方式更加現代化，更加符合市場化規律。”馮俊強調。