“國五條”細則霧里看花 保障住有所居需多動腦筋

圖為3月5日，鄭州市房管局交易大廳內，前來辦理二手房買賣手續的市民人頭攢動。　胡影　攝

中新網3月14日電(王珊珊) 雖說“擁有一套完美的房子不等于擁有一個幸福的家”，但買一套可以安居的住房的確已經成為目前中國不少普通家庭的頭等大事。然而，日漸高漲的房價和愈加嚴格的調控政策卻頻頻引發“恐慌性”購房，城鄉保障性住房的供應數量和較高門檻，也讓不少百姓望房興嘆。

“安居”而后樂業。如何在宏觀政策和具體執行中完善百姓的居住條件，提升“美麗中國”百姓的幸福感，將成為擺在新一屆政府領導班子面前的待解要務之一。而呼之欲出的“國五條”細節就是一次考驗智慧的“大考”。

霧里看花的“國五條”細則能否保護“剛需”？

午夜時分，二手房交易大廳燈火通明、人頭攢動，幾乎每次房地產調控政策有大的舉措時，各地建委和稅務機關都會成為最熱鬧的場所。3月1日“國五條”出臺之后，北京、上海、南京、西安……扎堆過戶的潮流橫跨大江南北，幾乎席卷了半個中國。

根據北京住建委公示的網簽數據統計顯示，“國五條”細則出臺后的一周(3月2日-8日)，北京二手住宅網簽量達到了9400套，環比上一周(2月23日-3月1日)大幅增加了140.5%，與上月同期(2月2日~8日)相比更是大幅增加了279.5%。

“國五條”實施細則出臺以后，已有武漢、長沙等二級城市相繼執行公積金政策調整，政策調整的總體方向是提高了公積金貸款的門檻、收緊了貸款的額度。而隨著租房高峰季節的到來，北京等大城市的租房價格可能受到“國五條”的影響波及，迎來新一輪漲價高峰。

其實，對二手房交易繳納20%個人所得稅的規定已經存在將近20年，中間細節幾經調整，很長一段時間實際上都按1%-3%繳納個人所得稅。而在住房長期的賣房市場交易中，應該由賣房者支付的個人所得稅幾乎都由買方承擔。

業內人士分析稱，目前二手房市場上的確出現了一些恐慌，但預計可能的各地政策落地細則比如會有保護自住的條款。如果是最近面臨過戶的，當然應該加緊過戶。但還未達成意向交易的也無需恐慌。“國五條”細則出臺前，二手房成交高峰仍將持續，但成交價格短期內或將受到抑制，呈穩步下探走勢。

受這輪二手房“交易潮”的影響，后續出臺的國五條執行細則有望“保護剛性需求”。有媒體透露，在遭遇到巨大的“輿論反彈”之后，財政部、住建部、國稅總局已經著手制定包括“保護剛性需求”在內的國五條執行細則的落實方案，并上報了國務院。

預計除了保留了居住滿5年且為唯一自住房產出售免征個稅的“優惠政策”外，還有望包括按照售價、面積、購買年限等要素劃定保護線，區別性征收售房個稅的“空間”。中央部門對此只做原則性規定，地方政府將制定具體的實施征收技術方案。

由于“國五條”在全國“兩會”前夕頒布，住建部長姜偉新成為“兩會”上媒體的重點“圍堵”對象。姜偉新說，無論新“國五條”什么時候出臺，都會傷及一部分人的利益。這個政策不可能讓13億人都滿意，只能符合大多數人的利益，符合長遠利益。他表示，對于普通購房者的利益保護，可以進一步研究，解決方式是在“十二五”期間繼續推進保障性住房建設。

保障房的意義是讓中低收入者真正得實惠

住房問題也成為今年兩會上的最熱門話題之一，無論政府工作報告還是人大、政協的工作報告，都對住房問題給予了關注。

2013年政府工作報告顯示，五年來，中國新建各類保障性住房1800多萬套，棚戶區改造住房1200多萬套。2012年底，城鎮和農村人均住房面積32.9平方米、37.1平方米，分別比2007年增加2.8平方米和5.5平方米。預計2013年城鎮保障性住房基本建成470萬套、新開工630萬套。

但目前所建的保障房還很難滿足巨大的住房需求缺口，而“房叔”、“房妹”等事件的曝光，讓保障房分配的公平公開性遭到了質疑。要避免開豪車住經適房，做著生意還住廉租房的不公平現象，就要在分配流程上實行嚴格管控。而保障房分配如何才能真正讓中低收入者得到實惠，也成為關注焦點。

全國人大代表、“最美洗腳妹”劉麗說，由于農民工住房問題難解決，已經導致這一群體的婚姻頻頻“亮紅燈”。她希望政府部門降低城市保障性住房的申請標準。

“對于很多教師尤其是45歲以下的教師來說，由于他們入職時年齡就已經較大，工作兩三年后就面臨結婚、生子的問題。要按廉租房的政策他們不夠資格買，要去社會上買商品房，收入差距又太大。” 全國人大代表、南開大學校長龔克呼吁關注社會“夾心層”的住房問題。

國務院總理溫家寶在作政府工作報告時強調，要繼續抓好保障性安居工程建設和管理，讓老百姓住上放心房、滿意房，繼續推進農村危房改造。

全國人大常委會委員長吳邦國在作全國人大常委會工作報告時強調，要建立可持續的保障性住房建設資金投入機制，嚴格區分保障性住房和改善性住房的界限，建立健全保障性住房公平分配和運營機制，真正使低收入住房困難戶得到實惠。

代表委員“支招”說——

控制土地成本、降低拆遷款—— 宗慶后(杭州娃哈哈集團有限公司董事長兼總經理)

“當前房價中最大的成本是土地成本，由于中央與地方的財政收入分配不合理，政府仍靠投資來拉動經濟發展，地方政府沒有錢就靠賣土地求發展，土地收入作為地方財政的重要來源，因此土地價格炒的很高，樓面價動輒上萬元、幾萬元一平方。因而農民要求補償的標準亦很高，一補就是幾百萬甚至上千萬，還給幾套房，因而造成土地拆遷成本過高，房價調不下來。因此，要保證保障房建設，首先要控制地價，降低土地拆遷成本。而解決土地成本的關鍵是要堵絕地方政府的土地財政問題。”

鼓勵開發商將部分房源出租——林毅夫(著名經濟學家)

“我國城市房屋租賃市場以個人房源為主，缺乏可供長期出租的房源。提案建議政府相關部門研究修改相關法律并制定優惠措施，鼓勵房地產開發商改變蓋房賣房的單一盈利模式，將部分房源用于出租，吸引有規模的長線投資者進入城市房屋租賃市場。”

低保障、中供給、高市場——宗國英(天津市副市長)

“天津濱海新區在住房問題上采取的‘低保障、中供給、高市場’的這個做法不失為一種思路。所謂低保障，就是要加強對低收入和特困人群的住房保障，這個各地都在按中央、國務院的要求做；中供給，就是針對中等收入水平的人包括‘夾心層’，提供足夠多樣的住房，盡量擴大市場供給；高市場，就是對那些收入水平高的人群，推出聯排別墅等高端住房，以此滿足不同人群的多樣化需求。